互联网金融背景下中小型商业地产企业融资渠道研究

张译尹

摘 要：在我国互联网发展的大背景下，金融投资模式逐渐兴起，为各地商业的房地产企业提供了更多的资金。但对于中小型商业房地产企业来说，融资过程相对较为困难，受到多方面因素的限制，如融资渠道少、成本高，内源融资不足等问题。本文探讨了在互联网金融的背景下，中小型商业地产企业融资的渠道，从而促进企业更好的发展。

关键词：互联网金融背景;中小型商业地产企业;融资渠道

随着经济的快速发展，我国房地产项目越来越多，对于商业地产企业来说，为确保项目的进行，它们需要大量的资金作为保障。而对于中小型企业，融资过程存在过度依赖传统模式，融资速度慢等问题，嚴重影响了中小型地产企业的发展。但如我国互联网发展迅猛，为中小型商业地产企业扩充了融资渠道，更加有利于新型融资模式的推广，从而更好的促进企业的发展。

一、互联网金融对中小型商业地产企业的影响

目我，国传统的融资渠道较为复杂，如：银行贷款、国家预算资金、企业自筹资金、债券等。而在互联网快速发展的带动下，企业的融资模式也越发变得多样化。将业务和信息进行了充分的融合，促进了行业的整体发展。互联网所带来的融资模式越来越多，改造了传统的运营流程，金融机构逐渐得到完善。所来带的新型模式有：第一众筹模式，向互联网网友筹募自身，以团购预购的方式来进行群众筹集资金。企业将项目提交给众筹平台进行审核后，在网站上建立自己的页面，来向公众介绍项目从而筹得资金。企业拿到钱后建好项目、交房，无须再担心资金的问题。第二是P2P网贷模式，企业通过第三方平台找到愿意出借的人群，借到资金，一同分担借款风险，帮助借款人选择有利的条件。这种模式变价适合资金需求较少的小型地产企业。第三是互联网小额贷款，利用互联网对借款和贷款人的信息进行登记，相对监督，保证了小额贷款的安全性。第四是第三方支付模式，一些有实力的非银行金钩，通过信息技术与银行签约，建立系统的电子支付模式，保障企业和银行间借款的畅通。

互联网金融模式将信息技术，大数据、金融行业有效的结合在一起，将资金的需求通过平台相连接，保证借贷双方资金的畅通，促进行业的更好发展。对于商业地产企业来说，互联网更好的解决了资金的问题，满足了企业的需求。但这种模式对企业的影响有积极的，也有消极的。积极的影响有：有效的降低了企业融资的成本，更好推动了利率的发展，使得传统融资的利率有了相应的降低。更好的实现资金需求信息的共享，保证了信息的有效流通，更好的促进融资和投资活动的发展，保障产品流通性。与传统抵押式的金融模式相比，使得信息沟通的更加便利。扩展了新的融资渠道，更好的为商业地产提供大量资金。同时，门槛相对较低，有效避免了局限性，提升了可投资性。而带来的消极影响有：互联网的发展在时间和空间上均比传统融资业有一定的优势，产生了一定的替代效应，降低了传统金融业对商业地产方面的需求。

互联网金融的发展更好的提高了企业融资的能力，扩宽了融资的渠道。但在融资金额方面比起传统的金融渠道略有逊色，唯有两者相辅相成共同发展，才能更好促进商业房地产行业[1]。

二、中小型商业地产企业的融资渠道

我国现商业地产行业的发展已经处于相对完善的状态，大型的地产企业的上升空间有限，而中小型地方企业则有更大的发展机会。而今零售业的发展快速，为中小型商业地产企业起到了一定的促进作用。

中小型企业现有的集中融资渠道，一是政府财政拨款。我国市场经济发展较为迅速，这与国家政府机构是分不开的，有效的提高的经济发展水平。在房地产开发方面，我国政府采取了政策上的支撑和优惠，提供了税收减免和资金的补贴。最大程度的帮助商业地产公司提升了综合实力。二是房地产自身资金的积累。在企业运营的过程中，内部的机构也对资金的扩大起到一定的支撑作用。根据企业自身的实际情况，制定了发展的计划的目标，并通过自身累计资金的方减轻财务的负担。三是售后回租。房地产开放商在投资的项目出售之后，将物业委托给他人经验，从而进行回租。开放商将物业的所有权让出，减少资金的占用，取得第二次利润的营业额。同时，回租的方式，使得开放商对物业的使用权得到了保留，帮助其在以后的租赁过程中，受到较高的收益。四是房地产信托融资。信托投资公司根据市场中委托人的委托，通过信托合同的方式，汇集所需要的资金。在贷款之后，开发商需要在规定的时间内向信托公司归还本金和相应的利息。信托公司同时将受益的情况及时反应给投资者，此类模式具有一定的灵活和快捷性。但与银行的贷款相对，利率相对较高，对企业的盈利情况要求的较为严格。五是民间贷款方式，受房地产市场波动较大的影响，企业在开发初期需要大量资金来购置土地，但对中小型企业来说其内部资金不足，而且银行的贷款金额有限。为了快速的筹得资金，部分企业选择了门槛比较低，容易借贷的民间借贷。但自此同时也要支付相对较高的利率。这个方式的形式透明性不高，集中行不强，而且贷款没有统一的标准，范围有限。缺少标准的借贷合同，同时利率较高。六是私筹投资基金，对象多为一些特定的投资人，利用较为隐蔽的方式，筹到资金用于房地产开发目的。当投资模式达成之后，投资企业将进行上市，把相关的股份抛出，或通过转让的方式售出股权，或在投资的成熟暑期，将基金收回，以达到产业基金退出的目的。

目前，我国中小型商业地产企业存在着诸多问题，融资渠道狭窄，成本高。中小型企业在开发过程中，其融资的渠道多以传统的同时为主，如银行贷款。中小型企业的项规模普遍比较小，在市场中的信誉度也远远不及大型商业地产企业，因而在申请银行贷款的过程中主力重重。获取的贷款较为困难，同时银行的申请过程复杂，审核时间长，在一定程度上降低了贷款的时速。若银行贷款的申请不成功，将对中小型企业的发展、健身产生恶劣的影响。除了银行之外另一个渠道是民间的借贷，但这类融资方式的利率相对较高，因而也增加了中小型企业的融资成本。缺乏互联网的融资渠道，部门中小型企业的融资仍采用了传统的模式，而它们所需要的资金少于大型商业地产公司，更加适合互联网金融融资[2]。

三、扩宽中小型商业地产企业融资渠道的对策

（一）整合生产实力

目前，部分中小型企业由于自身实力的不足和经营管理能力的欠缺，并未对新型融资渠道有充分的了解，而导致融资的困难。相对发展规模大的大型企业而言，其有较为完善的管理运营模式，获取资金的渠道相对较多。因此，中小型企业应当整合自身的实力，加强对企业的管理，发挥自身优势，完善财务信息。引进在融资方面的专业人才，为企业量身定做相对的战略计划，更好的建立企业的获取资金渠道。在谋内在的同时，更注重与外资的合作，在国内市场上提高自身的知名度。提升外在的认可度，才能更好的获得开发和建设的资金来源。

（二）培养专业的融资专业团队

中小型商业地产企业只有通过不同的模式案例吸引融资，才能实现更好的发展。传统的银行贷款已经不能满足现状，因此企業要培养出专业的融资团队，不断的进行企业品牌的宣传，更好的吸引融资。首要对企业进去全面、专业的分析，发挥凝聚力，打造出与众不同的品牌。扩张发展策略，并推出相对的适用，进行品牌的优质化，加大异化的推广。其实是提升品牌的知名度，从而获得更多投资方的认可。其次是发展企业的优势，寻求多企业的合作性发展，扩宽多元化的发展模式，走在吸引投资的第一梯队中。最后是实时专注市场动态，了解市场发展的方面，勇于创新，加强品牌设计，利用市场中新型的工具来扩宽融资渠道。

（三）加强与高荣誉企业合作

由于中小型企业的资金较为有限，发展规模小，在融资过程中信任度不高，投资方很难关注到。想要改变这一问题，就需要中小型企业多余知名度大的大企业合作，因为大型企业的实力和知名度相对较高。中小企业应该抓住发展的契机，多向大企业展示自身的实力，帮助其获得融资资金。在房地产开放领域，中小型企业多为没有重组的开发成本、强大的招商能力和良好的发展规划。而且地产行业多是一个大规模，周期性较长的行业，对中小企业来说是一个较为困难的挑战。因此中小型企业应该发挥自身灵敏的优势，增加和大企业合作的机会，具体的方法有合作开发或股权转让。在合作的过程中不仅能学到开发经验，提高自身实力，更能有效的规避自身的缺点。综上和大型企业的合作，对于中小型企业获得融资资金有一定的益处[3]。

商业房地产项目融资周期长、成本较高，需要多元化的渠道进行融资。我国目前的金融环境，对于中小型房产企业而言，融资渠道单一，传统的模式不能有效的解决融资方面的问题。同时，中小型企业仍有管理能力弱、信用等级低、规模小等缺点的存在。因此，在互联网金融的背景下，应扩展中小型企业融资的渠道，整合生产实力，培养专业的融资专业团队，加强与高荣誉企业合作等方式来扩宽融资渠道。

参考文献：

[1]藏波，滕永乐，谢刚.房地产市场发展趋势与商业银行融资机遇[J].新金融，2017（08）：41-48.

[2]李俊生，臧莹.我国资产证券化税制问题探讨[J] 税务研究，2017（07）：81-86.

[3] 王庆德，闫妍.我国房地产信托投资基金税收制度的问题与建议[J].税务研究，2017（08）：102-104.