房市平稳是“以房养老”的前提

张思思

住房反向抵押养老保险涉及房地产、金融、保险、社保等多个领域，其业务模式的成熟、完善，既需要各地的试点推广积累经验，也需要制度法规的细致和完善。“以房养老”能否在中国顺利推行？笔者认为，除了制度性障碍和传统文化障碍等因素，房地产市场的价格波动大、预期不明朗是当前“以房养老”推行过程中难以跨越的坎。

自2015年来，中国房地产市场已呈现明显的分化趋势，一方面一线及部分二线城市房价继续攀升，另一方面三四线城市去库存形势依旧严峻。不论是继续攀升还是泡沫破裂的预期，都会严重影响“以房养老”的积极性。

从老年人的角度来看，持续上涨的房价客观上会降低老年住房拥有者参与反向按揭的积极性。住房资产具有投资和消费的双重属性，而一线城市持续飙升的房价强化了住房的投资需求，从而弱化例如“以房养老”这类的住房消费动机。如果短期内对房价的预期仍然是持续上涨，那么当前参与反向按揭就不是最优的资产配置选择，继续持有房产使其增值一段时间后再参与反向按揭可以获得更大收益。这样的预期造成老年人对“以房养老”的观望和等待心态。同时，高涨的房价也推动了租金价格的上涨，老年人将住房出租就足够支付养老院的费用，家人还拥有房屋的所有权，显然比反向按揭更具吸引力。

从老年人子女角度看，房价上涨及房产在家庭财富中的主体地位使子女较难支持父母反向按揭。北上广深的高房价造成大批年轻人买不起房，只能与父母同住。“以房养老”将住房资产反向抵押给保险公司，老人过世后房产处置权归保险公司而非法定继承人，与老人同住的子女将居住何处？西南财经大学中国家庭金融调查数据显示，2015年中国家庭总资产中房产占比高达69.2%，是美国的两倍多。住房资产是我国绝大多数家庭最主要的财富，将其交给保险公司而非子女，这已不仅是面临传统文化障碍，而是更现实的经济问题。

从保险或金融公司的角度看，房地产市场中长期的走势不明朗，部分城市呈现泡沫化风险，使公司在开发此类产品时持谨慎保守态度，缺乏推行反向按揭的动力。在发达国家，反向按揭由以政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。比如在2007年至2009年的次贷危机中，美国房价大幅下跌造成许多反向抵押贷款的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，美国联邦住房管理局作为项目担保人动用50亿美元的保险基金弥补银行损失。

相对理性健康的房地产市场，以及对房价较为稳定的预期，对“以房养老”的发展过程至关重要。当中国房地产市场基本平稳，才是推广“以房养老”的适合时机。

作者为暨南大学经济与社会研究院副院长