老龄化背景下以房养老的前景分析与对策建议

季悦 孟繁哲

摘 要：“以房养老”保险作为现在老年人的一种养老的重要形式，自2003年以来被房地产开发公司总裁孟晓苏提议，随后在2004年中国保监会计划在中国几大重点城市开始进行面向老年群体的保险品种，但是效果并不是很理想。为此，我们小范围的做了一次问卷调查，调查发现以房养老保险受到法律、子女、传统观念等种种因素的影响。笔者理智客观地分析以房养老的前景，并结合国外成熟以房养老的经验，还有现在以房养老保险在中国发展的弊端对以房养老提出政策建议，旨在为越来越多的老人提供一个扎实可靠稳定的以房养老方案。

关键词：以房养老  传统观念 政策建议 人口老龄化

中图分类号：F840 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）07（a）--02

目前面向老年群体的“以房养老”保险越来越被大众所熟知，现在的老年人越来越多，人口老龄化加剧，进入2019年，我国60岁及以上老年群体高达2.5亿，超过了国际老龄化10%的标准。人口老龄化使子女面临压力大，赡养问题亟待解决。面对养老问题，将根据问卷显露出来的问题结合以房养老保险的发展趋势，提出几点政策性建议。

1 “以房养老”发展现状

以房养老在性质上有广义和狭义之分，从狭义上看，就是房屋的反向抵押，是指达到一定年龄的老年人，拥有对房屋的处置权利。他们将其房产抵押给政策银行、保险公司以及还有安全保障的公益性机构，该机构对房子的价值以现在的市场房价进行评估并支付现金，老年群体通过这种方式来使自己安度晚年。在广义上就更为复杂，记载显示以房养老可归纳成30种表现形式，形如招徕房客、房产置换等。

随着经济全球化的快速发展，人口老龄化问题日益凸显，中国自1999年就进入了人口老龄化社会，中国面临着这一严峻的问题，如何解决老龄人口压力成为亟不可待的问题。现在普遍家庭都是“4+2+1”模式，年轻人除了要养自己的孩子，还有双方的父母需要照顾，同时可能还有没还完的房贷车贷，负担压力大，所以老年人也想通过某种方式和途径来减轻子女的一些负担。但是自2003年以来被房地产开发公司总裁孟晓苏提议，随后在2004年中国保监会计划在中国几大重点城市开始进行面向老年群体的保险品种，但是效果并不是很理想。2013年中国政府网正式明确的提出“开展老年群体住房反向抵押的养老保险”的试点，但是对于这一问题的争论不断，各种声音不一而足。

2014年6月，《关于开展老年人住房反向质押养老保险试点的指导意见》在中国四个城市进行试点并由中国原保监会进行下发。但是目前来看情况并不是很乐观，两年内只有幸福人寿保险公司推出了该业务，其他公司并没有太大意愿推出此业务。而且北京、上海、广州、武汉四个城市的参与者总共只有60户，可见各个城市对于此政策的积极性参与性支持性都不高。以上海市为例，这种“以房自助养老”模式，65岁以上老人通过将自己名下的房产出卖给公积金管理机构，该机构按市场价格一次性支付给老人现金，在这一交易完成后，公积金管理机构再将房子返租给老人，老人需要按租期年限一次性支付租金，并不需要交其他费用。这种做法并没有得到上海大众的广泛认可，在中国传统观念中，很多人始终认为有房子还是有保障。

2 “以房养老”保险发展困境思考

针对我国养老保险发展较大困境，以上海市为例，笔者以问卷调查的方式，一共获得了有效问卷298份。在数据中可以看出，子女在以房养老保险这一看法中支持率是60%，但是同时他们不放心养老保险的发展，对于它们的信用问题及政策和相关的法律支持持怀疑态度，而这一比率高达73.84%，还有63.82%的子女认为他们有能力并且想要赡养家中的老人。在调查问卷中，老年人占其中的46%，而调查结果显示老人对于以房养老保险的支持态度非常低，他们大多数依旧想在去逝后将房产留给子女，对于房价的波动，在估值的时候也比较不信任。

2.1 传统观念的限制

中国是一个历史悠久的文明古国，在中国子女赡养老人的义务根深蒂固，在古代历史中传统的儒家文化讲究百善孝为先，这就说明了子女赡养义务的服从。而且在人们心中血缘观念和家庭观念尤为重要，在民间流传着“但留方寸地，留予子孙耕”的俗语，几乎所有的老人都想把房子留给子女，在自己去逝后由他们来继承。在几千年的歷史长河中，我国的老年人主要是以家庭养老为本，在老人的心里“养儿防老”是他们颐养天年的主要方式。

同时以房养老保险作为外来西方观念，它希望老人通过处置自身的房产来获得养老资金，这一方式在一定程度上减轻了子女的赡养义务。但是对子女而言，如果自己的父母接受了这种养老的方式，子女可能会接受一些街坊邻里舆论的压力;对于老年人而言，自己已经有子女，但是把房屋通过这种保险方式给予外人，而最后只是获得一点流动资金，觉得并不划算，而且房屋出售获得的经济报酬也不能满足老年人的感情需求，他们还是寄期望于子女。

2.2 “以房养老”模式发展限制

首先，以房养老对于家庭经济条件的要求相对较高，它要求65岁以下老人对于房屋有绝对的处分权，房产证上只能写老人名字，对于这一要求，有些弊端。对于全款购置的房屋或者是已经还上贷款的老人，家庭经济资金充足也不需要用这种方式来养老。但是对于那些现在还没有一套真正属于自己的房子，达不到所要求的条件，或者是房屋的价值过低，那这个保险对于此类群体简直就是形同虚设。

而且地域不同，房价也不同，在那些经济相对落后的城市，房产的价值不易满足他们养老的需求，而在那些正在发展中的城市，房价波动幅度较大，房产价值不固定，老人不敢轻易去保险，如果损失也是自己担当责任的。在房价上升时还好，资金容易变现;但在房价下跌时，金融市场大打折扣，很多管理中心都不愿意选择在这个时候投资。

总的来说，就是“以房养老”有着相对稳定的群体，没有子女而且有独立的房子但是收入相对不高的。但是这类群体相对较少，这也就在某种程度上预示了以房养老成为一种小众保险。

2.3 不健全的法律法规

虽然在2003年这一养老保险就已经被人提议，但是在2014年才正式提出试点要求。时间短的弊端就是，现在道德法律法规还不完善，并没有系统地作出一套针对“以房养老”保险的方案来应对在市场中出现的种种问题。这一问题不解决，使得老人和子女都对这种保险持怀疑态度。同时为了自身资金的安全受到保障，对于是否进行投资这一保险也持观望态度。法律法规何时完善都是大家关心的一个问题，对此问题的关注度高达80%。

2.4 缺乏政府支持政策

处于经济全球化的时代，任何一个国家的经济变动都有可能引起全球经济的变动，在这之中如果引起房价的波动，政府应该作出一些补贴的政策诸如对于那些房价上涨使老人受损失的群体给予一些补贴。国家财政部对于老人养老保险作出一些政策补贴，对于这一保险的发展则作出了重要的贡献。

2.5 金融市场发展体系不完善

在“以房养老”保险发展过程中，参与的机构有很多，保险、银行、公积金管理中心等，这使得金融市场发展主体大大分散，在老年群体有问题时不能及时由相关人员解决，如果其中一些机构想推卸责任的话，后果就是老年群体的资金安全得不到保障。同时在现在的发展过程中，老人子女都是持观望的态度，政府应该加大宣传力度，让百姓知道国家的大力支持，让百姓放心。减少舆论的传播、减少百姓的抵触，让大家明白“以房养老”保险的真正意义所在。

3 政策建议

3.1 政府加大监管力度

政府应该参与进来，这不仅是老人和金融机构之间的问题，也是一个广受社会关注的问题。政府应该保证这种秩序的进行，这样的制度无论是出让方还是受让方都能得到保障并得到制约，从而增强信心。政府在监管过程中，对于各种机构应加以评级，并对评级信用机构的评级过程进行严格地把控，确保服务质量和服务地位，使得老年受众群体免受伤害。

3.2 完善相关法律法规

尽快推动《民法典》的制定，对于老年群体的保障应该尽快得到完善、对于相关物权和继承权等涉及保险中的问题亟待解决。最重要的一点，增加法律中对于居住权的相关规定，在法律中如果这几种相关权利得到完善，那么对于“以房养老”保险的顺利推行起到了推动作用。

3.3 调控房地产价格

房价波动是老人和子女考虑的重要因素，因房价的波动带来的损失是不可预兆的，希望政府通過一些政策来稳定房价，房价的稳定对于国家的宏观经济调控、微观经济发展也起到很大的影响，也潜移默化地影响着居民的日常生活。房价过高或者过低都不利于市场的发展，百姓不敢轻易投资持观望态度。只有房价稳定以后，才有利于金融市场的健康发展，同时也会使“以房养老”保险的争议减少一些。

4 “以房养老”保险前景分析

“以房养老”保险目前来看是一个小众产品，它还没有进行大力宣传，试点时间相对短，近几年应该不会有显著的成效。但是中国人口基数大，在各种相关法律法规完善后发展前景还是可以抱有期待的。

在社会保障体系中来看，我们国家的保障资源还很不足，相对于西方国家的多元化结构和开放心态还没有形成，我们的退休人口生活来源大多有养老保险、退休金、企业年金（参与人数少）等。另外，从住房自有率和家庭财富净值来看，我们和西方国家还是有很大差别的，在住房自有率来看高达80%，高于发达国家的住房比率，在我国长期租住也可以算成自有居住。从家庭财富净值来看城市住房资产比例随着户主年龄的增加而提高，其中60岁以上的房主占比高达82.3%。

以上数据表明，老年人群体中住房率还是很高的，适时推出适当的政策支持，以满足这部分投资者的社会需求，为多层次的养老保障体系的形成作出贡献。

参考文献

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