天津汉沽房地产市场运行研究

摘要：站在天津滨海新区快速发展的角度，研究、评价汉沽房地产市场运行状况十分重要。通过搜集整理汉沽房地产市场发展过程中的统计数据，全面、系统地解析汉沽房地产市场历年的供需总量、供求结构、房地产价格等指标的变化，探究汉沽房地产市场的运行特征及其影响因素，同时基于房地产市场运行的基础理论，横向比较汉沽与滨海新区其他区域房地产市场，分析各指标与天津市、滨海新区房地产市场运行状况之间的内在联系，较为准确地反映当前汉沽房地产市场运行状况并提出发展建议。

关键词：汉沽，房地产市场，运行

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）09-0020-27 收稿日期：2016-09-01

受到整体宏观经济的影响，天津市房地产业在近几年有过发展的高峰和兴旺时期，也出现过低谷，汉沽作为滨海新区的重要组成部分受到了不同程度的影响。围绕房地产业发展具有的波动性以及房地产价格起伏不定的特点，对汉沽房地产市场运行的基本特征进行研究，探求汉沽房地产市场发展的影响因素，进而提出相关建议，对促进汉沽房地产市场健康持续发展具有十分重要的意义。

1 新建商品住宅成交情况

1.1 成交量

2015年，汉沽新建商品住宅成交3073套，同比上升53.7%；总成交面积28.3万平方米，同比上升48.2%。需要说明的是，上述数据并未包括保障性住房成交量。

1.2 成交价格

2014年汉沽新建商品住宅成交均价为5052元/平方米，2015年汉沽新建商品住宅成交均价为5105元/平方米，同比上涨1.05%。

2 二手房成交情况

2.1 成交量

2015年汉沽二手住宅成交量为2539套，共18.78万平方米，同比上升67.53%。

2.2 成交价格

由于二手房网签成交价格为电脑评估价格，并不能体现当前市场实际情况，因此本文不予采用。经我们对多家中介机构的抽样调查，汉沽当前二手房成交均价维持在5500元/平方米左右，同比下降5.1%。

3 与滨海新区其他区域对比及存在的问题分析

3.1 汉沽房地产市场与其他主要区域的差距在拉大

2015年，汉沽房屋成交量为40.81万平方米，其中住宅成交39.80万平方米，非住宅仅成交1.01万平方米，住宅成交占比高达97.53%，因此本研究将住宅作为汉沽房地产市场整体运行的研究重点。由于东疆港、商务区、北塘、临港、天津港、中心渔港、旅游区、轻纺城这几个功能区是后期设立的，在2010年之后的一段时期并没有交易数据。为了方便比较，我们将汉沽与塘沽、大港、开发区、保税空港区和生态城进行比较分析。如图1所示。

2015年宏观房地产市场在“促消费、去库存”的主基调下，中央通过连续5次降息、降低首付款比例、降低交易税费等多项刺激措施，促进需求入市，市场成交量显著提高，去库存效果明显。新区房地产市场受益于宏观环境的改善，并且积极发挥自身优势，新建商品住宅及二手住宅成交量均创造历史最高水平，成交价格小幅上涨。部分新兴区域配套不断完善，住宅成交量及住宅小区入住率提升明显。塘沽始终是一枝独秀，生态城也异军突起。虽然汉沽房地产市场在“十二五”时期也呈现增长态势，但增长率低于其他地区，市场需求偏少，差异也在缓慢拉大。

然而，从滨海新区新建商品住宅成交量看，2015年汉沽交易面积为207151.41平方米，占滨海新区成交量的5.98%，所占比例比2010年的13.20%下降了7.22个百分点，在此之后汉沽新建住房市场份额一直居于塘沽、大港之后。这说明在滨海新区拥有“一带一路”“京津冀协同发展”“自贸区”“自创区”和滨海新区开发开放历史性机遇的发展背景下，汉沽并没有充分展示出应有的区域地位。

3.2 汉沽房地产市场出现供过于求

2015年，滨海新区新建商品住宅成交346.62万平方米，二手住宅成交254.08万平方米，住房租赁成交22.99万平方米，住房总需求面积为623.7万平方米，较2013年的478.64万平方米和2014年的396.12万平方米上涨了30%和57.45%，“去库存”成效显著。从需求结构来看，新建商品住房（不含保障性）需求稳步提升，以及二手房交易活跃是拉动滨海新区整个住房市场需求的主要动力，二者占据住房需求的9成以上。从区域来看，2013-2015年滨海新区塘沽、汉沽、大港3个主要居住区中，汉沽住房需求面积最小，只是2015年汉沽租赁性住房需求占比增多，二手住宅与新建商品住宅成交量差距进一步缩小，成交面积已基本持平。如表1所示。

通过2008-2015年汉沽新建商品住房竣工及销售情况可以明显看出，仅在2009年出现爆发式的增长、2013年较快增长以外，其余一些年份增长下滑甚至负增长，说明汉沽的新建商品房需求是极其不稳定的。由于房地产开发周期长的特点，供给一般滞后于需求的矛盾普遍存在。在这种背景下，汉沽新建商品住房竣工销售比2008年超过了3，2014年也在2以上，市场供求的不均衡发展极易形成高库存压力，造成资源使用效率的低下。

4 汉沽的区位新引力有待进一步提高

从滨海新区住宅成交单套面积来看，刚性需求和改善型需求在住宅成交中占主导地位，改善型需求充分释放。2013-2015年滨海新区新建商品住宅中套均面积100-120平方米区间的占绝对主导户型；二手住宅中，套均面积60-80平方米占绝对主导户型。

外地人购房是新区房地产市场的重要支撑，2015年新区外地人购买住宅共计192.42万平方米，占新区住宅成交量的32.03%。滨海新区作为外来流动人口的主要集聚区，汉沽的外地人购房占比远低于塘沽和大港，仅为滨海新区的平均水平的一半左右。尤其是新建商品房外地人的购房规模甚至低于二手住宅的比重。

汉沽新增常住人口购房需求不足，说明汉沽区住宅市场以本地居民为主要消费群体，对于外地人的区位吸引力仍然较弱。由于地铁等基础设施网络尚不完善，造成许多在塘沽、开发区上班的购房者因为交通问题无法居住，销售速度慢是造成汉沽区新建商品房库存压力较大的根本原因。通过调查，周边配套成熟且交通便利的小区住用率高。比如，同为汉郡豪庭和枫景湾两个项目入住时间基本一样，前者位于汉沽东扩区，周边商业、教育等基础设施落后于位于核心区域的后者，住用率也远逊于后者。

5 汉沽的公共服务有待进一步完善

按照“用脚投票”理论分析，由于无法直接观测到居民对当地公共服务的满意程度，可以通过集聚产生的人口密度增加导致的土地价格上涨来反映。从全区范围看，由于房地产市场交易不活跃，汉沽区新建商品住宅成交价格在滨海新区各功能区中处于下游水平，仅略高于临港工业区，与滨海新区的“塘汉大”老三区地位极不相符。

房地产市场健康的表现包括两个层面的含义：第一，在某一个时点或时期内，房地产市场发展能与宏观经济系统相互促进、相互适应；第二，房地产市场能够保持持续、稳定增长，实现可持续均衡发展的一种状态。

天津作为中国北方经济中心，第三个增长极的核心城市，其重要性不言而喻，而滨海新区的发展也将是中国经济的一个新的引擎。正如前文对健康的房地产市场界定分析可知，汉沽区房地产市场的发展与滨海新区的区域经济发展已经出现不相适应、不相协调。因此，应尽快出台促进汉沽区房地产市场能够持续、稳定增长的政策。

一般而言，只有在预期资产将升值的前提下，投机、投资者的需求才会不断释放。由于预期价值主要受前一期价格增长率及前一期库存量变化率的影响，因此当期的房地产投机投资需求可用前一期房价水平来分析。我们分别对价格和交易面积取对数，然后做散点图。上期价格为X轴即自变量，本期新建商品房交易面积为Y轴即因变量。如图2所示。

从图2的实证结果来看：y=-4.9489x+46.097（R2=0.6163），汉沽新建商品房需求受上期价格的影响效果并不明显，可解释程度仅为61.63%，而且与价格呈负相关，明显不符合经济理论假设。这一结果说明，汉沽的房地产投资投机性需求较小。

6 汉沽房地产市场发展建议

滨海新区作为纳入国家发展战略的天津市发展龙头和引擎，在“十三五”期间将深入实施创新驱动发展战略，将加快推进新一轮高水平对外开放，实现由“速度滨海”向“效益滨海”成功转型，将统筹推进新区核心区和汉沽、大港“一核两翼”的发展格局。

汉沽要适应新区发展，必须严格把握本区域房地产市场运行中的三个主要状况：即供应量、成交量、供求比。目前，尚未开工和销售商品住宅用地有2宗占地16万平方米，总建筑规模为12.2万平方米；已经开工尚未销售的商品住宅用地共有3宗占地17.7万平方米，总建筑规模为31.8万平方米，根据市局房地产交易数据信息化系统统计，汉沽2015年待售商品住宅总量124.98万平方米，累计汉沽当前总供应量为168.98万平方米的状况；从过去三年成交量看，汉沽新建商品住宅共成交66.76万平方米（不含保障房），其中2013年成交28.95万平方米，2014年成交17.32万平方米，2015年成交20.49万平方米，平均年成交量为22.25万平方米；根据实际情况测算2015年汉沽房地产市场供求比为：供求比=供应量/需求量=168.98/22.25=7.59，高于区县房地产市场统计平台所给供求比5.65的数据。

以上说明：汉沽房地产市场房地产市场整体不景气、库存压力大，尤其是商业地产市场、土地市场整体成交极不活跃，未来发展面临着重大挑战。为此，提出以下建议。

6.1 紧密结合区域功能定位，以优势产业建设宜居城区

《天津市滨海新区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出，为了落实国家“推动区域协调发展，塑造要素有序自由流动、主体功能约束有效、基本公共服务均等、资源环境可承载的区域协调发展新格局”的要求，新区将进一步落实京津冀协同发展战略和融入“一带一路”战略，打造区域协同发展增长极。以及《关于明确滨海新区各区域功能定位及产业发展重点的指导意见》对于汉沽的功能定位：建成一流的海滨休闲旅游区、健康产业聚集区，沿海都市型农业观光区和生态宜居的现代化城区。重点发展休闲旅游、医疗保健、养老服务，葡萄种植与加工、水产养殖、农产品加工，节能环保等产业。

为此，滨海新区作为纳入国家发展战略的天津市发展龙头和引擎，在“十三五”期间将深入实施创新驱动发展战略，将加快推进新一轮高水平对外开放，实现由“速度滨海”向“效益滨海”成功转型，将统筹推进新区核心区和汉沽、大港“一核两翼”的发展格局。汉沽应该紧密结合在滨海新区中的功能定位，打破行政边界制约，充分发挥区位优势，积极争取相关政策，以优势产业为核心建设生态宜居型城区。汉沽应在未来的建设规划中，以协调发展的视角，本着科学预测、合理规划的原则，促进房地产市场稳定发展。

6.2 科学调整土地供应节奏

主要是要进一步调整经营性用地供应节奏。土地出让金是汉沽财政的重要来源之一，对汉沽发展影响巨大，而当前汉沽出让土地供求比过高，已出让土地有“过剩”的显现，在这种形势下可适当考虑控制城区范围内的土地供应，适时在生态城、旅游区周边加大土地供应，依托生态城及旅游区的高房价，适当推高土地出让价格，达到出让土地面积较小而出让金较高的效果。同时，根据汉沽区域内人口聚集情况、住房实际需求以及市场运行情况，结合滨海新区新区住房建设总体规划，对经营性用地供应的区位、时间、数量规模进行合理安排，及时调整办公用房和商业营业用房的供地比例，增加普通商品房和保障性用房的供地规模，重点保证拆迁安置房和普通商品房的用地指标供应，完善住房供应体系。避免出现结构性的失调与区域性过剩。此外，还要严格市场准入制度，加强对土地开发企业资质、信誉和开发能力的审查，淘汰那些规模小、适应性差的纯投机性企业，净化汉沽房地产市场环境。

6.3 加强经营性房地产开发用地出让合同的证后监管

首先要进一步完善土地出让合同内容，详尽土地开发范围、开发周期和开发费用等有关内容，确保对开发企业开发行为的约束，使土地供应更为合理，出让合同中要明确开发企业土地自交付之日起一年内必须开工建设，自开工之日起三年内必须竣工，确保已出让土地的建设项目在合理期限内竣工；其次更为重要的是要加强对土地出让合同的监管，尤其是证后监管，严把建设周期关。房地产主管部门要依据《天津市经营性房地产开发用地出让合同证后监管办法》的有关规定，对出让合同的开竣工时间进行监管，严把开竣工时间延期审批关。对未能按期开工或竣工又未办理延期的房地产开发企业，房地产主管部门要及时下达《限期开工通知书》、《限期竣工通知书》等有关通知文件，要求开发企业签订未按期开工确认单，并函告国土资源主管部门按照出让合同的约定在项目竣工后计收违约金。国土资源主管部门、规划部门要严格按照相关规定，对违规开发企业给予处罚。对现有未按期开工或竣工的开发企业，房地产主管部门要会同国土资源主管部门抓紧时间梳理分类，依据有关法律法规限期处理。

6.4 加强配套设施建设

汉沽区域内库存压力较大的楼盘不同程度地存在着设施配套不完善的现象，在未来的建设规划中应紧抓区域一体化机遇，以协调发展的视角，本着科学预测、合理规划的原则，结合招商、人口等优惠政策，完善基础设施建设最重要。诸如道路、交通、绿化、学校、医院、购物中心以及治安环境、社区服务等，都是房地产市场发展所不可或缺的，“买房首选环境”已成为广大购房人的共识。而在汉沽却不同程度地存在配套设施不齐全的问题，特别是交通不便，已对一些已经出售或正在出售的楼盘造成严重的影响。建议对严重影响居民出行生活的社区，尽快完善交通配套，开通公交线路，对其他配套设施缺乏的社区，通过财税政策、吸引社会资本的方式予以解决。这样，不仅让更多已经生活在汉沽的居民增加居住幸福感，而且会吸引大量在滨海新区企业工作的居民到汉沽安居落户，进而带动汉沽房地产市场健康持续发展。

6.5 加大房地产市场管理力度

一是要规范房地产开发企业和代售机构的销售行为，对房地产企业擅自突破住房套型结构比例、违反预销售时限和方式要求、不按规定交付的行为，住房城乡建设、规划等主管部门要会同房地产主管部门依法依规进行查处，并及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。

二是房地产主管部门还要会同有关部门建立市场动态监管制度，开展商品房销售现场的日常巡查和实地检查，在商品房预售环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违规行为。

三是针对当前汉沽保障性住房种类单一，保障性住房受益面较窄的现实情况，适当增加保障性住房的种类，在现有经济适用房和即将开发的限价商品房的基础上，适时建设一定量的蓝白领公寓，形成多层次、多种类、多受益的保障性住房体系，保障性住房总以宜超过既有房屋总量的15%为宜。

四是针对当前汉沽既有住宅房屋楼房化率低、成新度低的情况，加速旧城区改造步伐，根据新区发展规划，完善拆迁体系，规范拆迁行为，让百姓理解拆迁、支持拆迁。

五是加强对房地产中介机构的引导。对凡是重点查处坐落在汉沽区域的中介机构和从业人员的违法违规行为构依法进行查处，以净化房地产市场环境，规范中介市场秩序，维护群众利益。

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注：本研究为天津市滨海新区规划和国土资源管理局（房管局）科研项目（编号：津滨规国〔2015〕，任务号：2015-049-12，项目组主要成员：张洪伟、裴子刚、李东坡、盛远超、杨峥、林杨、张世涵，全文修改、校正：张世涵）。