大型公立医院房产管理探索

文/廉旭闯 杨雅琴 王勇

以武汉同济医院为例，剖析大型公立医院房产管理中存在的若干问题，力求通过成立房产管理科、规范管理制度及工作流程等措施，达到对房产进行科学有效管理的目的。

华中科技大学同济医学院附属同济医院创建于上海，1955年迁至武汉。医院经过“三次创业”，规模不断扩大，由20张病床的小诊所逐渐发展成为拥有5613张编制病床的集医疗、教学、科研于一体的大型综合性三甲医院。医院现有主院区、光谷院区、中法新城院区3个执业地点，形成了“三足鼎立”的“品”字型发展格局；蔡甸科研园区、孝感科技园区、汉南产业园区、东西湖洗涤中心4个辅助园区，为医院的发展发挥了积极作用。

随着医院高速发展，各类公有用房的规模也大幅度提升，房产管理部门面临的压力进一步增大。如何对医院内部公有用房进行科学管理，从而提升公有用房的使用效率，达到盘活国有资产、挖掘空置房屋价值、发挥房屋资产最大经济效益、确保医院房产保值增值的目的，已成为摆在房产管理部门面前的棘手问题。

随着医院高速发展，各类公有用房的规模也大幅度提升，房产管理部门面临的压力进一步增大。

剖析房产管理问题

截至2021年6月底，各类建筑共有58栋，医院土地总面积达1092.80亩，建筑物建筑面积达957411.88平方米。在对医院房产走访调研的过程中，通过实地查看、查阅房地产资料对现有服务资产进行了摸底，发现房屋资产管理存在较多问题：如科研教学用房、医疗用房、行政办公用房管理部门不明确；部分房产管理制度和工作流程缺失；房屋档案未归档，部分代建房地产资料缺失；房产管理部门缺乏对医院公有用房科学管理与有效监督，导致房产资源分配不均，部分房产长时间闲置，退休人员强占房产现象，少部分科室私下更改房产用途；因历史遗留等问题，较多房屋未办理不动产产权证；大部分房屋使用年期超过30年，未做安全鉴定。种种现状进一步加大了公有用房的管理难度。

问题1：管理部门不明确，使用效率低。

医院内部存在较多房屋管理部门，管理权限不明确。如医院的医疗用房由医务处负责管理；公寓楼、单身宿舍、学生公寓由总务科负责管理；行政办公用房由院办负责管理；门面房及商铺由医疗产业公司负责管理；科研与教学用房无明确对应的管理部门；医院房产管理不明确，无法在全局上进行宏观统一调控，导致部分房屋使用效率较低。

问题2：房产管理制度不完善。

医院制定了《同济医院公用房管理制度》《同济医院公寓管理办法》《同济医院房屋出租、出借管理制度》《同济医院行政办公用房管理制度》《医院空置公房PDA巡检制度》等，但部分制度仍然缺失，例如房产档案制度、房产资料分类办法、医院搬家流程、空置房屋退还接收流程、房产使用过程中的监督制度、职工小区与商铺的管理制度等，且各制度之间未能进行有效衔接，在管理上缺乏总的整合过程。

问题3：房产档案管理缺失。

通常医院基建部门负责医院的改扩建工程，负责对建设过程的资料汇集和建档，并自行管理相关工程档案，竣工后未能移交房产管理部门，导致房产档案不能集中负责管理，并且房产管理部门未能制定统一的房产档案建档标准。在往后的档案管理过程中，可能因竣工资料移交过程中缺乏有效监督，导致房产管理档案缺失。

问题4：房产基础资料数据匮乏。

在进行房产管理过程中，医院房地产的发展历史及房屋的数据未能全面系统地整合，各项基础的资料数据缺失。各院区和产业园区的分布位置、占地亩数、房屋总建筑面积、总使用面积、公摊面积、各楼层的使用科室和房间面积、各房间的编号、功能、用途等细节的数据缺乏，全院各医疗区的责任科室等数据缺失，数据来源不够准确。医院领导层无法直观地对医院的发展进行规划。

问题5：房产缺乏安全鉴定，存在安全隐患。

同济医院主院区因建院较早，大部分房屋使用年限超过30年，部分房屋可能存在安全隐患，进而对人民群众的生命财产安全造成严重的威胁。

问题6：缺乏有效监督措施和考核措施。

管理部门不明确、使用效率低、房产管理制度不完善、房产档案管理缺失、房产资料数据缺失、产权不明、房产缺乏安全鉴定等等，导致房产管理部门不能及时有效地对使用部门进行管理和监督。同时未能制定相应的考核措施，无法发挥房屋资产最大经济效益，无法确保医院房产达到保值增值的目的。

探索房产管理措施

第一，成立房产管理部门。

武汉同济医院房产众多，遍布武汉三镇，为加强医院房产管理，盘活国有资产，医院正式成立房产管理科，全面负责医院的医疗用房、行政办公用房、辅助用房、单身宿舍、职工公寓、学生公寓、科研教学用房、门面房等房屋的管理工作，包括房屋测绘与登记、数据上报、数据维护、信息化建设、档案整理、立卷以及资料汇编、房屋巡查维护、房屋收回、定期监督等日常工作。房产管理科配置数人，并同时制定各岗位的职责，规范房产管理中的各项工作内容（见链接）。

第二，规范管理制度及业务流程。

通过对上级单位华中科技大学房产管理处的考察，并借鉴相关管理经验，结合本单位的实际情况，完善医院公有住房、搬家、公寓等管理制度及相关流程。为实现“一体化保障，同品质服务”的管理模式，与若干职能科室讨论并通过相关制度和管理流程。制定《同济医院搬家流程》，进一步规范医院的搬家服务，为临床科室分忧解难，把困难留给自己，把方便留给临床。进一步完善《职工住房货币化补贴申请流程》，方便新职工申请货币化补贴。制定《同济光谷院区、中法新城院区公寓楼入住规定》，依据申请人申请的公寓院区、入住时间、申请原因，由申请人所在的科室主任审批，并由相关上级负责人分级审核，最后由分管院区的公寓服务人员负责安排入住，提供服务及到期后清退工作。

成立房产管理科，完善各项制度及相关流程，使房产管理工作得以顺利开展，使医院的各类用房得到规范化管理，房产管理有据可依，有部门可管。

第三，全面清查医院房地产，进行资料汇编。

由房产管理科组织，医院办公室、医务处、科研处、第二临床学院、门诊办公室、后勤处、光谷院区行政后勤、中法院区行政后勤等相关职能部门协助本科室开展医院的房地产清查工作。在对3个院区、4个园区调研过程中，通过实地走访、并使用无人机、照相机对医院所有房地产进行实景拍摄，依照医院现有所有《国有土地使用证》《房屋所有权整》及相关竣工图纸对全院房地产资料进行查询、图审、实测及登记工作。依据清查的结果，收集房地产的分布位置、各院区各园区每栋建筑的建设信息、建筑简介、总建筑面积、层高、办证情况、资产价值、楼层科室分布情况、使用科室、使用面积、门牌号、使用功能等相关信息，最终形成《同济医院房地产资料汇编总册》1本和《同济医院房地产资料汇编分册》7本，通过图、文、影像、数据相结合的方式展现医院房地产全貌，为医院留下了翔实的资料。

第四，房地产资料分类。

通过对医院的清查得到的资料数据，对医院房产进行细致划分。按区域位置划分为主院区、光谷院区、中法新城院区3个院区和蔡甸科研园区、孝感科技园区、汉南产业园区、东西湖洗涤中心4个辅助园区；按使用功能分为医疗用房、非医疗用房，医疗用房分为门诊用房、住院部用房，非医疗用房分为行政办公用房、辅助用房、科研教学用房、门面房等。对每个区域的用房情况进行细分、统计。

加强对房地产相关资料的归档、收集工作，包括院办公会的上会审批文书、施工许可证、竣工报告、竣工图纸等一系列房屋资料，邀请测绘公司进行精准测绘，前往医院档案馆、区档案馆收集医院的基建资料，摸清房产的基本情况，进而对房屋的全生命周期进行更加精细的管理。

根据后勤管理平台的建设情况，房产管理科结合本科室实际需要，建立了公寓管理系统模块，方便对全院人员住宿的统一化管理。

第五，房屋安全检查，杜绝隐患发生。

房屋管理责任人认真履行房屋安全维护责任，建立房屋日常使用、维护和检修制度，定期实施检查与维护，健全房屋使用维护管理档案，切实落实房屋安全维护责任。发现存在安全使用隐患的房屋为安全鉴定重点，及时委托有资质的房屋安全鉴定机构，对需要检测的房屋进行检测，严格按房屋安全鉴定部门的处理意见限期整改，杜绝房屋使用安全事故。对未进行自查或不按要求进行整改的，采取有效措施，督促整改到位。

第六，建设信息化系统，完善业务管理。

随着经济的高速发展和社会对医疗需求的增加，激增了医院的改扩建，医院房屋数量也极速增加，房产管理的复杂性和难度性也随之加大，以往的工作流程难以胜任当前的管理工作。依据后勤处的工作部署，医院正式启动了智慧后勤平台建设工作，包括BIM、医疗设备、统计分析、能耗管理、机电设备运行监控、工程管理、后勤一站式服务等后勤综合运维管理模块。根据后勤管理平台的建设情况，房产管理科结合本科室实际需要，建立了公寓管理系统模块，实现了医院研究室选房、主院区、光谷院区、中法新城院区公寓楼的入住人员信息登记、统计报表的导出等核心功能，方便对全院人员住宿的统一化管理。

下一步将继续探索医院房产的管理规范化，依照实际需要对各类房屋进行科学性调配和调整，正确引导各科室按照实际需求申领用房，动态清查房屋，优化管理流程。继续推动房产管理的信息化建设，通过调研、清查得到的同济医院房地产资料汇编数据，建立BIM模型，系统内部直观展现各院区、各园区的区域、各楼栋、各楼层、各房间、人员信息、使用面积、建筑面积；数据查询功能，按照负责人、人均用房面积、超额用房面积，以及数据的更新与维护，报表的统计与导出功能，方便对用房动态的跟踪与管理，使房产管理形成科学的、高效的管理体系。通过BIM信息化系统打通智慧后勤信息化平台，将科室效益与用房成本进行效益化分析评价，形成分析报表，作为房产调配和审批的依据。