房产税对房价的影响实证研究

陈煜雯

摘 要：文章通过构建一个动态模型从房地产供给一方对政策的反应来研究开征房产税对房价的影响。本文的理论研究表明，开征房产税能在短期内降低房价但是未能对未来长期的房价起到有效抑制作用。在理论的指导下，本文采用时间序列向量自回归模型（VAR）的方法，研究了房产税等因素和房价之间长期均衡关系及Granger因果关系，研究结果与本文理论模型的预测基本一致。

关键词：房产税；房价；动态模型；VAR模型

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）29-0134-02

1 文献综述

针对房产税对房价影响这一问题，国外主要有三种观点，即“传统观点”、“受益观点”和“新观点”。

国内对于房产税效用的定性分析研究文献十分丰富：

张健铭（2011）认为房地产市场的供求关系才是影响房价的根本因素，房产税政策只是房产政策的其中一部分，其作用有限。

冯骁（2015）认为不能过于看重房产税对房价的抑制功能，应着重于以增加地方财政收入为主，辅之以调节收入差距，促进住房消费平等化。

梁晓茜（2015）从税收公平的角度出发，检视了试点房产税的公平性，认为现存制度在征税对象的设置、所有权转移等方面存在不公现象。

2 实证研究

2.1 研究假设与变量选取

本文认为长期来看，开征房产税很难给市场供求结构带来重大影响，也不会产生抑制房价过快上涨的作用。由于有上海和重庆两个试点，因此我们以上海为例提出假设：长期作用下，上海市开征房产税不能抑制房价上涨。

上海市总体房价方面，由于本文的时间跨度较短，因此房价采用上海市商品房销售额除以上海市商品房的销售面积按季来反应。

关于其他变量的选取，本文将控制变量分为宏观经济影响因素和房地产市场供求影响因素两个大类，综合数据的实用性和可得性，得到以下变量：城镇居民家庭人均可支配收入（DPI）、国内生产总值（GDP）、商品房新开盘面积（NA）、商品房销售面积（SA）。

2.2 研究方法及模型

本文的样本为时间序列数据，采用传统的计量方法可能会导致伪回归的问题。同时，以经济理论为基础来构建变量关系的传统计量方法，由于经济理论并不能够对变量之间的动态关系提供严密说明，同时会产生内生性的问题，不容易判断变量之间的关系。

针对传统计量方法的问题，向量自回归模型是一种非结构性的方法，可以用来描述各个变量之间的关系。

2.3 实证检验

2.3.1 平稳性检验

在平稳性检验中，常常使用ADF检验方法，在进行ADF检验前，首先将所有数据取对数处理，以消除原始变量的异方差影响。

从结果可以发现，所有变量的ADF值的概率P值均大于0.05，因此不能拒绝序列有一个单位根的原假设，变量均非平稳，需要对变量进行协整分析。

在此基础上，将所有序列一阶差分，再进行ADF检验，结果显示所有序列均为一阶单整序列。

2.3.2 Johansen检验

在确定滞后阶数时，本文几种检验结果一致，AIC和SC确定的最大滞后阶数都为3，因此构建的VAR模型的最优滞后阶数为3阶。

在此基础上对各个变量进行协整检验，检验结果，见表1。

表1显示的是迹统计量和最大特征根统计量的检验结果，可以看到，迹统计量的判断规则与最大特征值相同，协整检验结果表明在5%的显著水平下各变量之间存在长期协整关系，并具有三个协整向量。

通过Johansen检验，我们可以得到一个协整方程：

LNHP=142LNBT-5.64LNDPI+7.12LNGDP-0.89LNNA+0.46

LNSA

从长期来看，房价和房产税、GDP、商品房的销售面积呈现一个正向的关系，人均可支配收入、商品房的新开盘面积和房价呈反向关系。

由此可见，房产税不能起到抑制房价上涨的作用，反而会推高房价。这可能是因为在长期，房产税的威慑作用不再明显，人们经过观望，认为房产税对于抑制房价并没有效果，从而产生高房价的预期，因此短期的需求下降也会随着政策的失效而消失。

Granger因果检验。结果见表2。

从表2可以看到，商品房开盘面积和销售面积的变化对房价波动具有预测作用，也就是说房地产市场的供求能够影响房价。

从前面的协整关系中，商品房的开盘面积与房价呈负向关系，而商品房的销售面积与房价呈正向关系。

综合考虑，即房地产市场的供求关系是影响房价的原因，并且房地产市场的供应越大，房价越低，需求越大，房价越高。而房产税和其他经济基本面因素，并不能对房价产生明显预期。同时，房价波动对商品房销售面积也有一定的引导作用。

3 研究结论

通过实证研究，我们发现，在总体房地产市场，目前的房产税政策并不能有效地抑制房价，房产税和房价之间没有显著的因果关系，因此将房产税的功能定位于控制房价的预期可能落空。

影响房价的主要因素是房地产市场的供求关系，目前的房产税改革政策对于调节供求结构的效果有限，还需要进一步完善以及配合其他政策共同实施。

参考文献：

[1] Watkins A R. Impacts of land development charges[J]. Land Economics，1999：415-424.

[2] 张健铭.指望房产税降房价是一厢情愿[J].决策探索，2011（3）：72-73.

[3] 冯骁.浅析我国房产税定位[J].中国市场，2015（3）：67-68.

[4] 梁晓茜.税收公平视角下的房产税改革[J].黑龙江省政法管理干部学 院学报，2015，1：29.