《民法典》居住权的权利义务的构建与法律适用

张 虎

（中国人民大学法学院，北京 100086）

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）是新中国第一部以法典命名的法律，在我国国家法律体系中的地位仅次于《宪法》，是我国社会主义法治建设在新时代的重大成果，体现我国在民事法律领域的理论创新与进步。党的十九大报告指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，为了实现全国人民都能住有所居，需要建立多种住房制度，因此立法者因时而变、随事而制，将居住权编入《民法典》，确立了其法律地位，将居住权通过法律明文形式进行规定和保护。

一、居住权的历史

所谓居住权，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。［1］

居住权源于罗马法，隶属于罗马法中的人役权。人役权是特定人利用他人所有物的权利，利用他人的所有物的特定人为需役人，以自己所有物供他人利用的人为供役人［2］。它分为用益权、使用权、居住权和奴隶及家畜使用权，其中居住权是赋予权利人合法地使用他人房屋达到居住目的的权利。受罗马法的影响，法国民法的居住权在性质上具有人役权的特性，德国民法则通过明文规定将居住权设定为限制的人役权，它只能在不动产上设立，而且只能为特定人群进行设定，其权利不得转让和继承，《意大利民法典》《西班牙民法典》等都对居住权进行了明文规定，其定位均为具有人身属性的人役权。［1］近现代大陆法系各国更重视居住权制度，通过法律修改扩展居住权在不动产上的适用空间，减少居住权的设立难度，使得居住权能使更多人达到居者有其屋的目的。［3］

二、居住权在《民法典》中的理解

在我国《民法典》中从第三百六十六条到第三百七十一条共计6个法律条文对“居住权”在定义、权利义务、设立，消灭等方面做了明确的规定。［4］

《民法典》第三百六十六条是对居住权进行定义，明确了居住权的概念、设立的方式和客体等内容。居住权人可通过合同的方式获得居住权，获取居住权后就可以对具有住宅所有权人的住宅进行占有和使用，当不具有居住权的人对其居住的住宅主张各项权利（如所有权）或实施排除妨害请求权时，获得居住权的人可以根据法律规定进行排除。居住权人对于权利的客体即住宅只享有占有和使用的权利，不能通过利用居住权对其居住的住宅进行出租等营利活动，即不能利用居住权享有收益的权利。

《民法典》第三百六十七条是对设定居住权的合同进行了规定。该条明确要求应通过书面形式订立居住权合同达到设立居住权的目的，并且在合同中应当列明居住权合同需约定的主要内容，比如当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限和解决争议的方法，［4］以便能明确当事人的权利和义务关系。

《民法典》第三百六十八条是对居住权的设立进行了规定。根据规定，一方面，明确在合同无约定的情况下，居住权可以无偿设立，也可以根据双方当事人在合同中约定，进行有偿设定居住权；另一方面，居住权的设立采用的是登记要件主义，可以形成有效的对抗第三人效力。需要注意的是当让与人对居住权是无权处分的，而受让人符合善意取得的构成要件时，居住权益可善意取得。

《民法典》第三百六十九条是对居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租进行了规定，明确了居住权的人身属性，在没有另行约定的情况下，对居住权人对其居住的住宅的处分权利进行了限制，禁止对其转让与继承。同时法条还规定，通过允许当事人通过另外约定，可以让拥有居住权的人对该住宅进行出租，充分体现了民法的意思自治原则。

《民法典》第三百七十条是对居住权的消灭进行了规定。该条文明确了设立的居住权期限届满时，居住权消灭。结合《民法典》第三百七十一条，居住权期限的确定包括两方面，一方面合同约定或者遗嘱载明了期限的，按照约定或者按照遗嘱；另一方面没有约定或者遗嘱没有载明的，期限截止于居住人死亡时。为了保证在居住权消灭后，基于该房屋的其他物权能正常行使，该条文还明确规定了必须以明示方式处理居住权消灭，即办理注销登记手续。

《民法典》第三百七十一条规定了“遗嘱式”居住权的设立规则。

三、居住权在当前实践中的法律适用

江苏省南通市高某的祖父于1993年在南通市区购得一处房产，2006年高某的祖父与张某菊登记再婚。2008年高某的祖父立下遗嘱并进行公证，在遗嘱中明确记录将房产遗赠给孙子高某。2013年6月，高某的祖父去世。张某菊因名下没有其他住房，一直住在该房屋中。2013年8月，高某通过法院判决领取了涉案房屋产权证。2014年，高某将张某菊告到法院，要求排除妨害，请求法院判决张某菊限期搬离。法院做出一审判决，判令张某菊搬出涉案房屋。张某菊不服，向二审法院提起上诉，二审法院认为高某的房屋所有权系继受取得，不能排斥原居住权，遂改判驳回高某的诉讼请求。2019年，高某将房屋卖给了张某。由于张某菊一直在房屋里居住，导致张某获得了住宅的所有权但是无法行使其权利，因此张某将张某菊告到法院，要求她立即搬离。一审法院审理后认为，根据已生效的南通中院终审民事判决书，确认了张某菊对涉案房屋的居住权，尊重和支持张某菊所享有居住权，张某对其购买的住宅行使所有权时不得损害张某菊的合法权益。基于此一审法院判决驳回张某的诉讼请求。张某不服，向二审法院提起上诉。2021年4月，江苏省南通市中级人民法院作出终审判决，确认张某菊对涉案房屋享有居住权，驳回张某的诉讼请求。

本案虽然为排除妨碍纠纷，实际上是居住权与所有权冲突引发的纠纷。

根据《民法典》第二百四十条，对所有权人所具有的所有权进行了明确规定，规定所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是所有人对于其所有动产或不动产进行全面支配，其内容是最充分和最全面，它不仅包括对于其所有动产或不动产的占有、使用、收益，还拥有最终处分权。因此所有权是物权中具有最完全的权利，具有绝对性、排他性等特征。

当物权遭受到侵害时，为了使物权恢复到不受侵害的圆满状态，《民法典》提供了相应的救济方法为物权人赋予物权请求权，其中《民法典》第二百三十六条规定的排除妨害请求权，就是其中一个救济方式，其特征为：1.该请求权的成立不以加害人的过错为要件；2.仅要求物权遭受到侵害，不要求物权人受到损害。

本案中高某与张某菊对涉案房屋依法先后具有所有权，当他们对房屋的所有权受到侵害时，可以按照《民法典》第二百三十六条规定对高某提出排除妨害请求权。但在当张某与高某对涉案房屋依法获取所有权之前，张某已经取得了房屋的居住权，根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权是对他人的住宅根据双方的约定享有的占有、使用的权利，当第三人对住宅主张各项权利或实施排除妨害请求权时，获得居住权的人可以根据法律规定进行排除。但是，因为张某的居住权以居住为目的，当出现居住权与所有权冲突时，尽管所有权具有绝对性、排他性，但此时根据《民法典》第三百六十六条规定应当以居住权为准，并排除住宅所有人对所有权的主张。

因为案件发生在《民法典》生效之前，所以其居住权的设定，并没有按照《民法典》三百六十七条规定要求当事人采用书面形式订立居住权合同，而是根据公序良俗的原则确立张某享有居住权。

我国目前已初步形成多种形式的社会基本住房保障体系，使大部分中低收入者通过社会基本住房保障体系解决了基本住房问题，但是保障不是很完善，因此，被纳入《民法典》的居住权在实现住房保障目的方面提供了有效的法律依据，相信在不久的将来，杜甫的《茅屋为秋风所破歌》中的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的梦想将成为现实。《民法典》居住权在立法设计上还存在着不完善之处，还不能完全实现立法机关的立法目的，需要今后将通过司法解释等多种司法方式进行不断的完善。