“以房养老”前景分析及实现路径研究

谢静

摘   要：随着我国人口老龄化程度的加深，做好老年人的养老工作，实现老有所养是养老工作中重要又亟须解决的问题。我国“以房养老”业务开展具有广阔的前景，现有“以房养老”模式——住房反向抵押养老保险，在发展中面临一定的困境。因此，在“以房养老”实现路径的研究中，可尝试采用以居住权为基础，以设立居住权的“以房养老”模式来推动老年人“以房养老”业务的发展。

关键词：老年人；以房养老；居住权；实现路径

中图分类号：D923       文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2023）23-0098-03

一、我国老年人“以房养老”的前景分析

根据第七次人口普查，全国人口60岁及以上人口占18.70%，其中65岁及以上人口占13.50%。与2010年第六次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点（数据来源于《第七次全国人口普查公报》）。随着人口老龄化的发展程度加深，做好老年人的养老工作，实现老有所养是养老工作中重要又亟须解决的问题。根据中国养老金融2017 年调查数据显示，我国老年群体中72.3% 拥有房产，且年龄越大，房产越多，60 岁以上的老人中拥有房产的比例甚至突破85%[1]。商业养老保险作为养老产业的类型之一，可以为老年人的晚年生活提供一定的经济支持与保障。从以上房产数据可以看出，“以房养老”作为商业养老保险的业务，老年人通过房产为自己办理养老保险，做好养老准备具有实施的现实可能性，我国老年人“以房养老”无论从现实性、可行性上都具有良好的发展前景。

二、现有“以房养老”模式发展面临的困境

（一）受老年人养老财产储备习惯的制约

我国老年人“以房养老”业务虽然具有良好的发展前景，但实践中老年人养老财产的储备习惯主要是银行存款。根据养老金融发布的《中国养老金融调查报告（2021）》，在养老金融参与方面，银行存款仍然是调查对象进行养老财富储备的主要偏好。选择银行存款的调查对象人数占比达50.81%。其后依次是商业养老保险（27.98%）、银行理财（26.27%）、房产（21.69%）、基金（15.59%）（见《中国养老金融调查报告（2021）》）。由此可见，虽然房产的经济价值更高，但老年人用房产作为客体参与商业养老保险的意愿并不强烈，比例没有超过30%，这与我们的传统有关，老年人习惯将房产作为重要财产赠与子女或者由子女继承，这在一定程度上制约了“以房养老”业务的发展，因此要想广泛推广“以房养老”业务，需要逐步改变老年人养老财产的储备习惯，从银行存款的养老方式转变为房产养老保险的方式，需要老年人能够理解和接受这种以高价值房产养老的商业养老保险业务。

（二）现有法律规定的限制

现有推行的“以房养老”模式——住房反向抵押养老保险，是将住房反向抵押与养老年金保险相结合的商业养老保险服务。“住房反向抵押贷款”指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用[2]。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第401条：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”根据《民法典》第401条的禁止“流质条款”规定，现有的“以房養老”模式下，老年人办理住房反向抵押贷款时，保险公司在订立合同时不能直接约定，在老年人过世后，直接享有老年人房屋的所有权，而只能依法就抵押的房产优先受偿。但“住房反向抵押贷款”不同于一般的抵押，保险公司在实现抵押权时，办理抵押的当事人已经过世，保险公司在优先受偿上会面临比较烦琐的程序并且会面临子女房产继承的问题。同时老年人的养老金是由保险公司提前支付的，并且支付的年限较长，如果保险公司享有的是优先受偿权而不是拥有房屋所有权，这又给保险公司增加了实际的运行费用及风险，不利于调动保险公司开展“住房反向抵押贷款”业务的积极性。此外，《民法典》第359条第一款：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”根据此条法律的规定，住宅建设用地使用权期限届满续期是否需要缴纳费用，以及如果需要缴纳，缴纳的续期费用需要根据实际情况等待法律、行政法规的进一步明确规定。当住房反向抵押贷款人已经过世，如果住宅建设用地使用权期限届满续期需要缴纳续期费用，就要面临缴纳的金额如何进行支付的问题，实际上保险公司已经提前支付了老人较长年限的养老金，如果保险公司为行使抵押权先行垫付，则在实际中会进一步增加保险公司的支出，不易调动保险公司开展“以房养老”业务的积极性。

（三）老年人身体情况评估具有不确定性

现有推行的“以房养老”模式——住房反向抵押养老保险，作为商业养老保险的一种，其不同于一般的养老保险，保险公司前期需要先行支付投保人养老金，在老年人过世后通过行使抵押权实现债权，在业务办理上除评估房产的价值外，还有一个重要且必须的工作就是评估办理“以房养老”的老年人的身体情况，确定老年人养老金的发放金额和年限。保险公司并不是医疗机构，难以对老年人的健康情况进行评估。即使将医疗机构引入评估体系，由医疗机构对老年人的健康情况进行评估，但医疗诊断的结果与老年人现实的情况也存在不一致的情况，并且随着医疗诊治技术的发展，医疗条件的不断改善，保险公司实际投入的养老金可能会超过签订保险合同时评估的养老金数额，因此，现有“以房养老”模式中由于老年人身体情况存在的不确定因素，可能会影响保险公司参与商业养老保险的积极性。

（四）利率的变动影响保险公司参与业务的积极性

保险产品大多为投资型产品，利率的变化会对保险公司潜在客户金融消费类型的选择有较大的影响，当利率较高时，保险公司会面临与其他金融机构客源的竞争。现有的住房反向抵押养老保险，承保的保险公司需要先长期支付参保老人的养老金，老人身故后，保险公司才获得抵押房产处置权。当利率较高时，如果保险公司参保人数不能达到一定的数量，会给后期保险公司收回成本造成较大的风险和压力，不利于调动保险公司参与“以房养老”商业养老保险的积极性。

三、“以房养老”业务实现路径研究

（一）“以房养老”模式选择

现有的“以房养老”模式——住房反向抵押养老保险，根据《民法典》第401条的规定，保险公司在和办理抵押的当事人订立合同时不能直接约定债务人离世后保险公司享有房屋的所有权，而只能依法就抵押房产优先受偿。根据前面的分析，为了调动保险公司“以房养老”业务办理的积极性，在“以房养老”模式的选择上，可以考虑采用《民法典》中规定的“居住权”为老年人“以房养老”设定居住保障。《民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”根据居住权的定义，居住权只能在他人所有权的住宅上设定，因此在办理老年人“以房养老”业务时，当老年人和保险公司签订“以房养老”保险合同时，可以将房产所有权转由保险公司所有，保险公司根据养老合同所约定的养老金额按时发放养老金，同时为投保老年人所居住的房子上设置居住权，老年人可以在住宅继续居住，对房屋享有占有、使用的权利，老年人的居住权根据《民法典》的规定，应从登记时开始设立，该居住权在老年人过世后，居住权失效。选择此种设立居住权的“以房养老”模式，保险公司能即时通过买卖合同取得房屋的所有权，解决了住房反向抵押养老保险中保险公司不能直接享有房屋所有权的限制，同时通过为老年人设定居住权，明晰了老年人对房屋的用益物权，对转移了所有权的老年人的正当权利也有了明确保护。

（二）办理设立居住权的“以房养老”业务的主体

采用为老年人设立居住权的“以房养老”的模式，在这种养老模式下，办理“以房养老”业务主体应是拥有房屋自主产权的老人。对于办理该业务老人的年龄，结合2014年保监会的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，可以将设立居住权的“以房养老”模式的主体年龄依然设定为年满60周岁的老年人。

1.对于年满60周岁具有完全民事行为能力的老年人可以自己办理“以房养老”的业务。考虑到年满60周岁的老年人虽然具有完全民事行为能力，但老年人理解力、认知力可能存在下降的情况，办理“以房养老”保险业务时需规定保险公司应做到告知义务，给投保的老年人逐一解释设立居住权的“以房养老”保险合同的具体内容以及老年人办理该业务可能承担的风险，并给予老年人合理时间的考虑期。如果“以房养老”保险业务办理中存在重大误解、显失公平以及欺诈的情况，则老年人可以要求撤销已办理的“以房养老”保险合同。

2.对于已经年满60周岁，但属于限制民事行为能力或者是无民事行为能力的老年人，在办理“以房养老”保险业务时，可以根据《民法典》第28条的规定，由有监护能力的监护人为老人办理“以房养老”业务。

（三）设立居住权的“以房养老”业务中房子的类型

我国的住宅主要分为农村宅基地上的房屋以及在建设用地上的住房。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第9条及第62条的规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地。我国农村宅基地的使用权主体只能是农村集体组织的成员，农村宅基地上修建的房屋不能向非本集体成员的第三方进行流转。因此，目前农村宅基地上修建的房屋不适宜办理设立居住权“以房养老”业务。

“以房养老”的房屋建议以建设用地的住房作为客体，并且老年人对该房屋应享有完全的自主产权。目前我国建设用地住房主要有商品房、房改房、限价房、经济适用房及公共租赁住房几种类型。就设立居住权的“以房养老”业务中房屋类型来说，拥有一般商品房的老年人，只要对该房屋享有自主产权则能以该房屋办理“以房养老”的业务；拥有房改房和限价房的老年人，需要满足规定的年限并且符合相关的要求，对房屋享有自主产权后方可办理“以房养老”业务；经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的具有社会保障性质的住房，对于经济适用房上市交易目前有城市已经出台相关规定，因此未来随着规定的进一步完善，老年人可以在满足条件后将住房性质由经济适用住房变更为商品住房，在拥有完全产权后办理“以房养老”业务；对于有公共租赁住房的老人，由于对该房屋不具有所有权，只具有租赁权，所以该类房屋不适宜办理“以房养老”的业务。

（四）保险公司及房屋评估机构的选择

1.保险公司的选择。设立居住权的“以房养老”业务，由于保险时间较长，保险公司需要向投保的老年人长期定时支付养老金，保险公司的支付能力直接关系到投保老年人晚年生活的质量，同时保险公司对已经获得所有权的房产也需要进行管理，因此保险公司的选择是个重要的问题。2014年保监会《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中对于保险公司的资质有明确的规定，建议设立居住权的“以房养老”保险业务时，对于保险公司的选择可以以此为参照，拟定可以承保的保险公司。在为老年人办理设定居住权的“以房养老”合同时，保险公司要告知老人所办理的保险业务的类型，需详细解释保险合同的条款，如实说明老人房产评估情况、房产增值处理方案以及养老金发放的情况。如果办理的“以房养老”保险业务中，保险公司存在欺诈或者合同有失公平的情况，老年人可以要求撤销已经办理的“以房养老”合同。

2.房屋评估机构的选择。设立居住权的“以房养老”保险业务，房产的所有权在签订之日由保险公司所有，由于房产评估价值关系着投保老年人所获得的养老金数额，所以需要对老年人所居住的房产进行合理公平的价值评估。评估机构的选择建议由第三方评估机构进行，并且该评估机构的选定应由保险公司及投保人共同指定，同时建议该第三方评估机构的评估金额要经过房产管理机构审核，该房产评估价值不应低于同地段同类型房子的交易价格。房产的评估價格在通过房产管理机构审核后，可作为“以房养老”保险合同签约和拟定老人养老保险金数额的依据。

（五）房产价值波动的风险防控

设立居住权的“以房养老”业务，由于房产的所有权在签订之日由保险公司所有，投保的老年人对房屋享有居住权，但房产不同于其他的物品，房产价值波动的幅度较大，由于养老保险的年限较长，如果遇到房产价值后期增值较大时，投保老年人此时已经将房屋所有权转让给保险公司，无法获得房屋的增值利益。一些拥有处于较好地段、具有增值空间房子的老年人，对于参与设立居住权的“以房养老”业务可能有较多的顾虑。另一方面，如果保险合同签订后房产价值大幅下降时，由于保险公司需给付的养老保险金在签订保险合同时已初步核定，对于保险公司来说则面临实际支付成本超过房产价值的风险。

面对房产价值波动的风险，针对房产增值收益，投保老年人可与保险公司在签订保险合同时约定房产价值增长比例达到一定数值时，该增值部分的价值在投保老年人和保险公司之间进行分配，从而降低拥有具有增值空间房屋的老年人对于所有权转移后无法享受房产增值利益的顧虑。保险公司通过增加投保老人的养老金，从而使老人切实获得房产的增值利益，切实保障老年人的养老生活；对于房产价值下降的风险，由于“以房养老”保险业务的承保时间较长，房产价值波动较大，为了降低保险公司的承保风险，保险公司可采取再保险的方式，从而分散房产价值下降造成的承保风险。

（六）房产的维护与管理

设立居住权的“以房养老”业务，保险公司在与投保老年人签订保险合同时即可获得房屋的所有权，投保老人享有的是居住权，因此保险公司作为房屋所有者和管理人，房屋如需要基础修葺时，修理的费用可由保险公司负担；但如果是居住权人故意或重大过失造成房屋需要维修的，保险公司可不承担维修义务，由居住人承担修葺责任。同时保险公司可以在保险条款中约定如果居住人造成房屋毁损、灭失的，要承担赔偿责任。

四、结束语

我国“以房养老”业务的开展具有现实性和可行性，随着老年人养老财产储备习惯的逐步改变，未来“以房养老”业务的开展具有广阔的前景。对“以房养老”业务的实现路径进行研究，可尝试采用设置居住权的“以房养老”模式，在充分保障老年人居住权的情况下，完善老年人“以房养老”的商业养老保险，实现老有所养的目的。

参考文献：

[1]   汪伟伦.住房反向抵押贷款养老模式的法经济学分析[J].西部财会，2021（7）：60-64.

[2]   中国政府网.保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见[EB/OL].（2014-06-17）[2023-07-15.]https：//www.gov.cn/govweb/gongbao/content/2014/content_2775523.htm.

[责任编辑   文   欣]