房产税立法的国际比较分析

陈　希，张　昊※

（哈尔滨商业大学法学院，哈尔滨150028）



房产税立法的国际比较分析

陈希，张昊※

（哈尔滨商业大学法学院，哈尔滨150028）

摘要：房产税对于调控房地产市场、维护市场公平正义，增加政府财政税收具有重要意义。房产税改革是我国税制改革的重要内容。本文通过对美国、新加坡、日本的房产税立法进行比较，总结出各国立法的共性和突出之处，得到房产税立法的几点启示。

关键词：房产税；国际立法；经验启示

※为本文通讯作者

房产税是以不动产为征收对象的一种财产税。具备着增加政府财政收入，调节房地产市场，平衡税负，进行国民收入再分配的功能，并且关系到居民住房问题的解决，最受社会争议和关注。为了应对我国快速发展变化的市场，我国的税收制度需要一系列的变革与完善。自1994年以来新一轮的税制改革涉及到增值税、消费税、所得税和房产税。其中房产税的改革是最重要的一环。放眼国际社会，众多发达国家和地区的房产税设置各有不同，但各自符合本国的经济发展。其中美国、新加坡、日本等国家更是房产税体系建立完善的典范。下面通过分析各国房产税的特点，总结房产税立法的经验和共性，以期为我国的税制改革提供可参考的意见和建议。

1　房产税立法的国际比较

1.1美国的房产税

美国的房产税是其财产税的一部分，对象是所有不动产及建筑物。美国房地产税收法律制度充分的保障了居民住房，对房地产市场进行了有效地宏观调控。其征收主体主要是地方政府，各州政府根据当地的房地产市场状况制定房地产税收政策，房产税构成了大部分地方财政税收。其征税目的主要是保障地方的财税收入，进行城市基础设施建设，促进城市化发展。

美国实行广泛征税、税制简洁、税率较低的房地产税收政策。在美国，除了宗教、慈善或公共用途的房产不需纳税以外，其他所有拥有房产的公民都需要纳税。为了避免重复纳税，美国在房地产保有环节只征收房产税。而且有些州还发行购房抵押债券，或减免个人所得税，在流通环节对中低收入者设置很多优惠。

美国房产税的征收和对不动产的评估是互相独立的。多数情况都是由州政府负责评估，各级地方政府负责征收，也有同级政府同时负责的情况。核税官评估房产税，税务官按照登记的不动产进行征税。这样的制度有赖于美国较完善的产权登记制度和估价制度。美国的财产税不是以实际的市场价格进行计税，而是以财产的评估价值进行计税。评估价值包括两部分，一部分是不动产本身的价值，另一部分是土地的价值。为了避免不必要的纠纷，通常财产的评估价值只有市价的50％～70％，而市价是由税务机关制定的评估机构根据当时市场的各种因素设定的。

美国的房产税以税收法定为原则，以法律的形式对房产税各方面予以规定，并且分工明确，管理严格。优惠政策的设置合理且多样是美国房产税的一大特点。

1.2新加坡的房产税

新加坡在房地产保有阶段征收的税种叫财产税，是对房屋的年产值进行征税。年产值是指将房屋出租时一年可得的收入。新加坡政府一般是靠比较相邻相似的房屋的出租价来确定年租金收入，每年进行一次估算。新加坡税务局将估价以估价通知书的形式发给纳税人，纳税人如果对税务局评估的房屋年产值有异议，可以提出异议。新加坡住宅分为政府组屋（指政府建筑的廉价住房，业主只有房屋的使用权。）、共管式公寓以及私人洋房。纳税人如有多套房产，只能以一套房产作为自住的房屋，缴纳4％的财产税，如其中一套为政府组屋，则政府组屋为自住房。已婚夫妇各自所有的房产，也只能有一处定义为自住房。

新加坡对住房问题的解决是世界公认的典范，新加坡一直坚持由政府主导分配，市场出售辅助的原则。但是，新加坡的房产税仍然占据财政税收的5％～7％左右。新加坡一直倡导小户型、低价房，对于购买廉价房用来自住的公民给予税收优惠政策，以高税收严格控制高价房。为了防止重复征税，纳税人可只交财产税，不交租金所得税。

新加坡的房地产市场稳步发展，政府组屋的建设功不可没，从上世纪60年代开始，新加坡就开始了政府组屋的建设，政府组屋和商业住房在建筑质量上没有任何区别，价格却低廉很多，从而减少了炒房的现象。

新加坡对国内房产征收的财产税主要用于国内公共住房的建设和修缮，可见新加坡征收房产税的主要目的不是抑制房价，而是进行基础设施建设以及发展国内公共住房建设。

1.3日本的房产税

日本1950年开始进行税制的全面改革，主要围绕着分税制改革、法人税改革、直接税的建立、对双重课税的调整、对事业用固定资产的重新评定以及富裕税的设立等。日本具有房产税功能的是固定资产税和城市规划税。

固定资产税，顾名思义是对固定资产征收的税，在分税制中是一种地方税。对土地、房屋、折旧资产征税的同时，对一些指定的固定资产免征税，比如墓地、慈善用地、学校用地等。日本实施总账课税主义原则，日本政府为了规范税收制度，明确资产价值、范围等，建立固定资产总账，纳税对象必须比对固定资产总账进行。对固定资产价格的评估每三年进行一次，参照各地的市场价格。而固定资产的使用时间对其价值的影响很大，因此折旧的状况每年都需考核登记。固定资产税的征收有免征点，即达到一定数额，除市町村有特殊需要不可再其征收固定资产税。免征点根据固定资产类别各有不用，房屋从20万日元免征，土地从30万日元，其他折旧固定资产150万日元免征。

城市规划税是对城市规划法划定的一定范围内的固定资产征税，主要针对所有者由于城市规划导致的房屋使用价值增高、房价增长等所受利益，对其所征税款用于城市规划和整合。是一种目的税。其征税标准、征税内容、征税方法与固定资产税相同。

2　房产税立法的经验启示

上述国家的征税目的、税种设立、税收制度根据其国情各有不同，但总结各国房产税的立法发展过程，也存在一些共性的经验可以总结，这些共性给我国今后的房产税立法指明了发展方向。

2.1作为地方税征收

根据比较研究可以看出，房地产保有阶段征收的房产税一般作为地方税征收。一是有利于监管税基。征收房产税固定的税基可以保证既不重复征税又有稳定税源。地方政府对本辖区内的不动产管理必然更加便利和熟悉，有利于房地产登记制度的实施和对不动产价值的评估，而且各地的经济发展程度不同，市场价格差异较大，所以由地方政府作为征税机关更为适宜。二是有利于增加地方的财政收入。将房产税纳入地方税，使地方财政来源更加充足，为各地的基础设施建设和公共事业发展提供充足的资金。

2.2以增加财政收入为目的征收

在房产税立法的众多法律问题中，首当解决的是以什么目的征收房产税。房产税立法完善的国家都将增加财政收入作为首要目的。如将房产税仅视为调控房地产市场，抑制房价过快增长的工具，则不能保证税收法定原则要求的稳定性。

2.3以“宽税基，少税种，低税率”为原则征收

各国房产税的设立皆坚持世界税收的基本原则—“宽税基，少税种，低税率。”较宽的税基有利于保证财政来源。税种化繁为简有利于减少房地产业重复征税的现象，降低税收征收工作的成本，提高工作效率。较低的税率既可以促进房地产在保有阶段继续投入市场充分使用，同时不加重百姓住房负担。

2.4建立和完善不动产登记评估制度

房产税是一种财产税，征收房产税的前提是产权明晰，这就需要完善的房地产登记制度。借鉴房产税制度发达的国家，只有建立完备的登记制度，房产税才能得以有效实施，促进房地产资源的有效利用，减少空房闲置的现象。

房地产评估制度的的建立也是推行房产税的先决条件。评估制度确立以何种价值征收房产税。科学专业的评估办法，加上严格明确的分工，才能确保达到公平税负的目的。

参考文献：

[1]财政部税收制度国际比较课题组.美国税制[M].中国财政经济出版社，2000:64-66.

[2]陈颂东.物业税的国际比较及其借鉴[J].经济师，2004(3):128-132．

[3]彭志华.美韩两国调控房价的经济政策及对我国的启示[J].涉外税务，2011(1):98-102．

[4]财政部税收制度国际比较课题组.新加坡税制[M].中国财政经济出版社，2006:55-58．

[5](日)金子宏著；战宪斌，郑林根译.日本税法[M].法律出版社，2004：32-34．

责任编辑：建德锋

Internation Comparative Study on the Legislation of Real Estate Tax

CHEN Xi，ZHANG Hao
( Harbin University of Commerce School of Law,Harbin 150028)

Abstract：Real estate tax has an important significance for the regulation of the real estate market,maintain market fairness and justice,increase government’s fiscal revenue.Real estate tax reform plays an important role in China's tax system reform.In this article,by contrast the United States,Singapore,Japan’s exsiting tax system,summed up the experiences and the advantages of their legislation.Obtain the inspiration of the property tax legislation.

Key words：real estate tax；international legislation；experiences and inspiration

作者简介：陈希（1990-），女，吉林省吉林市人，哈尔滨商业大学2013级经济法专业研究生。

基金项目：哈尔滨商业大学2014年研究生创新科研资金项目（YJSCX2014-301HSD）；黑龙江省社会科学研究规划一般项目（201313022）

收稿日期：2015-12-26

中图分类号：D922.22

文献标识码：A