关于居住权的两个问题

某市登记机构询问：《民法典》规定“居住权不得转让、继承”，居住权是物权的一种，是财产权，为什么不得转让和继承？居住权在哪些情况下设立？

金绍达：《民法典》所说的居住权是指社会上占比例很小的特殊群体的居住权，是对他人的住宅享有占有和使用的权利。《物权法（草案）》曾经有过居住权的规定，由于设立居住权是为了解决少数特殊群体的居住问题，所以当时对我国是否需要通过立法设置这一权利存在较大争议，因而居住权最终没有写入《物权法》。居住权的设立原则上应当是无偿的，否则就无须设置这一权利。《民法典》立法时只是考虑到当事人意思自治的原则，才规定了 “但当事人另有约定者除外”。居住权不同于属于债权的租赁，居住权设立后，由于居住权的物权属性，即使房屋被转让，仍然不会影响居住权人居住的权利，就保障了居住权人居住的权利。在现实生活中，设立居住权可以是以下几种情况：

一、保障离婚时无房一方居住的权利。离婚时，住房为一方单独所有，但另一方无房可住，则可以通过签订居住权合同解决居住问题。在《民法典》公布前，人民法院也有过类似的判决。这类居住权的期限可以确定年限，也可以是到居住权人主动放弃或是居住权人死亡时为止，一般由当事人自行约定。

二、保障老年人的居住权利。有的老年人把自己仅有的学区房所有权过户给晚辈，或是生前将自住的房屋所有权赠与晚辈。为防止日后房屋被转让或是抵押等原因带来居住的问题，可以设定居住权。这类居住权的期限一般是到老年人去世时为止。

三、保障未成年人居住的权利。有的房屋所有权人帮助友人或亲属抚养遗孤，但由于自己年事已高或是健康原因，为了在自己去世后孤儿的居住权利仍然能够得到保障，在去世前为孤儿设定居住权，这类居住权的期限一般是到儿童成年时为止。

四、雇主保障无房居住保姆的居住权利。有些为雇主服务多年的保姆在年老并解除雇佣关系后无房居住，雇主为照顾无房可住的保姆，与其签订居住权合同，这类居住权的期限一般是到居住权人去世时为止。

居住权是役权的一种。为特定的地或特定的人设定的权利被称为“役权”，所以居住权也称为“人役权”，是指为特定的人的便利而设定的权利。《民法典》中与人役权相对应的另一种权利是地役权，地役权是为特定的地（需役地）的便利而设定的权利，而居住权是为特定的人（需役人）而设立的一种权利。

正因为居住权是为特定的人而设定的权利，所以这一权利与需役人即居住权人不可分离，如果允许这一权利转让或继承，那需役人就不再是这个特定的人了，這就背离了役权的定义和设定居住权的本意。因此，居住权是不可让与的权利，除了当事人另有约定者外，设立居住权的住宅也不得出租。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权即告消灭。