经济新常态下我国房地产市场发展趋势研究

薛金明

河南中正永信工程管理有限公司，河南许昌461000



经济新常态下我国房地产市场发展趋势研究

薛金明

河南中正永信工程管理有限公司，河南许昌461000

［摘要]2009年以来，我国的城市化发展进入快速期，在这种新的经济常态下我国房地产市场随之呈现价格上涨过快等现象，通过支持保障性住房、改善性住房建设，综合考虑城乡统筹等调控政策，促使房地产市场趋于稳定，从根本上解决房地产市场价格与购买力之间的矛盾问题，促进房地产市场稳定发展。

［关键词]经济新常态；房地产市场；发展趋势

The Trend Study on Real Estate Market under the New Normal in China

XUE Jin-ming

（Henan zhongzheng yongxin engineering management co.，LTD. Xuchang，Henan 461000）

［Abstract］Since 2009, following the rapid growth of urbanization in China, the real estate price has shot sharply high under the new normal. The ways to make real estate market more stable and reduce contradictions between the price and the purchasing power are including supporting the construction of welfare housing and improved housing and the consideration of control policies such as Urban-rural overall planning.

［Key words］economic new normal; real estate market; development trend

当前我国经济发展已进入新常态，在这种新形势下我国房地产市场未来发展也将进入一个新的历史发展期，在新的发展阶段，需要对其市场状况进行分析，从而更好地把握房地产市场的发展趋势。我国房地产在经济新常态下主要呈现如下几个特征：房地产市场分化、公司分化、价格分化。因此我国区域房地产市场走势差异性问题仍将长期存在。我国房地产市场趋势将是全国整体趋势相同、区域性差异比较明显。市场表现主要体现在一、二线城市之间存在分化的问题。因此，需要对房地产市场趋势进行全面准确的分析。

随着我国社会经济的发展，房地产市场呈现日益壮大的趋势，在全球经济发展面临严峻考验的时候，我国房地产市场的各种状况值得关注，我国房地产经历一段时间的价格上涨之后，将向何方发展，市场发展趋势如何，都将成为政府和房地产开发商需要思考的问题。

一、我国房地产市场发展回顾

2008年金融危机时我国房地产市场进行了一次调整，2008年的调整既有外在因素同时也有内在因素的作用。外在的因素主要是受全球金融危机的影响，国际经济呈现下滑的趋势，内在的因素是我国房价在2007年价格增长过快，透支了2008年房价的上涨。2009年我国房地产市场又出现快速增长。因此，我国政府采取了一系列的房地产调控政策，从而达到控制房价过快上涨的目的。城市发展需要遵循一定的规律，城市化发展的过程中，如果比例在20%-50%阶段即处于加速期状态。从我国的经济社会发展情况看，城市化进程是我国经济发展的内在动力。通过相关的统计我国在2009年城市化率已经超过47%，并且以每年1%-1.5%的速度持续增长，我国的城镇化水平越来越高。按照城市发展的S曲线分析，我国已经进入城市化发展的快速期，房地产市场发展的长期前景仍被看好。

我国房地产市场发展过程受到刚性需求的影响，房地产市场在2008年被抑制，而到了2009年又出现快速上涨的局面。这主要原因是我国房地产的刚性需求较大，大量的年轻人需要购房。房地产的发展顺应了时代发展潮流，收紧信贷是我国楼市调整的主要措施，房地产企业在信贷收紧政策的影响下，出现融资难的问题，房地产项目具有投资资金量大，资金回收周期长的特点，一旦银行收紧信贷政策，对整个房地产会产生重要的影响。我国房地产市场发展趋势是从抑制房价过快上涨向保持房地产市场健康稳定发展方向转变。在资金压力情况下，一些中小开发商会通过降价方式促销，所以对中小房地产企业的市场发展是一种考验。

当前情况，房地产企业无法回避的一个问题就是在调控状态下的生存问题，根本问题是如何保持房地产企业资金链的安全。房地产企业的资金链安全包括融资渠道畅通和企业自身实现资金回笼问题，紧缩的货币政策促使房地产开发商忧虑心情加重。我国房地产市场走向一个调整期，房地产企业为了避免风险，都是通过促销或者降价的方式进行销售，从根本提升资金的回笼率。我国房地产市场从1998年开始迎来了一个持续的繁荣期，2008年进入一个调整期。2008年出现了全球性金融危机，2009年经济衰退的态势依然存在。因此，对国内经济发展产生了负面影响，同时也抑制了房地产开发商的投资信心，消费者的消费信心也受到一定程度的影响。2010年以来我国政府相继出台了一系列房地产调控政策，根本目的是促使房地产市场价格趋于理性，虽然已经取得一定成效，但是当前的市场价格仍然高于百姓的购买力，价格与支付能力之间的矛盾依然突出，未来我国房地产市场仍然需要调控，通过调控消除房地产市场价格过热问题。房地产市场的调整也是房地产市场客观规律的具体要求，需要把握房地产市场的客观规律，才能更好地促进其健康发展。

二、经济新常态下我国房地产市场发展状况分析

从我国经济社会发展情况看，中国正处于经济社会快速发展时期，人民币升值速度加快，同时随着城镇化发展，城市化进程也在加快。在这样的社会市场环境下，居民消费会呈现升级的现象。因此，住房刚性需求仍是推动房地产市场发展的重要因素。未来虽然国家采取一系列房地产调控政策，但是行业景气度上升的趋势不会发生根本性变化，通过对房地产价格周期进行分析，我国房地产市场发展已经进入一个关键性时期，需要采取积极有效的市场调控措施，促进房地产市场健康稳定发展。

随着投资额的下滑，部分大中城市房地产开发商出现降低房价的态势，当前情况下外部经济环境恶化，国内结构性政策调整压力较大，同时房地产市场还受到内在经济周期的影响。房地产调整周期和制造业调整周期并行压力存在，同时房地产市场也受到刚性约束和结构联动性影响，所以我国房地产市场将面临新的问题。从当前情况看，房地产交易呈现萎缩的现象，房地产价格经过连续几年上涨之后，已经出现下滑趋势，住宅销售面积增速下降。这主要受到几个方面的因素影响：一方面受到房地产市场调控政策的影响，老百姓对房地产价格的过度高估导致房地产价格上涨过快，但是随着各项调控政策的实施，房地产市场的预期发生了变化。因此，导致住宅销售面积下滑；另一方面是资金流问题，销售下滑使企业的资金流出现恶化，同时房地产企业的融资条件也在发生变化，银行对房地产企业的贷款审批程序更加复杂，同时民间借贷利息呈现逐月上升的态势，这些因素导致我国房地产企业的资金流出现严重的问题，房地产企业经营活动资金越来越少，同时由于融资困难所产生的现金流也呈现下降的趋势。金融政策对房地产市场发展趋势也产生了一定程度的影响。

从我国经济发展的情况看，我国经济增长的速度通常保持在8%-10%之间，经济运行过程中需要把各个行业协调好，如果某一个行业出现价格上涨过快，对整个经济形势会产生很大的影响。我国经济增长一旦超过10%，经济就会出现过热的现象，那么物价会出现飞速上涨的态势，如果我国经济增长速度低于8%，经济通常情况下会出现停滞危险，这种经济发展模式下会出现一系列的社会经济问题。我国房地产市场降温会对经济放缓产生一定的影响，同时当前次贷危机继续蔓延，需要解决好房地产市场发展趋势与经济社会发展之间的关系，需要采取积极有效的政策措施解决好我国房地产市场发展问题。

三、经济新常态下我国房地产市场发展预测

从政策方面看，经济新常态下我国未来房地产市场发展趋势应该以维稳为主，当前出台的新政策对楼市具有拉动效应。但随着我国社会的发展，经济逐步趋于稳定状态，政府对楼市的依赖性会越来越弱。因此，未来一段时间政府应该把重视调控和关注民生作为经济社会发展的主基调。同时政府也会出台一系列政策保障性住房和改善性住房建设。随着城乡一体化趋势的形成，政府会综合考虑城乡统筹，促进房地产市场健康稳定发展。调控政策对区域性楼市具有明显拉动效应，未来一段时间房地产调控政策会进一步优化，保证房地产市场的整体稳定。

房地产企业在项目开发过程中受到银行政策和调控措施的影响，国内贷款幅度大幅下降，并且呈现继续下降的趋势，如果房地产市场的成交量受到影响，整个预收款和定金比例会出现下降的趋势。因此，购房者的按揭比例也在下降。因此，我国房地产企业未来一段时间融资成本会增加，同时融资的难度也在进一步加大。我国房地产市场发展状况将由社会发展和经济发展共同决定。房地产市场发展不是经济问题，而是重要的社会问题，比如说如果把房地产作为收藏品，那么房地产价格再高也是可以想象的，但是房地产一方面是商品，另一方面还需要满足居住功能。因此，房地产的市场价格需要趋于理性。

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责任编辑：尹明远董跃进

［作者简介］薛金明（1970—），男，汉族，河南省修武人，河南中正永信工程管理有限公司总工程师。研究方向：房地产经济。

［收稿日期］2015-12-02

［中图分类号]F293.3

［文献标识码]A

［文章编号］2095－5537（2016）01－00041－03