基于供求关系视角浅析我国房产税改革的影响

姜楠

摘要：近年来，高房价已逐步成为百姓关心的重要问题之一，针对居高不下的房价，国家出台了诸如限购、限贷等一系列调控措施。其中，房产税的开征在业内争论较为激烈。本文通过对传统供求理论的分析为起点，针对性地对征收房产税后房产的供给曲线进行经济学综合分析，并提出对下一步房地产业调控政策的相关建议。

关键词：供求关系;房产税;改革

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-000-01

一、综述

近年来，中国的房地产业快速发展，房价也在持续上升，大中城市房价上涨过快已成为老百姓首要关注的问题。持续高涨的居民住房价格，不仅对中低收入居民的根本住房和生活质量造成了影响，同时也引起了企业内部财务成本的提高。较低的住房拥有成本和居高不下的房价并没有降低人们对住房的需求，反而在某种程度上激发了高收入人群将住房作为资产的投资需求。在土地供应总量不变的前提下，提高高收入阶级的住房购买及拥有成本成为缓解住房供求矛盾的重要因素。目前很多国家都将征收房产税作为调控住房市场的宏观手段。

从2009年1月1日起，我国的房产税结束了分设税种的历史，实现了国内国外的统一。政府2010年出台了的新“国十条”，并希望通过新政策来控制房价。“国十条”对市场造成了巨大的影响，使得楼市成交量陡然下降，虽然房价并没有下跌，但显然开征房产税已成为势在必行的手段。笔者认为，房产税的开征准确来说应该是房产税的“扩征”，国家会选择某些试点城市进行征收。就征收房产税这一热门话题，本文从不同方面论证了能否可以通过对购置和持有房产进行有效挣税政策对房地产市场加强宏观调控，进行修有效的修正。

二、我国房产税面临的问题

无论是完善税制还是促进房地产价格稳定，房产税的征收都刻不容缓。然而就中国国情而言，开征房产税是一项繁琐系统工程，还面临着许多问题。

一是税种种类繁杂。我国庞大的房地产税收体系包括财产税、所得税、流转税、特定目的税等众多相关税种。从形式上看这些税种之间并没有多少关联，但实质上息息相关，甚至对同一税基的重复征税也不无可能。数目繁多的税种，不仅有悖简化税制的原则，甚至会导致纳税人进行地下交易，偷税逃税成为家常便饭，造成国家税收损失同时也是对其他纳税人的不公。

二是界定征收范围。以重庆的房产税征收方案为例，高档房界定成为首要问题。而上海的房产税征收方案只针对新增房地产收取税费，这就意味着存量不咎，已经拥有数套房产的人将成为最大的获益者，而对于最近购置房产的居民来说则加重了他们的经济负担，势必对居民带来社会不公。

三是由于规模较小，并不能满足地方财政需求。由于房地产税课征对象是拥有多套房产的居民。此类人群不易隐藏，税收来源相对稳定、政府相对容易控制，因此在很多国家的地方税收人中做出了重要贡献，拥有举足轻重的地位。在中国，征收房产税开始以来涉及的人群一直为数不多。近年来房地产行业在经济发展的带动下迅猛发展，房地产税总收入虽显著提高，但其税收入占税收收入的比重仍处于劣势。

四是很难确定税率。如果房产税率一直处于低迷状态，房地产价格上涨率高于该税率，则该税率和房地产投机关联不大，无法抑制其发展。并且会导致房价不断高涨。相反，如果税率过高，则房地产行业的发展无法保持稳定的状态。我国的经济发展依靠于国家的基础设施建设，基础设施建设会带动庞大的关联产业的发展。由此可见房地产行业的发展对国家经济发展起着至关重要的作用，税率有待进一步科学确立。

三、对我国房产税改革的几点建议

1.健全房产信息管理系统

地方政府个人拥有的房产信息的准确掌握是房产税征收的前提条件。我国自实行住房制度改革以来，房屋产权的管理出现了多种不同的情况，不仅有个人拥有完全产权的商品房，又有部分条件受到限制的经济适用房和廉租房，还有部分公租房（单位提供，居住者仅有使用权），甚至还有所谓小产权的农民房在大城市中出现。如果要建立健全合理的房产税征收制度，就必须全面掌握居民房产信息。只有这样才能掌握房产税的税基，建立健全高效、平等的房产税征收体系，也能为有效协助相关部门制定科学的政策法规，为实施房地产市场宏观调控政策、提高行业管理和社会服务水平创造条件。

2.对经营性房产按市场评估价值征税

国家之所以征收房产税是为了保证地方财政收入，挖掘出地方固定的支柱性财政收入，以此达到转变地方政府长期将注意力关注再短期利益的观念。在具体征收政策上，我们可以向发达国家学习，在税收政策上严格将经营性房产和居民个人住宅分开，彻底改变政府现行的房产税计费政策，对盈利性房产，由按余值征税改为按市场评估价值征税，并对普通居民住宅实行免税政策，最终保证居民安居乐业，国家财政收入稳定有保障。

3.对空置房屋进行征税

目前市场上有大量空置房屋，对政府进行房产税改革造成了巨大阻碍。针对这一特殊请况，可以学习发达国家的做法，设定空置房屋税并对房屋主人进行征收。相关部门可以根据空置年限的不同，适当调整房产税的年税率。地方政府还可以灵活处理这部分收入，比如用于补偿因房地产供需关系的突出矛盾而受到影响的低收人人群。这样，不仅地方政府的财政收入还是房产的保有成本都得到了保证，并且抑制消费者的投机性购房行为以及房产开发商不道德的捂盘惜售抬价行为。

4.征收高档住宅消费税

全面实现小康社会离不开消除财富两极分化。对高档住宅征收消费税是减少贫富差距的有效手段。建筑面积超过200平方米的商品住房以及高档的别墅都应列入高档住宅消费税的征税范围。当经济的迅猛发展使社会成员之间的收入差距产生巨大的距离后，对价格行规的奢侈品进行征税成为调整差距的有效手段。有利于通过对收入的再分配体现国家公平原则。此外，从保护我国稀缺的土地资源的角度看待征收房产税，此举可以改变住房供给结构，正确引导消费者的消费观，真正遏制不断上涨的高房价。

参考文献：

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[4]苏振华.房市中的利益格局与利益博弈[J].观点，2007（12）.

基金项目：本文系2016苏州工业园区服务外包职业学院校级课题“基于订单式培养模式的物业管理专业英语ESP课程开发研究”（项目编号：JG-201603）阶段成果。