浅谈“以房养老”困局及对策

黄旭+姜珊

摘 要：近几年随着国内城市化进程的不断发展、人口老龄化问题等因素，现有的社会养老方式并不能很好的解决养老问题。“以房养老”是一种新兴的养老基金来源模式，这对我国来说，不失为一种有效的解决方案。自我国引入并提出中国的以房养老观念之后，各地区已经开展了以房养老实现模式的摸索。目前，我国国内已形成中国式以房养老模式，虽然其中仍存在如法制不健全等许多问题，但对研究影响以房养老的发展，摸索出解决途径有着重大意义。

关键词：人口老龄化；中国式以房养老；反向抵押贷款

随着近几年来人口老龄化的不断加速，我国社会养老保障体制面临巨大的财政。我国已成为老龄化社会，65岁以及65岁以上的老年人口从1990年的6299万上涨到2000年的8810万，占总人口的比例由5.58%上涨到6.96%，保守估计计到2020年我国60岁以上的老年人口将到达2亿，也就是说我国人口比例将到达21%，这个比例将跟着时段的推移而逐步扩大。60岁以上老人在逐年扩大，而新增加人口却在渐渐下降，根据第六次全国人口普查数据表示，我国十年增加7390万人，增长了5.84%，年平均增长了0.57%，比从1990年到2000年的年平均增长率1.07%下降了0.5%。据数据表现，这十间年我国人口增长处于一个低生育水准的阶段，根据数据表现的这些难题将我国社会养老问题顶到了风口浪尖。自我国老龄化社会的到来，社会养老问题成为民众关注的焦点问题，随着我国计划生育战略长期以来的有效实施，我国人口增长速度络续放缓，这对我国来说是很好的，但同时形成了社会“4+2+1”的家庭行式逐渐成为社会主流（即4个老人的2个子女构成1个家庭），独生子女基本无法承担双方父母的养老负担。由于我国社会经济水平持续发展，物价也持续上升，同样，老人养老的成本也在持续增加，这就要看国家和社会能否提出更多的养老模式，“以房养老”便是在这种大环境下应运而生。

2013年，我国国务院发表的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，其具体操作举措和实行方案在2014年上半年出台，由此诱发的“以房养老”话题成为社会关注的焦点。

一、我国目前以房养老的试点状况

以房养老这种补充的养老模式在美国、日本等发达国家发展迅速，到目前为止已不下几十年了。当前，住房抵押反向贷款的基本模式，即老年人以房屋作为抵押，然后从金融机构中领取养老费用，同时可以继续住在屋内，老年人去世后房屋归金融机构所有。具体操作上，以房养老包括金融机构开办的住房反向抵押贷款业务，这其中包括老年人自行出租或出售房产、房产以大换小等换取养老金的方式。与传统的“养儿防老”模式相比，以房养老最重要的区别是引入社会资本参与对房产的处置，实现老年人自有房产来补充养老资金来源，不留或少留遗产给子女。

在中国社会老龄化迅速发展的大势下，以房养老可以成为多成次社会养老体系的辅助组成部分，这对顶着巨大养老压力的我国是很有帮助的。是以，2013年我国国务院发表《国务院关于加快养老服务的若干意见》，其中很清楚地提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的要求，使以房养老模式正式进入快速发展阶段，在已开展的试点的地区中南京的“租凭换券”、上海的“以房自助养老”、北京的“养老房屋银行”、杭州的“多项选择”模式等都是我国各地区探索实践的典型模型。

尽管开展以房养老在我国已取得初步成效，但实践操作后中同样存在一些问题，而这样的问题基本就是此前一些地区试点没能取得成功的原因。主要表现为与民情适应性不高、缺乏政府等有公信力的中间机构介入、无法满足老年人的预期收益、有关制度实施的立法滞后、对老年人的保障存在漏洞等等。

二、我国实施以房养老已具备的条件

（一）经济社会的发展，为以房养老奠定了物质基础

改革开放后，我国经济进入高速发展的阶段。随着我国经济的持续增长，同时拉动了人民生活水平的升高，具体表现在我国城乡居民家庭人均及恩格尔系数的明显变动。一方面，它为老年人愿以房养老以住房换取较高收入，维持较高生活水平提供了动力；另一方面，它形成了各类可能参与以房养老运作的社会主体，进而推动形成住房与养老收入间的转换机制创造可能。

（二）住房机制的改革，为以房养老提供基本条件

我国住房机制改革前，因为城市大多国家或单位所有，所以个人住房极少，老年人想参与也不具备条件。但随着我国住房改革机制的不断开展，住房产权关系发生变化，更多的住房转为个人所有，个人对住房具有自由支配权，这就是以房养老的基本前提。

（三）相关政策的逐步明朗，为以房养老提供良好环境

现今为止，共有五份相关法律文件为发展以房养老提供了帮助。一是1996年10月1日首次宣布并与2013年7月1日起订正实行的《老年人权益保障法》。二是2000年8月19日宣布实行的《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》。三是三部“五年”规划。四是我国国务院自2013年9月6日实行的《关于进一步加强养老服务业发展的若干意见》。五是十八届三中全会决定。这些相关政策进一步完善养老保障体系，使覆盖范围进一步扩大，这为以房养老提供了广阔的空间。

三、我国目前以房养老面临的困境

（一）有关以房养老制度实施的立法滞后

由于以房养老并不是我国固有的产物，其出现需要修改相关的法律法规，或时有关问题，如对住宅建设用地如何自动续期，要进一步明确。同时目前部分法律规范不利于保护以房养老参与者的正当权益，比如虽然合同约定货款到期时房产交由贷款机构处置，但老人或其家人如不履行合约，由于房产登记在老年人名下贷款机构未必能拿到房子，可能会面临遗产纠纷。法律障碍是以房养老开办机构犹豫不决的重要因素。

（二）以房养老监管不力

以房养老业务横跨住房、养老、金融等行业，涉及国土，住房与建设民政医疗卫生、金融监管等部门，不能单独一个部门包揽所有环节，可能将出现“多龙治水”的格局。无论从国外还是国内的实践来看，该类业务运行与发展面临很多不确定性与发展，既可能出现反复、过渡监管等问题。同时，对此相关问题究竟由哪个部门主要负责，尚未有定论。

（三）相关政策对其覆盖范围尚不明确

值得关注的地方是，“以房养老”更多注重对城镇住民的服务，并未波及农村住民，其主要因素在于农村宅基地不能抵押，这就谈不上实施“以房养老”。但是，我国农村人口数目庞大，社会养老问题也日益突出，农村住民除“土地养老”以外，能否适宜“以房养老”也是值得讨论的难题。“以房养老”波及房地产、银行、保险、社保及行政管理等若干范畴，其发展需要各方联合与协调。外资能够顺利实施，与其有完善的金融贷款、担保、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关，与此同时，中国还没有这种适当的“以房养老”发展成熟的环境。

（四）缺乏政府等有公信力的中间机构介入

目前，虽然国内地区已经零散推动以房养老试点，但国家以及地方政府尚未出台相关的支持政策，因为以房养老是将房产抵押给金融机构，政府未介入其中，缺乏一定的公信力，其后果一是影响了参加者的积极性，二是缺乏一定的监管，存在一些管理漏洞。

四、我国以房养老困境的对策

（一）建立健全的法律法规

我国现有的法律对住房附着其上的土地，借鉴的是香港地区所有权归国家，使用权只有一定期限的制度，但该制度未对房屋产权是否免费自动续期的问题加以明确。为解决该漏洞，可适当拉长产权年限，减少续期费用。积极出台相关政策保障以房养老参与者的正当权益，只有通过建立健全的法律法规，才会从根本上肯定以房养老的合法性与规范性，才能从根本上维护以房养老参与者的合法权益。

（二）建立健全监管职责体系

首先要明确主要监管部门，对其监管部门的设置应做相应的调节。其次，要建立监管协调机制，在较高层级建立监管协调机制，形成各职能部门各司其职又通力配合的监管协调模式，加大监管力度，积极推动监管信息共享的规范化和常态化，尽可能减少对以房养老的监管交叉跟真空地带，提高监管的连续性跟有效性。

（三）明确重点服务的老年群体

展开“以房养老”的目表是办理有此需要的老年人之养老问题，其实不适用于全部老年人。于是，务必明确需要重点服务的老年人群体为什么有老年人需要“养老”的房子的原因，有经济生活不足，或缺乏照顾，对于那些有房子而艰难的生活，或住房的老人或小孩空巢老人外，应作为服务的重点。农村老年群体，特别是失去土地的农村老年人，也值得重点关注。所以，“以房养老”的服务目标不该只限于城镇住民，应向农村住民蔓延，同基本养老保险制度一样达成“全覆盖”。

（四）国家制定养老规划，成立专业住房银行

实施“以房养老”模式要求我国政府应担当更多职责，最佳方案是由政府出面为担保人，建立专业性的银行。建立专业银行能够减少商业金融机构在“以房养老”过程中的风险，也能够减少“以房养老”产品的贷款利率，假如“以房养老”产品的贷款利率与住房公积金贷款利率持平或更低，对“以房养老”模式的推行有瞪大的帮助。专业银行是涉及资产评估、保险公司、银行、社会养老保障等诸多主体功能、简化了运行机制和具体操作、从而降低了成本、提高工作效率的机构。建立专业银行还会增强我国政府对“以房养老”模式的引导和监管。

我国面临着日趋严重的养老压力，国家财政难以负担，以房养老模式对于缓解我国社会养老压力有着重大意义。需要注意的是，以房养老有其特定的目标人群，不能把解决问题的希望全部寄托于以房养老模式上。但作为一种新的养老模式，它不仅可以切实地解决部分老年人问题，而且还可以开阔我们的新思路。这种新思路不仅仅局限于养老领域，更可以延伸到整个金融体系完善、创新等多个方面。政府应积极推行，本着实事求是的原则进行实践，只有这样才能实现使每个老年人都老有所养，才会为我国养老事业做出自己的一份贡献。

参考文献：

[1] 张琳.《中国发展以房养老模式》[J]商业时代，2014，第九期

[2] 王小平.《保险支持以房养老研究》[M]中国金融出版社

[3] 张莎莎.《我国开展以房养老的探析》[D]东北财经大学硕士论文，2011

[4] 张松.《中国人口老龄化背景下的养老保险研究》[D]吉林大学博士学位论文，2009

[5] 张晓青.《以房养老模式在我国的可行性分析研究》[J]现代贸易工业，2007