浅析“营改增”背景下房地产企业的税负变化及应对措施

任童童

摘 要：自2012年1月1日启动营改增试点工作，到2016年5月1日全面实施，试点范围扩大，并将所有企业新增的不动产所含增值税纳入抵扣范围。营改增的不断推进推动了我国税制结构的优化，避免了重复征税，为实现税负均衡和增强企业竞争力起到促进作用。对房地产企业而言，营改增的实施使得房地产企业的税收负担及经营成本发生变化，本文从营改增的实施政策和房地产企业业务角度出发，分析营改增政策对房地产企业的影响并提出房地产企业应该采取的应对措施。

关键词：营改增政策；房地产企业；税收负担；应对措施

一、引言

“营改增”即指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。中国自2012年起对上海部分现代服务业和交通运输业的营业税进行改征增值税的试点，其实践效应及意义逐渐显现，至2016年5月1日，营改增全面实施，扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，在很大程度上避免了重复征税，营改增后征收增值税的进项税额的抵扣为很多企业减小了税收负担，同时国家以营改增改革为突破口，为推进国家的财税体制改革起到很大作用。

然而，“营改增”政策的实施解决的只是一部分问题，对房地产企业而言，这项政策的实施如同一把双刃剑，有利有弊。

二、房地产企业的营改增政策

营改增背景下，根据《实施办法》第十四条规定，不动产租赁服务、销售不动产、销售土地使用权，适用税率为11%；对于小规模纳税人，适用3%征收率。税率的直接变化由3%、5%的营业税率变为11%、17%的增值税率这对房地产企业的税收负担将产生一定的影响。

房地产包括土地和土地上永久建筑物及其衍生的权利，从房地产企业的现状来看，近年来，房地产企业一直处于飞速增长的态势，营改增政策的实施必然对房地产企业的高速稳定发展产生一定的影响。营改增之前，房地产开发企业只需在“应交税费—应交营业税”科目核算缴纳和结转的营业税，而营改增之后，在“应交税费—应交增值税”下需细分进项税额、销项税额、进项转出等科目。除此以外，之前房地产企业买房送家电的促销方式中赠送的家电是不需要缴纳营业税的，当下需缴纳增值税，同时账务处理上也需要房地产企业加大重视。

经营成本也是房地产企业的一个关注点，在房地产企业的经营成本中占较大比重的是开发的土地成本，新政策中规定按照受让土地时的土地价款作为销售额的抵减额，同时建筑业作为房地产企业的直接上游企业，相关的营改增政策带来的影响也会波及房地产企业。

三、营改增的全面实施背景下房地产企业的税负变化

营改增的重要意义在于促进了企业乃至国家的竞争力，完善了财税体制，增值税的进项抵扣减少了大部分产业的重复征税，但是否一定会减少房地产企业税负呢？下面对营改增对房地产企业的具体税负影响进行分析。

（一）纳税人角度。对小规模纳税人而言，营改增之后，增值税纳税税率为3%，比起营业税的5%，在理论上房地产业的小规模纳税人的综合税负会有所下降；对一般纳税人而言，营改增后一般纳税人按11%的征收率缴纳增值税，但部分进项税额可抵扣。杨家丽（2015）在分析“营改增”对房地产企业的税负影响中，通过计算，设A=M/R，即A为抵扣成本占主营业务收入的比例。当A=55.32%时，“营改增”不会对企业的流转税金及附加产生影响。当A>55.32%时，“营改增”后企业的流转税金及附加将会下降；反之会增加，因此对一般纳税人，其纳税额的增减具体还需看企业的管理。

（二）房地产企业业务环节角度。营改增对很多企业来说，从根本上解决了对企业营业税重复征税、税率过高的问题，减轻了企业的税收负担，但对房地产企业，其产业链很长，如果处理不好甚至会导致税收负担的加重，房地产行业包括开发建设、销售、出租、保有、转让等环节，纳税的种类繁多，在各个环节中，企业需要仔细核算可抵扣的进项税额，对增值税专用发票的开具也有了更高的要求，在充分将相关进项税额抵扣后，才会有效地减少需缴纳的增值税，否则税负反而会提高。

（三）上游企业“建筑业”。建筑业作为房地产企业的上游企业，其营改增政策对房地产企业会产生较大的影响。建筑业的增值税税率为11%，而此前营业税税率为5%，虽然对于建筑老项目纳税人可简易征税，税率为3%，小规模纳税人税率也为3%，但最终的税负并不能保证减少。袁书琼（2016）表示建筑业税负的多少其实在很大程度上与专用发票的取得有关，与进项税扣除的金额有关，但是就目前来说，由于很多的建筑企业需要多种原材料，而且材料来源又多种多样，很大一部分是无法取得增值税专用发票的，所以不能简单地按照目前的11%营改增税率就肯定能实现降低建筑业的税负水平，这对房地产企业的税收负担的变化也产生了较大的影响。

四、营改增背景下房地产企业的应对措施

显然营改增的实施在房地产企业的发展中产生了不小的影响，想要使房地产企业稳定长期发展下去，就需要及时对政策的改变做出相应的对策调整和应对措施，下面主要从进项税额的抵扣、房地产企业相关的税种设计、开发成本等方面给出一些建议。

（一）对“营改增”政策的充分把握。针对营改增对房地产企业的税负影响，企业首先应当明确营改增对于房地产方面的具体政策，有关增值税的进项抵扣项目繁多，条例也较多，因此企业要了解增值税的进项抵扣的具体规定，掌握增值税中不可抵扣的项目，例如在企业进行新建、改建、扩建等项目时不可以进行抵扣，这就需要企业充分的把握并尽可能多的抵扣进项税额，做好对物资材料、物资销售的税收筹划，为企业合理地减轻税收负担。

（二）采购、开发、经营成本的控制。房地产市场是一个业务繁多的大型市场，在整个房地产企业的发展过程中，包括采购、开发、再到经营销售环节，企业应当加强对采购及开发产品的管理，尽量降低采购开发过程中耗费的劳动力及财力，控制各环节的费用支出。在营改增之前，企业很多项目的实施不需要缴纳营业税，而现在很多的环节需要改征收增值税，企业在这些环节要及时了解，对物资的采购等方面要更加注重生厂商的规范性，尽可能取得增值税专用发票，方便在之后纳税时进行进项抵扣。在成本得以控制的基础下企业才能更协调稳定的发展并提高利润。

（三）税收制度的改革。房地产税属于地方税种，一直以来国家都在做着关于房地产的税制改革，而目前为止房地产的相关税制仍然不够完善，部分税种依然存在重复征税嫌疑。对企业自身来说，要做好的是协调内部环节的联系，合理纳税，保证不在纳税环节出现问题，从而保证企业的平稳发展；对国家来说，房地产本身就是一个庞大的市场，它不仅仅关系着一个企业的发展，更对国家的整体发展起到了很大的作用，中国对房地产市场要加大重视，地方税税制体系要继续改革，房地产税也要逐步立法推进。相信在一个完善的税制体系下，加上“营改增”政策的助力，房地产企业将会逐步迈向更广阔的未来。

五、结语

营改增试点开始以来，几年的实践证明“营改增”政策的实施对中国的税制结构优化起到了很大的积极作用，虽然目前的多档税率容易造成“高征低扣”或“低征高扣”的现象，部分房地产企业会因为进项抵扣不足导致税负不减反增，对不同行业来说税负的明显差异会影响社会的资源合理配置，但一项新政策的实施最初不可能只产生有利的影响，有挑战就有机遇，当下，房地产企业更应该抓住机会，以最快的速度做好对企业的调整工作，适应新的税收政策，逐步使自身的发展更具稳定性。目前国家也正对房地产相关税制进行改革调整，企业要严格把控内部的工作合理规避风险，为企业的持续发展，为国家的稳定发展做出努力。（作者单位：安徽财经大学财政与公共管理学院）

参考文献：

[1] 袁书琼.浅析建筑业“营改增”后的税负变化及应对分析.[J].财经界.2016（04）

[2] 杨家丽.“营改增”对房地产企业的税负影响.[J].智富时代.2015（10）