房地产企业纳税筹划

常淑梅

摘要：房地产企业经营活动中要完善纳税统筹工作，应注意增加对相关税务条款、法规的了解，做到合理、合法的规避企业税费，在减轻企业负担的同时降低企业运营成本，达到增加企业经济效益的最终目的。

关键词：房地产企业 纳税筹划 税务管理

房地产企业在经营过程中，由于涉及到的领域极为广泛、产业链相对较长、运作资金巨大、运作周期长，所牵涉的税收项目繁杂，对于房地产企业而言，能否通过纳税筹划降低企业运营成本，直接关系到企业经济效益的提升。针对这一问题，本文试图通过对纳税筹划的相关分析寻求解决途径。

一、纳税筹划对于房地产企业的重要性

对于房地产企业而言，是否依法纳税是其合法经营与否的重要依据。房地产企业经营项目是对社会资源的整合操作，所涉及的纳税事务包括营业税、城市维护建设费、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税等，税务种类多，支出项目繁复，税费成为企业经营成本的重要支出部分。纳税筹划的根本目的是降低企业税务成本，在房地产企业经营过程中，纳税筹划可以帮助企业经营者全面了解税务制度，熟知税费优惠以及减免措施，提高企业财务管理水平，缓减资金周转问题，增加了企业的竞争力，是企业发展壮大的重要举措。

二、房地产企业纳税筹划现状分析

（一）纳税筹划的管理思想错误

部分投机取巧的企业会有贿赂等不正当手段争取税费减免的错误思想，这为税务征管工作带来了消极影响，提高了税务工作的管理难度，有的房地产企业甚至隐匿真实账目，偷逃税款，这种非法行为严重扰乱了我国税务核算管理的正常秩序，存在极大的法律制裁风险。

（二）纳税筹划的方法错误

对于房地产企业而言，纳税筹划的方法涉及到各个方面的利益协调问题。房地产企业纳税筹划的一般方式是以减少税费支出，达到税后利益最大为目的的，基于这一前提，企业会在预售款入账的时间上做出调整，同时对费用开支详细记录，在这种方法下，要节约税费只能最大程度的利用税收优惠，不能起到协调税费支出的作用。

（三）纳税筹划的风险处理能力弱

房地产企业的纳税筹划中比较容易出现的风险包括税务稽查；会计政策、处理与税法差异；税收法律变更；纳税筹划工作人员职业风险等。各种风险都存在着不确定性，房地产企业在纳税筹划中如果没有采取必要的措施规避风险，加之对于各种涉及税务的风险监测不够全面，那么，危机事件发生的时候，就无法及时处理，备用方案的选择范围狭窄，使抗风险的能力降低。

三、房地产企业纳税筹划探讨

（一）房地产企业纳税筹划的相关法律分析

目前，我国房地产企业面临的首要问题是如何在国家税收政策基础上对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，实现减轻企业税负，增加企业利润空间的目的。这就要求纳税筹划人员深入了解国家税收征管，对税收的形式、内容和方法都非常清楚，才能做到合理、合法地完成企业纳税筹划。纳税筹划应以遵纪守法为原则，在具体操作时不可盲目进行，要结合房地产企业的实际状况进行统筹规划，才能达到节约税费，提高经济效益的目的。

（二）房地产企业纳税筹划的一般思路

房地产企业纳税筹划的一般思路主要包括三点：一是充分利用税收政策，捉住税收政策中的优惠点，合法分摊经营成本以减少税收上缴额度；二是依照税收优惠政策来筹划企业经营策略，针对不同的房地产开发项目，采取相应的销售策略，利用合法营销的行为，增加企业的税后收益；三是积极争取税前费用扣除。在企业经营过程中，日常运作产生的费用应积极主动的获取相关凭证，尽可能取得合法的税务发票，以此规避部分税收。

（三）房地产企业主要税种的纳税筹划

1、 营业税纳税筹划

一是成立专门的物业公司，负责收取房屋销售时产生的设置配套费、水电初装费、物业管理费等。这部分费用依法在企业的价外费用范围内，因此无需缴纳营业税。然而考虑到成立物业公司的成本问题，在具体实施时要计算所节约纳税额度进行决策；二是利用税率差异。

2、土地增值税纳税筹划

利用土地增值税的临界点进行筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。开发商可以采用适当的开发方案进行筹划，对普通标准住宅单独核算，达到符合免征土地增值税的条件。土地增值税是四级超率累进税率，增值额的增加也意味着增值率的增加，通过控制增值率，取得适用于相对低一级的税率，减少土地增值税的额度。

通过精装修加大成本，降低增值率进行筹划。某房地产开发公司正在开发的花园小区，开发成本为3300万元。土地出让金一项超过了1500万元。贷款的利息大约为210万元。从统计数据上显示，小区可以出售的面积超过了32000平方米。在销售策略上，如果按照毛坯房销售价格每平方米3500元计算，销售的总额度大约为1.12亿元，需要上缴的费用包括营业税、城市维护建设费和教育费。营业税税率为5%，大约560万元；城市维护建设税为7%，大约784万元；教育付缴费为3%，大约336万元。对于土地增值税的计算，房地产开发公司设计了以下方案。

毛坯房销售中土地增值税的缴纳情况

不含有利息的建造成本=1500+3300-210=4590万元

扣除项目金额=4590×130%+11200×5.5%=5967+616=6583万元

增值额=11200-6583=4617万元

增值率=4617÷6583=70.14%

40%的适用税率，扣除率为5%，那么应缴纳的土地增值税即为：

土地增值税=4617×40%-6583×5%=1846.8-329.2=1517.6万元

选择有利的利息扣除方式endprint

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条第三小条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。我们可在利用其中的规定，进行比较是按（一）、（二）项的5%计算还是按据实扣除更加有利于我们。

利用加大绿化及公共配套的投入进行纳税筹划。我们在加大绿化及公共配套的投入的同时，项目的品质也相应提升，增强了企业的竞争力，加大了成本扣除基数，降低了增值率，从而降低了土地增值税，同时加快资金的回笼，减少资金的占用，降低财务成本，以达到节税的目的。

3、 企业所得税纳税筹划

从目前的经济发展来分析，企业所得纳税筹划问题一直是国家税收工作的重点，本文认为，随着经济的发展与时代的进步，企业所得纳税筹划工作，需要从多元化的角度出发，经过综合讨论及分析后认为，企业所得纳税筹划可以从以下几点出发：首先，尝试利用多种固定资产折旧方法，进行企业所得纳税筹划。采用这种方法的优势在于，不仅给企业的生存与发展带来了更大的空间，更加缓解了国家的税收问题，日后可以通过相关制度的改革及收税方式的变化，来进一步解决纳税筹划问题。此方法的常用计算方式主要有直线折旧法及加速折旧法，各个企业可以根据自身的实际情况采用其中一种。其次，利用多种纳税申报方法进行企业所得税纳税筹划。我国企业组织结构复杂且不规范，企业经营状况差异也大，企业采取什么样的纳税申报方法对企业的税收负担也是有影响的。当企业及下属单位有盈有亏时，选择纳税人就显得特别重要。此时，要想方设法使企业合并申报，盈亏对抵。否则，一个单位缴纳企业所得税，另外一个单位还得等待弥补亏损，将影响企业整体利益。

四、房地产企业进行纳税筹划应注意的问题

纳税统筹是具备专业性质的理财操作，一般的财务管理难以配合和协调相关部分工作的各个环节，而且财务部门所负责的企业日常运作财务管理本身较为繁杂，负责纳税筹划时很可能会出现因专业知识与技能缺乏造成细节上的疏漏，影响纳税筹划的最终效果，与此同时，对于纳税统筹中存在的风险也要加以警惕，应建立和完善相关的预警机制，增强防范工作，尽可能避免纳税统筹工作中可能存在的税务陷阱与风险。

五、结束语

房地产企业经营活动中要完善纳税统筹工作，应注意增加对相关税务条款、法规的了解，做到合理、合法的规避企业税费，在减轻企业负担的同时降低企业运营成本，达到增加企业经济效益的最终目的。

参考文献：

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