“以房养老”的生机与冷遇

张翠翠

“以房养老”样本

72岁的北京市民康锡雄与老伴相依为命，他们唯一的女儿几年前因病去世。面对越来越衰老的身体和两人每月七千元的退休金，他们一直在为养老发愁。

去年3月，康锡雄收到街道通知，让他们去参加一个“以房养老”的项目推介会，老两口参加完立即签署了合同。双方约定，康锡雄将自有住房抵押给幸福人寿保险公司，保险公司核算房产价值后，每月给康锡雄及老伴发放养老金。据合同显示，康锡雄现有住房84平米，市价约305万元，有效保险价值约为274.5万元，对照费率表，康锡雄夫妻二人每月从保险公司可支取养老金9107.11元，加上两人的退休金7000元，每月养老资金约16000元。

有了这笔“巨款”，康锡雄和老伴的生活比以前阔绰多了，“换了所有家电，原先有一个老式雪花冰箱，现在换了一个海尔三门冰箱。”

问及对抵押房产有没有疑虑，康锡雄称房产“已无人继承，如果能用房子换来更好的养老服务，值得”。

据了解，经中国保监会批准，首款保险版“以房养老”产品今年3月由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的“以房养老”保险产品。四大试点城市分别是北京、武汉、上海和广州。其具体做法是，老人将自己的住房抵押给保险公司，保险公司开始按照约定金额每月发放养老金。将来老人去世后，保险公司获得抵押房产处分权，从处分所得中偿付养老保险的相关费用，多余部分返还老人的继承人。

自2013年“以老养老”概念被提出，关于其落地可能性有诸多探讨。观点普遍认为，“以房养老”项目更适合失独老人与丁克家庭，相关业内人士称，“面对子女养老的缺失，又考虑到日后无继承纠纷，此养老项目很适合。”

济南遇“冷”

盛福花园小区是济南东部的一个新建小区，住户大多从大明湖、解放阁等片区安置过来，老年人居多。盛福花园社区居委会主任张新杰告诉记者，小区内“孤寡、残疾和空巢老人不少， 低退休金住不起养老院，以后失去自理能力后如何养老是个大问题”。

小区住户郑永福今年已80岁高龄，一直未成家，目前独居。他在盛福花园有两套安置房产，一旦无法独自生活打算把房子卖掉，住到养老院去。

记者向其详细讲解“以房养老”政策，郑永福称很乐意把房子抵押给保险公司，当下即可享受更好的养老服务。“抵押给保险公司，有正规渠道的合同保证，比较放心。以后去养老机构养老，有更多的钱才能买到更好的服务。”

同住盛福花园的王利民已70岁，名下有一套房产，儿子在外地工作，“并不想把房子抵押给别人，孩子也想继承房产。”因此，他打算一旦生病就搬去与儿子同住，他说“养儿防老是中国人的传统”。

多年从事居委会工作的张新杰称，“以房养老”更适合孤寡老人，有子女的老人更喜欢“居家养老”，进一步说就是“子女养老”。目前，济南市内养老服务资源与社会需求矛盾突出。有数据显示，目前每100位老人还分不到1张老年公寓的床位。

据了解，如何更好地解决养老问题，在济南已进行了社会养老、服务机构养老、社区居家养老的诸多尝试，但“以房养老”至今也未在济南试点。济南市民政局局长赵玉海曾表示，推行“以房养老”最重要的是尊重老人的意愿及子女认可，不能强制。

早在2011年，中信银行济南分行曾推出“养老按揭”业务，年满55周岁且身体健康的市民即可申请，年满18周岁的法定赡养人也可办理。每月发放养老金可达2万元，累计总额不得超过房产市值的60%，最长发放年限是10年，每月中信银行会自动将养老金打到“信福年华卡”上。抵押期间，房屋可居住或出租，但出租年限不得超过抵押年限。待解除抵押后，房产便可转让、赠与或继承。但之后却无人问津，该业务“不了了之”。中信银行济南泉城路支行工作人员告诉记者，该项业务“时间太长了”，“记不清了”，“已经没有了”。

山东大学社会学教授王忠武告诉记者，2015年老人群已占济南市人群的1/5，老龄化问题与养老服务资源不足矛盾与日俱增。“‘以房养老提供了一种新的解决方式，用房产固定价值换取晚年安逸生活应予以肯定，目前遇冷有传统观念、政策环境、评估市场多方面原因，最大障碍是‘70年产权制。”

众所周知，中国房屋土地使用权年限为70年，很多老人的老房子土地使用权已不足70年，这样的房产是否还可进行“倒按揭”？

对于抵押房产“倒按揭”，金融机构普遍认为，房地产市场价格不确定因素太多，倒按揭时间越长风险越大。银行面临借款人无法如约归还贷款情况下，需要处置房产用于偿还贷款，房价一旦出现下行，就会出现变卖房产所得资金不能补上欠款缺口问题。

“以房养老”的变异

“以房养老”试点大半年，相关报道显示在试点城市遇“冷”，全国仅有35人投保。

作为国内“以房养老”首倡人，幸福人寿保险公司前董事长孟晓苏，面对社会各界对“以房养老”的种种议论和仅有35人参保的冷遇，却未失掉信心。

作为国内唯一在推“以房养老”项目的保险公司，幸福人寿把“幸福房来宝”定位为一个小众化的体现社会责任的保险产品，目的是帮助老人利用房产增加养老收入、解决养老困难。

孟晓苏表示，所谓冷遇是对这个产品的期望值太高，希望一推出即有成千上万人能够入保和服务到位。“‘以房养老产品本身已被冷遇十几年，之前保险公司都不敢推，顾虑收到抵押房子后房价会下降。结果等了十年，中间房价上涨好几倍，目前再推出‘以房养老众保险公司又在担心房价会跌，抵押的房子会缩水。”

“老人们对这个政策非常拥护和热情。”孟晓苏说“以房养老”四座试点城市内，已有200多户老人登记注册，都有意向投保“以房养老”，这也切合当下中国的养老困境，“以房养老”有望拓宽养老金汇集渠道。她说城市70岁以上老人大都处于低退休金、低积蓄、缺乏保险境遇。但另一方面，他们作为80年代第一批城区购房者，手中握有房产大都处于城区中心或已拆迁补了新房，房产很值钱，如果以反向抵押房产来获取更好养老服务，能够给予他们“居家养老”或“养老机构养老”更好的收入、更好的保障。

另外，一种新型的“以房养老”产品正在受到瞩目。北京清檬养老服务公司推出的“以房养老”模式，是直接租用老人的住房，开设照护中心，房产权始终归老人所有。老人住在家里，一边享受养老护理服务，一边收取房子出租的租金。这样一来，不仅增加了养老收入，还得到了照料。

北京市民周文茹与老伴每月退休金10000元，扣除每月保姆费6000元，生活费2000元，每月只剩下2000元左右。如今将房子租给清檬照护中心，不用再请保姆，交由照护中心打理，可获取养老服务费11000元，每月租金结余2000元，再加上退休金，不用抵押房产养老金已足够让其过好晚年生活。而且周文茹的家还得到北京清檬照护中心的专业化改造，增加了不少老人安全设施和无障碍设施，为老人养老生活提供了便利。有业内人士称，这个案例或许能为“以房养老”的落地提供更多可能性。