论居住权的制度价值

天津工业大学 赵晞蒙

一、居住权的历史沿革

居住权的制度是一个较为古老的制度，最早出现在罗马法中，时代社会的发展和科技的进步，促使以德国、法国为主的大陆法系国家在罗马法的影响下，都将居住权制度加入了民法典中。

二、居住权制度的设立

（一）设立居住权的方式

（1）合同。合同是双方当事人在平等自愿、协商一致、诚实守信的基础上达成合意后实施的民事法律行为。《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的双方一般存在着特殊关系，如亲属关系，且相较一般的商业交易，居住权合同的交易复杂程度较低，风险较小。

（2）法律规定。法律规定中对设立居住权作出了明确规定。

（3）遗嘱或遗赠。房屋所有权人遗嘱中设立了居住权，目的是为其生存的配偶设立，同时该房屋也可以由子女继承。尊重遗嘱人生前对其财产的安排，这样保全了各方利益。

（4）法院裁判。在离婚案件中设立居住权的情况很多，涉及的问题也十分突出，虽然可以依照司法解释，但实践中该如何操作依旧是一难题，法院裁判更多依靠法官的自由裁量权，同时对象不确定，就操作而言，法院裁判的方式相对来讲具有较大的灵活性。

（5）如下案例更好地诠释了设立居住权。

【案例1】涉案房屋原为公有住宅，实际居住人多为历史原因及政策原因取得单位福利分房的职工及家属，因原产权管理单位无力负担修缮费用，产权历经多次无偿或低价转移，但每次产权转移过程中都对实际居住人的居住问题有所约定，或约妥善管理、或约妥善安置、或约不得强撵，均保障了实际居住人的居住权益。最后一任具有房屋产权的单位对外负有尚未还清的债务，将涉案房屋产权经司法程序直接划归本案原告某公司所有，以抵偿其所欠债务，原告某公司因此取得涉案房屋的产权，原告某公司亦应妥善处理原有实际居住人的居住问题，综合保障其居住权益。被告郭某一家经单位调换住房至涉案房屋中居住，其居住权益亦应得到相应的综合保障。因此，原告某公司要求被告郭某一家腾退涉案房屋、并拆除自建房以及支付占有房屋使用费，此依据不足，法院不予支持。

【案例2】相关司法解释规定：“离婚时，一方以个人财产中住房对困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”该规定可表明，夫妻双方离婚时，一方因生活困难并无居住地，有房一方可以设立居住权予以帮助。该司法解释中规定的居住权的主体，属于特定主体，仅指离婚案件中的夫妻一方。相关法律规定：婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。居住权是以离婚时某一方无居住地为前提而存在，根据上述法律规定以及一般日常生活经验，婚姻法司法解释虽然没有将居住权明确规定为是临时还是长期，但一般情况下居住权不可能无期限长时间存在。离婚时一方为另一方设立居住权、出于好意给予另一方帮助，这与夫妻共同生活时的互相扶养义务的性质不同。夫妻共同生活时互相扶养是因夫妻关系产生的法定义务，但夫妻双方离婚后此项义务也随之消灭，然而离婚时设立居住权并不属于法定扶养义务的延伸，系因原婚姻关系所产生的临时性帮助，附有条件与期限。本案原、被告双方没有明确约定居住期限，现原告杨某要求被告伍某搬离，被告伍某有劳动能力却主张无期限居住构成权利滥用（擅自改变房屋的结构、用途，不当使用房屋亦能在本案构成权利滥用），但原、被告双方离婚时间不到一年，如原告杨某想居住在诉争房屋内可对三楼进行装修，也可依法解除与一楼承租人的租赁合同，原告杨某未举证证明被告伍某无房居住的生活困难的情形已经消失，亦无证据证明具有其他阻却被告伍某行使居住权的事由[1]。

（二）设立居住权是否需要登记

《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定，设立居住权的，应向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权归类于用益物权，居住权人享有对所住房屋的支配力及管领力，希望运用物权请求权保障自身的合法权利。房屋居住权登记之后就具备对世性，能够起到对抗第三人的作用，对居住权人的利益也能尽到最大限度的保护。因此，若房屋的居住权必须登记的话，即使所有权人将设立居住权的房屋出卖，居住权人仍然可以对抗该房屋受让人，这样就能避免因所有权人处分房屋导致居住权人无法实现自身权利的问题。

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权带有人身属性，属于人役权，一般情况下居住权是无偿设立的，但当今时代社会经济的发展，养老需求与日俱增，养老方式也在发生着各种变化，如今还出现了以房养老的新方式，当事人可以自行协议约定有偿使用该房屋以满足老年人养老需求。其次，居住权具有一定的人身依附性，法律条文明确规定了居住权不能发生转让与继承。同时，一般情况下居住权人不能将设立居住权的房屋出租，但当事人双方之间有特殊约定的除外。因为有些情形如以房养老，因老人的生活较为困难，法律允许双方形成居住权人以出租房屋的方式来取得收益的合意[2]。

（三）居住权的消灭

居住权是为居住权人提供住宅居住及其他相关的权益权利，也有可能权利滥用，根据现实中反映出居住权人滥用权利的情况主要包括未经居住权人的同意进行违法改建房屋、违法出租房屋、违法买卖等。由于不同情况的滥用造成的损害也不同。然而笔者认为在居住权人滥用情况下影响房屋正常使用，居住权应该予以灭失[3]。

《中华人民共和国民法典》第三百七十条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。居住权消灭有两种情况，一是居住权约定期限到期，二是居住权人死亡；上述两种情况出现一种即可。发生上述情况之一时，居住权会就此消灭，消灭之后应当及时到相关部门进行注销登记，但注销居住权登记并不是其消灭的必要条件，这不同于居住权的设立登记。

三、居住权与其他权利的冲突

（一）居住权与抵押权

居住权与抵押权均是需要设立登记，居住权是以占有为前提的用益物权，抵押权是不得转移占有的担保物权，均属于物权。因此两者若发生冲突的解决思路是可以根据登记时间先后顺序来进行判断。如若设立居住权的房屋抵押，分别为居住权已登记或居住权未登记，抵押权不能排除居住权人权利，仅限带居住权拍卖[4]。如抵押权登记先在抵押房屋上登记设立，住宅上并未设立居住权，抵押权优先于债权，可排除居住权对住宅进行处理。理由如下：

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。同时《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。居住权和抵押权均需设立登记。其次根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占用的，原租赁关系不受该抵押权的影响。如若在买卖法律关系中，先成立租赁权不得强制排除。

（二）居住权与所有权

我国《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。所有权包含着占有、处分、收益、使用等权利，二者会存在着权利重叠，因此会发生冲突情况。居住权通过合同或遗嘱来订立，而所有权人与居住权人在意思自治基础上签订合同或遗嘱。合同签订对双方具有约束力。除非合同到期或者解除合同情形，否则发生冲突时应以居住权优先。

【案例1】居住权与所有权的对抗。上诉人（原审被告）姜某、被上诉人（原审原告）高某之女。位于北京市朝阳区某小区10-2-201房屋原为拆迁安置住房；高某及妻殷某、高某之子及妻姜某，一同居住在该房屋,某年高某之妻殷某病故，同年某月高某购买了此房屋，系为该房所有权人。同年某月，高某之子及妻姜某登记结婚，姜某婚后与其母、其子一直居住上述该房屋。

高某向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求姜某腾出该房屋。同年,高某因涉嫌诈骗被逮捕。高某在涉嫌诈骗案审理过程中死亡。但高某生前留有公证遗嘱，指定该房屋由高某之女一人继承。高某之女于同年某月经申请参加本案诉讼。同年某月,房屋所有权进行变更。高某之女为此房屋所有权人，参加本案诉讼,请求法院依法判姜某腾退房屋及交出该房屋钥匙。而姜某则辩言：高某已在诉讼中死亡,应中止诉讼。应确定遗嘱继承人高某之女和高某之子是否会到庭参加本案诉讼、继续进行诉讼程序。高某之子已经因病多年卧床不起，其患有继发性精神障碍、脑梗塞后遗症、失语等重大疾病；因此高某之女所提供的高某生前遗嘱并非为高某的真实意思表示,遗嘱应当无效；姜某还认为上述该房屋也应有一部分属于其丈夫（高某之子），并不同意高某之女的诉讼请求。

原审法院在审理中认为,姜某在诉讼中并没有提交新的证据可以推翻高某之女所提交的公证遗嘱,该房屋所有权人系高某之女。因此高某之女对该房屋具有占有、使用、处分等权利。如今姜某未经房屋所有权人高某之女的同意,居住于该房屋，侵犯了高某之女的合法权益。因此,判令姜某腾退该房屋及房屋钥匙交还给高某之女。原审判决作出后，姜某对原审判决表示不服，向中级法院提起上诉,要求中级法院撤销原审判决。

二审法院审理案件后认为,诉争的房屋原性质为拆迁安置房,后高某购买该房屋系房屋所有权人,高某之子对该房屋享有居住权利，属于被安置人。姜某与高某之子婚后一直在诉争房屋内居住，其与高某之子婚姻存续期间,享有在该房屋居住的权利。姜某提供的证据不当然具有否定公证遗嘱的有效性。则高某之女依照高某遗嘱继承了该房屋的所有权,但是不应该因此剥夺高某之子、姜某居住的权利。高某死亡后,由遗嘱继承人高某之女参加本案诉讼,符合法律规定。综上所述,二审法院作出判决撤销了原审判决,并改判姜某应腾退该房屋客厅北侧一间、南侧东一间交还给高某之女，姜某可在客厅南侧西一间房屋内居住,其余部分厕所、厨房、客厅双方共同使用。

就本案例分析，两级法院对审判程序组织合理合法、案件事实清楚、证据确实充分，但判决结果却截然相反。原审法院基于传统物权，根据遗嘱认定该房屋所有权人系者高某之女，据该物享有完整权属。认定其诉争房屋实际占有人姜某侵犯了高某之女高某所有权属，判姜某败诉。二审法院依旧确认高某之女根据有效遗嘱继承系该房屋的现在所有权人,同时肯定了姜某作为高某之子的妻子对该房屋享有依法居住的权利。这一权利在此案例中取得了“绝对权之王”的称号。

四、居住权制度的作用

居住权具有构建美丽和谐社会、减少家庭生活矛盾的重要作用。居住权是在家庭、夫妻、朋友关系等一系列特殊身份的基础之上产生的制度，在缓和关系方面起到了不可忽视的作用，同样在抚养未成年人和赡养老人等方面也发挥了不可或缺的作用。居住权具有物权效力，因此，该制度帮助确认了非房屋所有权人能够使用房屋的权利，起到了保护老人、未成年人合法合理在他人房屋居住的作用。其次，居住权保护弱势群体的作用是建设法治和谐社会的重要环节[5]。而居住权是充分体现这一精神的法律之一。居住权解决了即年迈的父母，离异后一方暂无居所等居住问题，保障弱势群体权利的重点在于保障他们的生存权，要解决弱势群体中无居住场所的问题是最基本的问题。

居住权制度也符合中国人的传统理念。中国人的传统观念中，不动产需要留给子孙后代，设立居住权制度，则是为解决这些纠纷提供有效途径，该途径能够加强大众人民的法律思想，强化公民法治观念，将以德治国与依法治国紧密结合，从而促进和谐社会的发展与完善。

五、结语

当今社会的飞速发展，提高了人民生活水平，也带来了新的社会矛盾和问题。因此，根据现实需要，应当通过立法提供制度保障，而法律往往滞后于社会的发展，及时修订和完善法律变得非常重要。居住权制度的设立，提供了新的模式解决现有问题，符合现实生活的需要。同时，为应对和有效解决各种居住权的争议和纠纷，并借鉴现代各国居住权领域所取得的立法和学术成果，更好地完善我国居住权制度。