美国“以房养老”住房反向抵押贷款的经验与启示

于艳芳

(河北大学 管理学院，河北 保定 071002)



美国“以房养老”住房反向抵押贷款的经验与启示

于艳芳

(河北大学 管理学院，河北 保定 071002)

摘要：面临严峻的人口老龄化危机，“以房养老”逐渐成为社会养老保障体系的有益补充。我国对“以房养老”进行了有益的探索，但还很不成熟。美国的“以房养老”住房反向抵押贷款取得了较大成功，值得借鉴。因此，论文在介绍美国住房反向抵押贷款主要产品的基础上，总结出成功经验，并提出美国“以房养老”住房反向抵押贷款对我国的启示。也就是说，要在强化政府主导作用的基础上，扩大借款人市场需求，增加贷款机构市场供给，并完善相关配套措施。

关键词：以房养老；住房反向抵押贷款；房产价值转换抵押贷款

一、引言

“以房养老”起源于荷兰，发达成熟于美国。“以房养老”的本质是通过房屋的有效运转达到房屋所有人最终养老的目的。“以房养老”有住房置换、住房租换、售后回租等不同形式。在美国，“以房养老”主要推行的是住房反向抵押贷款(Reverse Mortgage)。

住房反向抵押贷款与一般住房抵押贷款相反，又称“倒按揭”，是指拥有房屋产权的老年人把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构将综合考虑借款人的年龄、预期寿命、房屋现值、预期价值等因素确定抵押房屋的评估值减去预期损失与利息的余值按月或按年平均分摊到借款人的预期寿命中用于支付养老费用，借款人去世后金融机构获得该房屋产权的一种贷款方式[1]。美国住房反向抵押贷款在提高老年人生活水平、活跃金融市场等方面发挥了重要作用。

我国也面临严峻的人口老龄化社会危机，在现行养老保障制度不健全的情况下，为解决老年人的养老问题，使其过上幸福的晚年生活，有必要探索“以房养老”的新路径。虽然2005年至今的“南京模式”“上海模式”“北京模式”和“杭州模式”都进行了有益的探索，2013年9月国务院也出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》鼓励开展“以房养老”试点，但我国的“以房养老”仍处于初级阶段，还很不成熟。借鉴美国住房反向抵押贷款经验对于推进我国“以房养老”事业的发展具有重要现实意义。

二、美国“以房养老”住房反向抵押贷款的主要产品

目前，美国“以房养老”住房反向抵押贷款主要有房产价值转换抵押贷款(The Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)，房屋持有者计划(The Home Keeper)和现金账户计划(The Cash Account Plan)三种。此外，还有2006年才推出的生活方式计划(The Lifestyle Plan)。

(一)房产价值转换抵押贷款

HECM是1987年美国《住房和社区发展法案》授权美国住房与城市发展部(The Department of Housing and Urban Development，简称HUD)为老年房屋拥有者提供的第一个全国性的示范项目。借款人必须是拥有房屋产权的老年人，如果是共同产权，则最年轻产权者至少62岁。贷额金款不能超过联邦住房管理局(The Federal Housing Administration，简称FHA)规定的房屋所在地的贷款最高限额。贷款机构是FHA授权的银行、抵押贷款公司或其他金融机构。贷款利率可以是固定的，也可以调整。借款人可以从五种支付方式中自由选择。借款人必须从FHA购买保险，贷款机构可以选择与HUD的保险费分配方案，以便将风险转嫁给HUD，确保借贷双方利益[2]。全国抵押贷款联合会(The Federal National Mortgage Association)负责制定项目的原则与标准，也是HECM二级市场上唯一的购买方。

(二)房屋持有者计划

房屋持有者计划是1996年全国抵押贷款联合会房利美(Fannie Mae)推出的产品。与HECM相似，借款人必须是拥有房屋产权的至少62岁的老年人，还必须参加了房利美的咨询培训课程。借款人按月获得支付。每月的贷款利率根据存款变动指数调整。贷额金款不能超过房屋所在地的贷款最高限额。借款人还负有房屋保险、纳税、维修的义务，否则贷款将中断。

(三)现金账户计划

现金账户计划是财务自由基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corp.)推出的产品。现金账户计划要求借款人必须是62岁以上拥有房屋价值不低于75万美元的老年人。与前两种产品不同的是，现金账户计划是一次大额支付，而不能由借款人自由选择按月支付。同时，贷款限额大幅提高，高达70万美元。目前，现金账户计划只在华盛顿特区和加利福尼亚、印第安纳等24个州实行。现金账户计划是美国住房反向抵押贷款市场上唯一的私营公司经营业务。

(四)生活方式计划

生活方式计划与现金账户计划相似，是2006年针对拥有房屋产权的62岁以上老年人推出的项目。开始仅在加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州实行，2007年推广到其他州。生活方式计划的贷款利率很高，按照六个月期的LIBOR指数再加上3.6个百分点[3]。

三、美国“以房养老”住房反向抵押贷款的成功经验

(一)有力的政府支持

美国“以房养老”住房反向抵押贷款的顺利开展离不开政府的有力支持。无论是在产品设计、风险规避方面还是在政策支持、法律保障方面，美国政府都直接或间接的发挥了重要作用。首先，HECM本身就是政府部门主导下的美国住房反向抵押贷款市场最受欢迎的产品。其次，为保障借款人权益，美国政府指定Fannie Mae为贷款二级市场的购买者，明确规定住房反向抵押贷款没有追索权，即使借款人寿命很长也没必要用其他财产归还贷款，并规定贷款利率的最高限制，即使市场利率再高也不能超过这个限制；为规避贷款机构风险，FHA为其提供担保。此外，美国政府还制定税收优惠政策，如果房屋用于住房反向抵押贷款就不用再缴纳财产税，将来用房屋余值归还贷款本息时，也适当减免营业税和所得税。

(二)完善的法律法规保障

美国“以房养老”住房反向抵押贷款有完善的法律法规保障。最早是1987年的《住房和社区发展法案》阐述了住房反向抵押贷款的目的；其次是1994年的《社区发展法案》要求贷款机构向借款人真实披露全部贷款费用；再有是《联邦真实贷款法案》要求贷款机构明确告知借款人贷款利率、支付期限等信息，在借款人知悉贷款详细信息的情况下签字。此外，美国还有法律规定向借款人收取的贷款费用的最高限制。

(三)广泛的教育宣传

美国非常重视“以房养老”住房反向抵押贷款相关政策的宣传，教育民众树立“以房养老”的信心。在推出HECM之前，由国家住房资产价值转换中心(简称NCHEC)进行宣传和教育；购买房屋持有者计划必须参加房利美的咨询培训课程。此外，还有政府部门或非盈利组织提供免费的咨询服务。通过宣传教育达到改变老年人信息不灵通的劣势，促使潜在需求转化成现实需求，为住房反向抵押贷款赢得良好的信誉。

(四)合理的产品设计

美国“以房养老”住房反向抵押贷款针对不同客户，细分市场，开发多层次、多样化产品，以满足不同需求，扩大市场规模。如前所述，美国的住房反向抵押贷款有不同的形式。其中，HECM主要适用于房产价值较低的借款人；房屋持有者计划主要适用于房产价值中等的借款人；现金账户计划主要适用于房产价值较高的借款人；生活方式计划则主要适用于房产价值更高的借款人。此外，HECM中经FHA授权的贷款机构可以是银行、抵押贷款公司或其他金融机构。

四、美国“以房养老”住房反向抵押贷款经验对我国的启示

“以房养老”住房反向抵押贷款的顺利实施，需要政府、借款人、贷款机构等主要参与方和其他相关部门相互配合。

(一)强化政府主导作用

美国经验表明，政府在“以房养老”住房反向抵押贷款中发挥重要作用[4]。尤其是在“以房养老”住房反向抵押贷款发展的初期阶段，需要政府做好顶层制度设计，加强对相关部门的监管，并给予适当的政策支持。

首先，政府应该成立专门机构。专门机构负责制定行业标准，设计业务流程，确保住房反向抵押贷款业务正常开展；负责贷款机构的资格认定，为贷款机构未来面临的不确定风险提供担保，调动其积极性；积极探索住房反向抵押贷款的证券化，从多角度化解风险；并恰当处理各种业务纠纷。

其次，政府应该加强对借款人、贷款机构和中介机构的监管。政府应该加强对借款人的宣传、教育和引导，减少道德风险的发生；应该明确贷款机构需要披露的信息，防止信息不对称给借款人带来的误导；应该关注中介机构的执业资格、技术水平和服务质量，确保提供公允的房产评估价值。

最后，政府应该给予税收政策支持。对于借款人用以住房反向抵押贷款的房屋，减免房产税；对于借款人收取的现金支付，减免所得税；对于借款人还本付息的房屋余值，减免营业税和所得税。对于“以房养老”住房反向抵押贷款机构取得的业务收入给予一定的税收减免。此外，政府应该考虑适时开征遗产税和物业税，降低住房反向抵押贷款的机会成本。

(二)扩大借款人市场需求

美国经验表明，宣传教育在“以房养老”住房反向抵押贷款中也发挥重要作用。中国“养儿防老”“遗泽子孙”观念根深蒂固，老年人不愿为提高自己的生活水平把房产抵押出去，他们要将房产留给子孙后代。因此，开展“以房养老”住房反向抵押贷款，必须加强宣传教育，扩大借款人市场需求。

首先，转变社会传统观念。“以房养老”属于新生事物，其顺利实施离不开社会公众的理解和支持。因此，应该通过网络、报纸、电视等媒体对“以房养老”知识进行广泛的宣传，倡导住房反向抵押贷款新理念，形成社会公众关注的焦点话题[5]。“以房养老”的初衷是希望老年人获得更多的现金，过上更幸福的晚年生活，只是供老年人选择的一种补充养老形式，不会引起“不孝”之嫌。

其次，增强借款人的信任。通过宣传和保证，增强借款人对“以房养老”的信任，消除后顾之忧。借款人参与“以房养老”住房反向抵押贷款，不会降低其基本养老保险的保障水平，也不会削弱政府对其承担的基本养老保险义务。此外，“以房养老”只是借鉴美国、日本、新加坡等国家成功经验基础上，对构建我国多层次养老保障体系的一种尝试。

最后，降低交易成本。“以房养老”住房反向抵押贷款是一项程序复杂、涉及面广泛的业务，而且贷款机构以盈利为目的，导致交易费用与贷款利息等交易成本较高。为了扩大借款人的市场需求，需要尽力降低交易成本。

(三)增加贷款机构市场供给

美国经验表明，贷款机构可以是政府授权机构，也可以是私营机构，其中政府授权机构可以是银行，也可以是保险公司等其他金融机构；不同贷款机构推出的产品适用于不同的老年人群体。因此，增加贷款机构市场供给既指贷款机构本身又指产品设计方面。

首先，确定贷款机构。商业银行具有资金充足的优势，但是住房反向抵押贷款的运行周期长，流动性差，市场风险大，商业银行的积极性不高。保险公司具有强大的精算功能以及养老保险的经验，但目前单纯保险公司运营住房反向抵押贷款业务的能力还不足。因此，需要商业银行与保险公司联手，并积极创新住房反向抵押贷款证券化金融保险工具，推动“银证保”一体化发展，打破分业经营的局限，促进“以房养老”住房反向抵押贷款的发展。

其次，开发设计多种产品。“以房养老”住房反向抵押贷款需要借鉴美国经验，结合我国具体情况，开发设计针对不同年龄、不同身体状况、不同风险承受能力和不同价值观念老年人的基于不同支付方式和利率水平的多种产品，以满足不同层次借款人的市场需求。

(四)完善相关配套措施

美国经验表明，“以房养老”住房反向抵押贷款的顺利开展需要有利的外部环境和完善的配套措施。

首先，完善相关法律法规。美国住房反向抵押贷款的顺利实施有赖于良好的法律环境。我国应该明确物权法中续期土地使用费的支付办法，修订保险法、房地产法，并积极研究制定与“以房养老”住房反向抵押贷款相匹配的法律法规。

其次，完善房地产市场。房地产市场价格的不稳定和房地产二级市场的混乱都对住房反向抵押贷款产生不利影响。因此，政府需要加强宏观调控力度，加强市场监管，平稳房地产市场价格，并合理整治房地产二级市场。

最后，完善金融市场。美国住房反向抵押贷款的顺利实施依托于成熟的金融市场。而我国的金融市场管理体制滞后，缺乏专业的金融人才和成熟的金融服务机构，贷款利率也未实现市场化，金融风险突出，急需完善。

参 考 文 献：

〔1〕 刘杰锋,朱沙,曾胜.以房养老: 理念、模式和经验[J].西部论坛,2014(5):32-39.

〔2〕 张建伟.“以房养老”:国际经验与中国策略[J].天津行政学院学报,2014(1):95-102.

〔3〕 BRUCE FOOTE. Reverse Mortgages: Background and Issues[R].Congressional Research Service Report for Congress,2007.

〔4〕 柴效武,王峥.以房养老:美国反向抵押贷款业务开办的政府支持[J].学习与实践,2009(10):15-21.

〔5〕 金晓彤,崔宏静.亚洲国家“以房养老”模式的经验与借鉴——以日本和新加坡反向住房抵押贷款为例[J].亚太经济,2014(1):11-15.

(责任编辑周吉光)

Experience and Enlightenment from American

Reverse Mortgage of House-for-pension Scheme

YU Yan-fang

(Hebei University of Management,Baoding,Hebei 071002)

Abstract:Facing severe aging population crisis, House-for-pension Scheme has become useful supplement to Social Security system. China has useful exploration for house-for-pension scheme, but still immature. American Reverse Mortgage of House-for-pension Scheme has achieved great success, and worth learning. So this thesis based on introducing Reverse Mortgage main products, summed up the successful experience, and proposed the enlightenment from American Reverse Mortgage of House-for-pension Scheme. That is to say, on the basis of strengthening the leading role of the government, China should expand the market need of the borrower, increase the market supply of the lending agency, and improve related measures.

Key words:house-for-pension scheme；reverse mortgage；the home equity conversion mortgage

中图分类号：

文献标识码：A

文章编号：1007-6875(2015)01-0085-04

作者简介：于艳芳(1977—)，女，河北保定人，经济学博士，河北大学管理学院副教授，主要研究方向为社会保障。

基金项目：河北省哲学社会科学 (HB14GL083)；河北省哲学社会科学项目(HB12SH040)。

收稿日期:2014-12-21

DOI：10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2015.01.016 网络出版地址：http://www.cnki.net/kcms//10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2015.01.016.html网络出版时间：2015-02-2015：30 10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2015.01.017