论民法典中的居住权

文/房绍坤

《民法典》规定了居住权。但《民法典》对居住权的规定较为简单，有必要从解释论的视角对居住权的相关内容进行剖析。

居住权的设立方式

（一）通过合同设立

1.居住权的设立可以附条件或期限。居住权的设立并不涉及身份行为，也非确定的民事法律关系，因此，居住权的设立可以附条件或附期限。这里的条件或期限，既可以是生效条件（停止条件）或生效期限，也可以是解除条件或终止期限。

2.居住权合同的表现形态。居住权合同的表现形态主要有4种：（1）所有权人与居住权人签订居住权合同；（2）所有权人与居住权人签订买卖合同与居住权合同；（3）所有权人将住宅的所有权转让给买受人，并为第三人设立居住权；（4）所有权人将住宅出卖给买受人，同时要求买受人为第三人设立居住权。

3.居住权的登记。《民法典》第368条规定，设立居住权的，当事人应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。据此，当事人仅签订居住权合同并不能导致居住权的设立，必须办理登记。

（二）通过遗嘱设立

1.遗嘱设立居住权的时间。在物权法上，无论是登记生效主义还是登记对抗主义，其适用的基础都是基于双方民事法律行为而产生的物权变动。遗嘱虽然是民事法律行为，但导致遗嘱生效的原因是遗嘱人的死亡，即遗嘱人死亡的事实是导致物权变动的原因。因此，通过遗嘱方式设立居住权的，可参照《民法典》第230条规定，自遗嘱生效即继承开始时，居住权设立，不以办理登记为设立条件。

2.设立居住权的遗嘱的性质。在继承法上，无论是遗嘱继承还是遗赠，其针对的都是遗嘱人的遗产，而遗嘱人为他人设立的居住权并不属于遗产的范围，因此不能产生遗嘱继承或遗赠，其仅是居住权的设立方式而已。

3.设立居住权的遗嘱的内容。通过遗嘱设立居住权，从性质上说是附义务的遗嘱。一般地说，如下情形可以认定为设立了居住权：（1）指明于特定住宅上为继承人之外的人设立居住权，但不影响继承人的继承权；（2）指明于特定住宅上为特定继承人设立居住权，该继承人的继承权不受影响；（3）将特定住宅遗赠给他人，并于该住宅上为受遗赠人以外的人设立居住权。

4.设立居住权的遗嘱的形式与效力。《民法典》对设立居住权的遗嘱并没有形式和效力上的规定。对此，可参照《民法典》继承编中遗嘱的形式和效力的规定加以认定。

居住权的主体范围

（一）居住权人不包括法人、非法人组织

从《民法典》第366条的规定来看，一方面居住权的客体被限定为“住宅”，另一方面居住权的目的限于“满足生活居住的需要”，这两个限定明确了居住权人限于自然人，不包括法人、非法人组织。

（二）自然人作为居住权人的范围

1.居住权人不限于与所有权人有家庭或亲属关系的人。在罗马法上，居住权的范围有较严格的限制，一般限于家长（家主）为家庭成员而设。对此，我国法上不应作此限制，所有权人为谁设立居住权应属于其意思自治的范围，法律没有干涉的必要。

2.居住权人不限于无房者。法律设立居住权的目的在于“满足生活居住权的需要”，而有房者也可能有这方面的需求，因此，所有权人也可以为有房者设立居住权。

3.以农村房屋设立居住权的居住权人不限于本村的村民。尽管目前法律、政策对农村房屋的转让有一定限制，但设立居住权并不涉及房屋转让问题，因此，所有权人也可以为非本村村民设立居住权。

4.所有权人可以为两个以上的自然人共同设立居住权。在所有权人为两个以上自然人设立居住权的情况下，应由权利人共有居住权，这是一种准共有的形态。

（三）居住权人不包括同住之人

在居住权中，居住权人限于与所有权人订立居住权合同的当事人，不包括同住之人。也就是说，尽管同住之人可以与居住权人同住，但他们并不是居住权人；而且如果当事人有明确约定，房屋只能由居住权人自己居住的，其他人不得同住。区分居住权人与同住之人的意义在于，同住之人应为权利受益人，其虽然享有居住的利益，但不享有居住权。如果认定同住之人为居住权人，因居住权人死亡是居住权的消灭事由，则只有在同住之人全部死亡时，居住权才能消灭，而这显然不符合所有权人为特定人设立居住权的目的。

居住权的客体界定

关于居住权的客体，《民法典》使用了“他人的住宅”的概念。就住宅的范围而言，无论是城镇住宅还是农村住宅，无论是建筑物区分所有权中的住宅还是其他住宅，均可以作为居住权的客体。

（一）“他人的住宅”之界定

1.承租人在租赁住宅上可以设立居住权。在房屋租赁中，经出租人同意，承租人可以设立居住权。一方面，出租人同意承租人于租赁房屋上设立居住权，体现了出租人的意思自治，也意味着出租人愿意承受居住权的约束；另一方面，出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人以租赁房屋设立居住权并不会影响这一目的的实现，因为无论居住权是否有偿，承租人支付租金的义务并不减免。

2.所有权人在自己的住宅上设立居住权。在通常情况下，住宅所有权人没有必要就自己的住宅设立居住权。但是，若所有权人出于某种特殊需求，也有必要就“自己的住宅”设立居住权。当然，所有权人就“自己的住宅”设立居住权，其目的并不是为了满足现时的生活居住需要，而是为满足将来生活居住之需。这种居住权主要是所有权人欲出卖房屋，但又想在该房屋内继续生活居住，此时就有为自己设立居住权的需求，这样既实现了获取资金的需求，又满足了生活居住的需要。所有权人以自己的住宅设立居住权，可以采取两种方式：一是所有权人在出卖住宅之前，通过登记为自己设立居住权；二是在出卖住宅时，通过与买受人同时订立两个合同，即买卖合同和居住权合同而设立居住权。从《民法典》的规定来看，第一种方式似乎不可行。因为按照我国目前的不动产登记制度，住宅所有权人在没有相对人的情况下，登记机构不会将其登记为居住权人。但第二种方式是应当可行的，因为同时办理登记，也可以理解为居住权存在于“他人的住宅”之上，这就符合了《民法典》第366条的规定。可见，所谓所有权人就“自己的住宅”设立居住权，实际上仍可以解释为是在“他人的住宅”上设立居住权。

（二）住宅的一部分可以设立居住权

《民法典》将居住权的客体规定为“住宅”，且要求当事人在居住权合同中要包括“住宅的位置”条款。据此，若从狭义上说，该住宅应为住宅的整体；若从广义上说，该住宅也可以是指住宅中的特定部分。应当指出，就住宅的一部分设立居住权并不违反物权客体特定主义。这是因为，尽管从表面上看，居住权是设立于住宅的一部分之上，但其实是对整个住宅所施加的一种负担，只是居住权人的行使范围须受限于特定部分而已。由于在住宅的一部分之上设立居住权是对居住权行使范围的限制，这就要求居住权的使用范围必须于登记薄上精确地加以描述。同时，由于以住宅的一部分设立居住权实际上是对整个住宅所施加的负担，因此，对于为实现居住权而必须使用的生活设施如卫生间、厨房等，居住权人有权使用之，唯在使用时须由居住权人与所有权人之间进行协商，如厨房使用的时间段等。

（三）住宅的附属设施作为居住权的客体

住宅的附属设施是否属于居住权的客体，应取决于两个方面。一方面，如果附属设施是行使居住权所必需的，则可以将其作为居住权的客体。例如，室外的厕所、水井等，这些附属设施为生活居住所必需，若居住权人不能使用，则其生活居住就会受到严重影响。另一方面，如果附属设施并非行使居住权所必需，则其能否成为居住权的客体应取决于当事人的约定。例如，车位、车库、地下小棚等附属设施并不是行使居住权所必需的生活设施，并不当然成为居住权的客体。也就是说，居住权人能否使用上述附属设施应取决于当事人的约定；若当事人没有禁止性约定的，则居住权有权使用之。

居住权的法律效力

（一）居住权人的权利

1.合理使用住宅的权利。居住权是为满足居住权人的生活居住需要而设立的用益物权，因此，居住权人对住宅享有占有、使用的权利。关于居住权人使用住宅的权利，应明确如下问题：（1）居住权人使用住宅只限于个人生活所必需；（2）居住权人有权使用住宅的附属设施；（3）居住权人有权使用住宅内的生活设施；（4）居住权人对住宅的使用权不因住宅所有权人的变更而受影响；（5）对于合理使用住宅所造成的损耗，居住权人不承担责任。

2.允许他人同住的权利。在当事人没有禁止性约定的情况下，居住权人有权允许其他人在住宅中居住。当然，这里的其他人并非没有限制，只限于特定范围之人：一是家庭成员，包括配偶、子女和其他共同生活的近亲属；二是为居住权人提供生活服务的人员，如保姆、护工等；三是居住权人供养的近亲属以外的人员。

3.出租住宅的权利。依据《民法典》第369条的规定，居住权人原则上不得出租住宅，除非当事人另有约定。也就是说，如果居住权合同中明确允许居住权人出租住宅的，则居住权人有权出租住宅。居住权人不仅可以出租全部住宅，也可以出租住宅的一部分，如一个房间。当然，居住权人出租住宅的，不应超过居住权的期限。同时，居住权人应当对承租人的行为负责。如承租人造成住宅损害的，居住权人应当赔偿责任。

（二）居住权人的义务

1.妥善管理住宅的义务。居住权人有权对住宅进行占有、使用，相应地，居住权人就有妥善管理的义务。居住权人应当按照合同的约定合理使用住宅，维持住宅的原有用途，不得改变房屋的结构。即使是在改变了房屋的结构和用途后房屋的价值会有所增加的情况下，也是如此。居住权人违反这一义务造成住宅损害的，应当承担赔偿责任。

2.住宅的通常维修义务。关于住宅的维修问题，首先应由当事人约定，在当事人没有约定或约定不明确的情况下，应按两个原则处理。其一，应当区分居住权的设立有偿与否。在居住权无偿设立的情况下，通常维修即必要维修（如修复被毁坏的门窗、脱落的墙皮等）应由居住权人承担，重大修缮即特殊维修（如屋顶、房梁的翻修、更换等）应由所有权人承担。在居住权有偿设立的情况下，无论是通常维修还是重大修缮均应由所有权人承担。在所有权人承担修缮义务的情况下，居住权人有通知义务。其二，在居住权人承担通常维修义务的情况下，若居住权人占有全部住宅的，则居住权人应负担全部维修费用；若居住权人仅占有住宅的一部分的，则居住权人应按比例承担通常维修费用。如果居住权人不进行维修的，所有权人有权维修。同时，在所有权人负有修缮义务而不进行维修的，居住权人亦有权进行维修。不负有维修义务的一方进行维修的，有权向维修义务方请求返还维修费用。

3.不得擅自出租住宅和转让居住权的义务。依据《民法典》第369条的规定，居住权人只有在所有人同意的情况下，才可以出租住宅。因此，不得擅自出租住宅是居住权人的一项义务。居住权人违反这一义务的，构成权利滥用。同时，居住权人也不得转让居住权，居住权人如有违反，则行为无效，亦构成权利滥用。居住权人不得转让居住权，亦不能以居住权设立抵押权。因为在抵押权实现时会发生居住权的主体变更，这就相当于居住权的转让，而这与已经违背了居住权的设立目的。

4.支付使用费的义务。关于居住权的设立，《民法典》采取了以无偿为原则、以有偿为例的立法模式（第368条）。如果当事人对居住权的设立是否有偿没有约定或约定不明确的，居住权的设立应为无偿。如果有偿设立居住权的，居住权人负有支付使用费的义务。

5.容忍义务。居住权人的容忍义务主要包括两个方面。其一，在设立居住权时住宅上已存在抵押权、地役权等权利负担的，则居住权人应承受该权利负担。其二，居住权设立后，所有权人仍对住宅享有所有权，因此，为保持所有权的完整状态，所有权人有权对住宅进行必要的检查。对此，居住权人负有容忍的义务。

居住权的消灭事由

（一）居住权的期间届满。依据《民法典》第367条的规定，居住权期间应当由居住权合同加以约定。当居住权合同约定有存续期间时，期间届满的，居住权消灭。居住权合同对居住权期间没有约定或约定不明确的，应当以居住权人的终生为期限，即居住权人终生享有居住权。

（二）居住权人死亡。居住权属于人役权，具有人身属性，与居住权人的人身不可分离，因此，居住权人死亡，居住权应归于消灭。若居住权为两个以上的自然人共同设立时，应当以多个自然人中，最后死亡的时间为居住权消灭的时间。同时，即使居住权合同约定有期间的，若在该期间内居住权人死亡的，即使期间尚未届满，居住权亦归于消灭。

（三）住宅灭失。居住权是以住宅的利用为目的而设立的用益物权，住宅的存在与否对居住权的目的实现具有决定性的作用。因此，一旦住宅灭失，居住权的目的就将无法实现，也就没有存在的必要和价值。住宅灭失后，所有权人对居住权人没有重建的义务，亦不负有在重建房屋上重新设立居住权的义务。在住宅部分灭失的情况下，若剩余部分仍可满足生活居住需要的，则居住权于剩余部分继续存在。住宅灭失后，即使有代替物的，居住权也应归于消灭。

（四）居住权被撤销。为保护住宅所有权人的利益，在特定情形下，应允许所有权人撤销居住权。这些特定情形主要有：（1）滥用居住权，如对住宅造成严重损害、转让居住权、擅自出租住宅、改变住宅的用途、不进行正常修缮而任其毁损、允许非基于居住权人生活之需的人员居住且情节严重等；（2）如果居住权为有偿的，则在约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

（五）其他事由。其他事由主要包括：（1）附停止条件成就或附终止期限届至；（2）抛弃；（3）混同。

在居住权因上述事由消灭后，发生如下法律后果：（1）返还住宅。居住权人所返还的住宅，应当符合合同约定的使用后状态或者自然损耗后的状态。（2）赔偿责任。如果因居住权人的原因导致住宅灭失的，不仅居住权归于消灭，而且居住权人还应承担相应的赔偿责任。（3）办理注销登记。居住权实行登记生效主义，因此，在居住权消灭的情况下，应当办理注销登记。在住宅部分灭失的情况下，当事人应当办理相应的变更登记。