产业地产运营及管理模式探讨

摘要：近年来，在市场经济快速发展背景下，产业地产运营及管理在第三产业的生产运营活动中所占比重逐步增大，然而，大多数产业地产企业的运营管理一直在摸索中前进。这一情况在很大程度上制约了产业地产企业的发展。因此，以华夏幸福为例，对其运营和管理现状进行解读，以期为创建产业地产运营及管理新模式贡献一份思考，促进产业地产企业持续、稳定发展。

关键词：产业地产;运营管理模式;资金链;数字化转型

0 引言

产业地产是近年来新兴的概念，业内对其并无清晰定义。产业地产包括3种行业形态：生产厂房、商务园区和仓储物流配套区。广义上的产业地产是一种新兴地产发展模式，主要指房地产产业与当地的经济、文化、旅游紧密结合。狭义的产业地产指依靠其中一个项目开发并利用土地，最终形成一种新型产业形式。产业地产一方面可以最大限度地实现产业群资源整合，并提高产业的经济效率，形成新兴产业模式;另一方面可以借助自身优势实现城市资源优化管理，优化产业结构，助力产业升级及长效发展，从而使城市功能更加完善，实现城市与土地之间的互利共赢。

1 国内外研究进展

在国外，产业地产发展有着较为宽松的金融环境，企业可以利用的金融工具多种多样，能够在降低融资成本的同时拓宽融资渠道。Ellcn M.Bonn[1]指出，中国产业地产有多种形式，包括大学城、工业园、经济开发区等。Ioannis Siskos和Luk N.Van Wassenhove[2]引入协同管理服务企业（SMSCO）模式，认为通过协同承包商和第三方融资的方式能够有效促进房地产企业降低财务风险，持续助力产业园区发展 。

在国内，纪建悦等[3]分析了我国产业地产与发达国家的差距，认为造成差距的主要原因是我国金融市场机制还不够成熟，无法为产业地产开发提供足够的资金支持;房地产企业还面临资金使用效率低下、融资渠道单一、融资成本高等问题;关于房地产行业的法律法规也不够成熟，企业发展面临一定阻碍。魏鹏举[4]分析了我国产业地产开发过程中存在的问题，认为当前各类产业地产的资本投入机制还比较滞后，金融资本面临的风险较高，再加上我国产业地产的开发还不够成熟，开发商的开发经验有限，风险管理能力不足，资金利用效率较低。

2 产业地产的管理模式及特点

2.1 房地产开发模式

房地产开发模式是产业地产四大模式之一，主要指房地产开发企业在规划的土地上通过建设办公大楼、商品房、科研大楼、仓库宿舍等方式进行土地开发与利用，同时，利用租赁、出售、经营等方式进行管理，最后获得相应利润。但实际上，房地产开发企业与其开发的房地产经营项目关联并不大。房地产经营项目主要为相关产业提供平台，是产业地产的初级开发运营模式。

2.2 政府主导开发模式

政府主导开发模式是政府为实现城市功能而执行的一种模式。政府为了满足城市综合发展需要，结合本地区经济发展情况，通过招商引资、土地出让等方式实现对土地的开发，从而实现城市的价值。政府主导开发模式主要应用于产业园区开发，政府为产业的规划与开发提供政策支持、税收优惠等。该模式以政府为依托，具有较好的规划性，同时权威性也较强。

2.3 主体企业引导模式

主体企业引导模式是以主体企业为主，在特定领域形成完善产业链的开发模式之一，主要指一些实力雄厚的企业利用自身取得的大规模自用土地建设的独立于其他行业或产业的工业园。这些工业园的使用方式有2种：一种是企业自建自用;另一种是出租、出售。当然，企业在满足自身使用需求后，也可以将闲置的区域用于出租或出售，以最大限度地利用工业园区。

2.4 综合运作开发模式

综合运作开发模式并不以某一单独开发模式为主，而是综合运用房地产、产业园、主体企业3种模式的一种开发模式。其优势是可以整合各种模式的优点，既可以发挥政府的主导作用，又可以利用市场的灵活性优势及主体企业的强大聚集能力，从而有序推进产业项目。

综上所述，进行产业开发需要根据区域的具体情况，设计针对性的开发方案，灵活运用综合开发模式。

3 产业地产的运营与管理存在的问题及分析

3.1 华夏幸福资金链案例分析

根据华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）及其下属子公司债务未能如期偿还的公告，截至2021年7月31日，累计未能如期偿还债务本息合计815.66亿元。看到这个数字，很多人都会有这样的疑问：华夏幸福怎么了？

3.1.1 主营业务造血能力不强

通过查阅华夏幸福的年度审计报告不难发现，经营性现金流方面，华夏幸福2017年、2018年、2019年、2020年经营性净现金流量分别为-162亿元、-74亿元、-318亿元、-232亿元，且2021年经营活动产生的现金流量净额依旧为负。连续5年为负的经营性现金流说明企业主营业务造血能力不足，资金状况欠佳;投资活动现金流方面，华夏幸福投资活动现金流净额由正转负，说明企业又进行了投资;

筹资活动现金流方面，华夏幸福筹资活动产生的现金流量净额为正，说明企业通过借钱和股权融资进行筹钱。总体来说，华夏幸福主营业务本身的造血能力严重不足，现金流的维持主要依靠投资及筹资活动，资金风险较大。

3.1.2 投资布局、管理与各区域发展不均衡

华夏幸福早期投资布局较多集中于北京周边区域，自2017年环京市场实施限购政策后，公司调整布局，加大了对“长三角”、长江经济带、粤港澳大湾区等区域的投资力度。华夏幸福对多数环京以外区域布局较晚，仍处于前期投资阶段，而较多资源被锁定在环京区域，导致有限的资源难以满足众多产业新城的开发建设需要。华夏幸福的投资布局、管理与各区域发展的不均衡导致市场销售及回款仍主要来自环京市场。受环京市场限购政策及2020年新冠肺炎疫情影响，环京住宅市场量价齐跌，不仅对公司环京区域的销售与供给产生较大影响，造成公司房地产业务货值严重不足，也严重影响了公司产业新城回款。

3.1.3 三道线处于红色档，债务压力大且未来融资难度大

华夏幸福2020年“三道红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比不小于1倍）中3项全踩，位于红色档。与2019年相比，公司2020年债务杠杆水平加重，剔除预收账款后的资产负债率小幅下降至76.61%;净负利率小幅下降至181.52%;但现金短债比下降到0.28倍，企业短期债务风险加大，未来融资难上加难[5]。

同时，通过对应收账款相关数据的测算发现，在应收账款周转率方面，华夏幸福2016—2020年应收账款周转率呈持续下降趋势，且2020年较2019年加速下跌;2020年房地产行业应收账款周转率中位数为21.87次，华夏幸福低于同行业多数企业。应收账款周转率连续5年下降导致华夏幸福的收款速度持续变慢，平均收账期变长，这说明华夏幸福的坏账风险提升、偿债能力越来越弱。在应收账款余额方面，华夏幸福2020年期末应收账款账面余额为648.84亿元，占营业收入的64%，其中应收政府园区结算款640.94亿元，主要由产业新城业务产生，大多数客户为地方政府。从应收账款账龄管理角度看，华夏幸福1年以上应收账款占比较大，且应收账款主要来自产业新城业务，可预见的是账款回收期也会较长，企业资金压力较大[6]。

3.2 产业地产商业价值思考

从华夏幸福的案例可以看出，在我国产业地产发展过程中，对产业地产商业价值的认识还存在不足或偏差，需要进一步加以完善。

3.2.1 产业地产管理模式仍处于初级阶段

第一，从国家对产业地产的政策支持方面看，地方经济增长近六成是产业地产领域创造的业绩，因此产业地产对地方经济发展的作用不容小觑。自2008年国际金融危机以来，我国产业地产市场房价出现过快增长，且远远高于房产本身的市场价值。换言之，房价及房产的价值出现了严重偏离，这充分说明产业地产当前面临十分严峻的形势——开发项目周期长、不可控因素多、管理风险较大。

第二，通过对标国际产业地产开发商不难发现，当前我国产业地产的发展仍严重依赖物业销售，物业销售率普遍在七成以上（国际一般在二成或三成）。逐步降低销售比例，提高租赁比例，有效提升产业地产的活力，才是未来发展的主流[7]。

3.2.2 对产业地产商业价值的认知过于浅显

产业地产市场经历过数十载的发展，对商业价值的追求早已深入骨髓。然而，房屋作为一种重资产，与其他金融产品相比，有着独特的投资价值及升值空间，因此，在投资理财的选择中，无疑成为大多数消费者的首选。房价的稳定能够保证投资不亏损，尤其是热点城市，房价刚性上涨，以致在全社会形成了一定程度的产业地产投资路径依赖。

4 改善产业地产运营模式的基本路径

4.1 提升产业地产资金利用效率

产业地产面临的最主要问题是资金利用效率不高。要提升产业地产应收账款周转率，可以从以下3个方面着手：第一，加强产业地产的收账催款工作，实行“谁主办、谁负责、谁催讨”，将催债责任落实到个人;第二，建立催款诉讼制度，对“老赖”可提起诉讼，同时做好证据的收集和保证工作，为后期法庭判决提供有利依据;第三，完善考核和激励制度，如可以给账款催收人员设置一定资金奖励，调动其积极性，提高账款的回收效率，从而提高企业的账款周转率。

4.2 优化产业地产战略投资布局

优化产业地产的战略投资布局，放开投资眼界，不再局限于某一特定市场，而是站在宏观角度进行投资，如投资一些新兴城市。随着互联网和大数据技术的快速发展，西部大开发成为当下区域经济发展聚焦的热点，企业可以考虑对其进行战略投资布局。此外，随着我国棚户区改造政策的逐步落实，三、四线城市周边的农村居民对商业住宅的需求受到冲击，这些区域商品住宅成交量和价格下跌在所难免，所以应适当减少对三、四线城市土地的持有量，减少相关领域的资金投入，降低风险[8]。

4.3 提升产业地产品牌价值

互联网已经渗透人们生产生活的方方面面，产业地产可以通过数字化赋能，挖掘新的品牌价值。一方面，可运用数字化技术，依据消费者需求打造个性化产品，如可根据消费者的喜好打造更具特色的房型;另一方面，可以加强房地产末端服务，如通过物联网、云平台等技术手段形成智能化家居、智慧社区和智慧服务体验，不断提升品牌价值。

5 产业地产未来发展趋势与展望

展望未来，产业地产领域会有哪些新机遇和挑战？

首先，经历过新冠肺炎疫情的“洗礼”及2021年年底行业回暖，预测未来产业地产会面临诸多新机遇，如政府提供政策支持、市场内需拉动、海外需求旺盛等。而与机遇相伴随的可能还有挑战，如原材料成本上涨、运营成本上升、融资困难等，都将是产业地产所要面对的难题，需要提前做好准备。

其次，产业地产运营企业升级运营服务水平有助于效率的提高、核心优势的打造，形成各方资源的协同合作，国内产业发展形势成为产业地产更新升级的风向标。随着产业的转型升级，产业地产运营商联合政企、金融与科研机构，多方协同，深化合作，全面提升产业园区运营能力;持续深化产城融合，打造一站式、生态闭环的产业集群，助推产业地产升级。

最后，产业地产数字化转型是趋势。随着产业地产数字经济的进一步发展，全球67%的1 000强企业和中国50%的1 000强企业都已将数字化转型作为战略核心。在数字化转型深入推进的背景下，不少产业地产发展集团运营的园区开始引入大数据、云计算、人工智能等技术，构建智慧园区，通过对基础资源与数据的共享，提升企业运营效率，降低成本。

6 结语

综上所述，产业地产行业需要按照国家的相关规定，严格落实长效管理机制，而不能以房价作为调节产业地产经济的“药方”。要通过定制化精准招商和核心资产证券化缓解现金流压力，以开拓园区运营与服务业务、提升股权投资与中小企业孵化能力，以及重视轻资产管理输出模式等措施，加速产业地产行业的发展，进而持续推动地方经济的快速发展。

参考文献

[1]BONN E M.Postreform new town development in China[J].Critical Insight，2013（4）：67.

[2]SISKOS I，WASSENHOVE L N V.Synergy management services companies： a new business model for industrial park operators[J].Journal of Industrial Ecology，2017（3）：802814.

[3]纪建悦，鲁志水，燕欣春.我国文化产业融资机制问题的探讨[J].金融理论与教学，2006（12）：13.

[4]魏鹏举.我国文化产业的融资环境与模式分析[J].同济大学学报，2010（10）：4551.

[5]汤海妹.产业地产项目全生命周期运营及盈利模式研究[J].企业改革与管理，2021（10）：1819.

[6]艾丽凤.不确定性环境下中小产业地产企业现金流管理[J].商讯，2020（24）：109110.

[7]王珺.产业地产融资现存问题及对策研究[J].中国管理信息化，2020，23（14）：5556.

[8]袁美华.产业地产项目开发与运营的投资风险及管理优化研究[J].中国产经，2021（8）：159160.

收稿日期：20211117

作者简介：

张倩，女，1988年生，本科，会计师，主要研究方向：产业地产运营及管理。