中国房地产市场现状分析与应对措施探究

【摘 要】自2015年第二季度以来，房地产市场经历了由冷清到火爆的转变，房地产市场再次受到人们的追捧，迎来新一轮抢购热潮。仅2016年11月北京市二手房均价为55686元/m2，比去年同期上涨41.54%。如此高的房价变动随之也引发了公众对房地产市场过热话题的再次关注。为何房地产市场如此火爆？我们该采取何种措施控制房地产价格平稳有序增长？本文将对房地产市场过热现状进行分析，并简要提出相应的应对措施。

【关键词】房地产市场；现状；措施

一、中国房地产行业现状

2016年1-10月，我国房地产市场的需求总体依然旺盛，70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格稳中有涨，全年保持去库存、平稳、分化的发展态势。其中，全国房地产投资累计值达到83974.61亿元，累计增长6.6%；商品房销售面积为12.0亿平方米，同比增长26.8%；销售额为91482亿元，同比增长41.2%。随着9月30日及10月初热点城市楼市新政的落地实施，部分非理性需求得到一定程度抑制，热点城市楼市逐步回归理性，而其余城市房地产市场预期也将受到一定程度影响，预期全国商品房销售同比增幅有望继续收窄。

房地产作为社会大众投资消费的主要项目之一，一直以来都受到舆论的重点关注。尤其自去年以来，房地产投资再次成为继股灾之后的首选热门投资项目，大量资金涌入房地产市场，造成了一二线城市的房源供不应求，房价居高不下。“地王”频出，销售现场火爆的场景比比皆是。房地产市场的火热程度超出了许多人的预期。

二、中国房地产市场过热的主要原因

1.国家政策的支持鼓励

房地产作为我国经济腾飞的关键角色，一直是国家为实施宏观调控，促进经济平稳健康发展的重要举措之一。在今年召开的中央经济工作会议中明确提出五大任务，其中化解房地产库存作为会议的重点被提及，成为中央到地方政府的主要工作。2016年2月17日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。2016年5月1日起，二手房实施营改增，将二手房交易中的营业税改为增值税。这些措施均减轻了民众购房所需承担的税负，降低了民众购房的成本。同时，央行下调金融机构存款准备金率、开放“二胎”等政策的出台增加了市场的货币供应量，提高了人们购房的意愿，在一定程度上刺激了房地产市场的进一步繁荣。因此，得益于各种政策的支持，市场成交量显著上升。一二线城市房价飙升，部分城市库存压力有所缓解。但是在三四线房地产市场，房屋库存堆积现象依旧严重，大部分城市仍出现供过于求的现象。

2.地方政府的炒房炒地

我国自1994年实行分税体制后，中央政府得到了更多的税收支配权，与此相反的是地方政府由于税收体制的不完善，缺乏充足稳定的税收来源。同时，地方政府之间形成的上下级关系使财政拨付得不到合理的分配，出现了越往下级政府财政越困难的情况。由此中央与地方之间、地方与地方之间的的相互竞争甚是激励。此外，中央政府对地方政府有着十分严格的考核制度，如GDP、税收等。地方政府官员为了实现政绩的突出，只能将目光伸及土地这类见效快速、获取便捷、储量丰富的资源。

3.房地产投机行为过度

房地产市场过热是众多因素共同作用的结果，而房地产投机则是我国房地产市场过热产生的直接诱因。我国房地产投资者普遍存在着“买房是实现资本保值增值的重要手段”的思想。许多人在投资房地产时仅仅是考虑房地产价格在未来能够保持增长，从而给自身带来丰厚的经济利益。但在实际情况中，许多人并没有考虑自身拥有的支付能力，存在着贷款买房的行为，这在无形中给自己产生较大的经济压力。其次，许多人忽略了出租房屋所能带来的收益，因此房屋空置现象十分普遍。此类投机行为易导致市场缺乏正确的价值引领，虚增的市场需求导致价格大幅度攀升，价格偏离正常的轨道。同时，“高涨”的需求会错误引导开发商投资开发更多的房地产项目，导致更多的供给投向市场，产生“库存化”现象。

三、中国房地产市场过热的应对措施

在国家大力谋发展，促改革的浪潮中，一个合理健康的中国房地产市场是中国发展的关键和重要保证。若房地产市场过热情况没有得到合理的控制，房地产泡沫的产生将对我国经济造成难以挽回的损失和危害。鉴于我国的特殊国情，对于房地产市场过热的控制需要从多个领域入手。

1.进行制度改革

我国目前制度的缺陷对我国房地产行业的价格上涨起到了推波助澜的作用。一方面表现在地方政府财政负担过大；另一方面地方政府由于承担大量资源配置职责，所获得财政支持十分有限，因此财政紧缺现象普遍存在，为了弥补财政赤字带来的影响只能以出卖土地为解决办法。因此，提高财政利用率，可以通过事前编制预算，中央与地方合理分配税源，拓宽财政收入渠道等措施，使财政的一进一出都能得到高效运营。

2.合理控制房贷规模

市场流通货币过多是推动房价升高的重要因素之一。当房产市场出现过热时，政府可以出台了一系列的措施进行调控。如适当提高利率、紧缩信贷额、首套房付款比例，增加购买第二套房限制条件等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构。银行可以通过提高个人二套房贷款门槛，限制房贷占总体贷款的比重等手段约束市场扩张规模与速度，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。

3.改变产业结构

房地产由于其产业链长，对民生影响范围大等特点，长期作为我国投资拉动内需的重要措施之一。然而仅仅依靠房地产产业对于经济高速发展的中国而言显得杯水车薪，单一的经济发展方式将不利于我国经济长期健康合理的发展。因此只有改变产业结构，使中国经济增长不再过度依赖房地产，才是解决问题的关键。大力发展其他产业，尤其是以高新技术为主的产业，促进劳动密集型向知识密集型转变，让中国经济在多方平衡带动下健康发展。

作者简介：

陈耿斌，福建师范大学经济学院，2013级财务管理本科生。