我国集资房买卖合同法律效力认定实证分析

刘远山

(海南大学法学院，海南海口570228)

集资房买卖纠纷是当前我国民商事案件中影响较大、涉及面较广、矛盾较尖锐的热点问题之一。由于我国规制集资房买卖的法律法规滞后，对集资房买卖过程中的诸多问题规定不明确或不一致，理论上对集资房买卖合同效力认定的认识尚存争议，实践中法院对案件的处理各行其是。本文试通过对集资房买卖合同纠纷典型案例的分析，审视我国集资房买卖合同法律效力认定的现状及其认定的依据，剖析和总结目前我国法院及司法人员在集资房买卖合同效力认定中存在的问题，为统一我国集资房买卖合同效力的认定及合同风险的防范提出一些合理化建议。

一、集资房概述

(一)集资房的含义

集资房是在我国由计划经济向市场经济转轨过程中过渡性政策下的产物，产生于市场经济条件下商品房市场尚未成熟，货币化分房机制尚未形成之际，具有一定的福利性质。单位集资房是经济适用房的组成部分，是指为改善职工住房条件，由国家和单位统包建设，政府、单位和个人三方共同承担资金而建造的房屋。单位根据内部职工的工龄长短、职务高低、业绩大小以及家庭人口多少等诸多因素确定分房标准。单位集资建房存在以下情形:一是单位以其所持有的国有土地使用权出资，另外再筹集一部分资金，同时向本单位职工集资。在这种情形下，集资房的产权作为一个大产权属于单位，职工可以较低的价格获得房屋的使用权，而没有所有权。二是单位利用自有土地进行集资建房，并按规定出售给本单位职工，职工按房价全额或部分出资，国家在信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。这种集资房的权属，按出资比例确定:职工按房价全额出资的，拥有全部产权;部分出资的，拥有部分产权。

(二)集资房与商品房的区别

集资建房是一项福利性政策措施，与商品房市场相比，二者存在以下区别:首先，所需手续各异。商品房开发销售需履行较多的行政审批手续，如规划用地许可证、建设规划许可证、开工许可证、土地使用证以及房屋销售许可证等。由于商品房建设用地主要通过招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式取得，而集资房建设用地主要是单位自用地或通过政府划拨并减免相关税费获得，集资房建设所需手续与商品房开发销售有较大不同。其次，销售对象不同。一般商品房由房地产开发商自行开发，符合法定开发条件便可进行商品房建设，商品房通过市场买卖关系实现其价值和使用价值，属于自主的市场经营营利行为。因此，商品房的消费群体没有特别的限制，任何拥有购买力的公民、法人或者其他组织均可成为商品房的销售对象。集资房则是通过单位、社会团体等组织建设，目的是解决单位和社会团体既定范围内特定成员的住房问题，采取先集资后建房的形式，是一种非市场行为和非营利行为。另外，集资房的销售对象主要限于本单位具备一定条件的职工，并非任何人均可在市场上自由选择购买。再次，售价差距甚大。集资房是带有福利性质的房屋，国家对其建设成本有一定规定，并对相关税费进行减免，建房用地无需向国家缴纳土地出让金;此外，政府还对集资房的利润进行限制。因此，集资房的售价与市场上同类型、同档次的商品房价格相比要低许多。而商品房用地需缴纳土地出让金，再加上建筑施工等费用和房地产商的利润以及受市场供求关系的影响，商品房的销售价格较之集资房价格往往较高。最后，产权归属不一。因为集资房的售价中不包含土地成本，所以集资房的产权较之商品房的产权受到一定的限制。商品房的买受人一般都能拥有完整的产权，而集资房的产权或者由职工与单位共有，或者附加有限制职工出卖集资房的条件。购买集资房的职工欲将其房产转让给第三人时，应由第三人向国家补交土地出让金或相当于土地出让金的价款，然后才能完成产权转移，这一问题在商品房交易中则不存在。

二、集资房买卖合同纠纷产生的原因及特点

(一)集资房买卖合同纠纷产生的原因

集资房买卖合同纠纷产生的原因多种多样。根据笔者所阅案卷分析，通常导致集资房买卖合同纠纷产生的原因主要有以下两点:第一，集资房手续不齐全或者房屋产权归属无法确定，以致合同目的无法实现。部分单位集资建房行为不规范，将职工集资款自行购地建房，而所购买的建房用地是集体所有土地或非住宅用地，依法属于不能进行房地产开发的非国有土地，即使房屋建成了，有关土地、房屋等产权证书也无法办理。上述情形导致房屋买受人在签订合同后无法办理房屋产权归属证明，以致合同目的无法实现，从而产生纠纷。第二，出卖人出售集资房后一段时间内房屋增值较大，出卖人为追求更多利益而毁约。前已述及，集资房的福利性质和政府的各项优惠政策致使其价格远低于同一地域同一时期内的商品房价格。集资房的出卖人往往以低于当时商品房的售价出卖房屋，而一部分人购买集资房的动机不是为了解决其住房问题，而是看重集资房的较低售价而购买，作为一种投资行为参与其中，目的是为以后再次出卖时赚取差价。加之我国房地产市场一直处于上升态势，从出卖人第一次出售集资房到买受人第二次出售该房屋时，其价格往往相差非常大，不少集资房出卖人因其所出售的房屋有了巨大的升值而毁约，要求认定买卖合同无效。

(二)集资房买卖合同纠纷的特点

随着房地产市场的逐步规范和法律制度的不断完善，商品房买卖纠纷量渐趋减少，即便产生纠纷，也比较容易依法解决。而集资房买卖纠纷却是近年来频繁发生又颇具争议且难以作出统一认定的现象，这种纠纷主要集中在单位职工与单位外第三人之间。其特点主要表现在以下几方面:首先，买卖合同的标的多为集资房资格而非房屋本身。在现实生活中，很多集资房买卖合同的标的是集资房资格(或指标)而不是集资房，价格少则上万元，多则十几万元。虽然集资房买卖双方表面上签订的是“房屋转让协议”，但合同的标的实质上却是集资房资格，也就是买受人取代出卖人集资建房的资格，将购房款直接支付给集资方或者出卖人，最后由出卖人协助办理房产权属。其次，集资房买卖纠纷多发生在亲友之间，致使传统社会伦理受到挑战。正是由于“卖指标”而不是“卖房屋”的情形存在，出卖人的初衷在于与其亲友分享集资房这一“香饽饽”，当集资房买卖合同签订后产生纠纷时，由于集资房的价值巨大，当事人双方为了自身利益而反目成仇，亲情、友情因此丧失，对传统社会道德产生了负面影响。再次，集资房买卖后买受人难以取得完整的产权。如前所述，由于单位集资建房行为不规范使得土地、房屋等产权归属证明无法办理，买受人不能取得房产。一些单位与职工约定集资房不得出卖，还有的约定集资房产权属于单位，或者职工与单位共同拥有产权，这些情形都使得买受人难以完全取得集资房的产权。最后，集资房买卖合同纠纷通常涉及合同当事人之外的出卖人所在的单位，单位经常作为被告或第三人参加诉讼。这是因为集资建房的单位往往对购房职工做出限制性约定，禁止集资房出卖、出租等处分行为。当合同当事人之间产生纠纷，尤其是出卖人主张其与单位共有房屋产权时，买受人便将出卖人与其所在单位一并作为被告。

三、我国集资房买卖合同效力认定现状及实例分析

截至目前，我国理论界和实务界在集资房买卖合同效力认定这一问题上存有较大分歧。法院在处理集资房买卖合同效力纠纷时其判决结果大相径庭甚至截然相反，认定买卖合同有效或无效的情形时常发生，更有甚者，有的法院将集资房买卖纠纷排除在法院的受案范围之外。集资房买卖合同的当事人也以不同的法律规定作为其诉讼请求的依据，极力为自身争取利益。笔者试通过典型案例对我国集资房买卖合同效力认定及其现状问题作一实证分析。

(一)认定集资房买卖合同无效

1.案情介绍①参 见浙江省金华市婺城区人民法院〔2003〕婺民一初字第1253号民事判决。尽管截至该案判决时止，我国的物权法以及一些相关司法解释尚未出台，但这并不影响现在对该案的探讨，笔者在现有法律规范下对该案进行分析。

2000年8月，被告蒋某将自己的一套单位集资房转让给原告卢某，双方签订了“房屋买卖协议”。原告于当日将全部购房款交与被告，被告也将该房屋的钥匙交与原告，但未办理房产证过户手续。同年年底，单位集资房的房产证办理完毕，但因被告所在单位将所有集资房的房产证集中统一保管，致使被告未将其房产过户到原告名下。次年6月，原告对该房屋进行了装修，并于2002年9月入住。2003年1月，被告所在单位将统一保管的房产证发还给被告。之后，原告依约多次找到被告要求被告办理房产过户手续，被告以种种理由推脱，拒不履行过户手续。原告因此诉至法院，请求责令被告依约办理房产证过户登记手续并要求被告支付违约金2.7万元。被告辩称:之所以在未经其丈夫同意的情况下，将夫妻共同出资购买的尚未领取房产证和土地证的房屋出卖给原告，是因为生意亏损而卖房还债。房屋买卖未经共有人即其丈夫同意，且未领取权属证书，违反了《城市房地产管理法》第37条第(四)、(六)项的规定②该两项的内容为，未经其他共有人书面同意的共有房地产以及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。2007年《城市房地产管理法》经修改，在第一章“总则”中增加一条后，原第37条变为第38条，本文为行文统一，在引用此条内容时一律以修改前的法条顺序为准。，购房合同属于无效合同，应由双方互相返还因无效合同所取得的财产，并按双方过错大小各自赔偿对方的损失。要求法院驳回原告的诉讼请求，同时提起反诉，请求确认双方签订的房屋买卖协议无效，原告退还被告的房屋并赔偿被告因无效合同所遭受的房租损失。一审法院审理认为本案讼争房屋属被告夫妻共有财产且原、被告的房屋买卖协议因违反法律明文规定而无效。因协议无效，双方应当相互返还其所取得的财产。本案中被告的过错较大，应当承担主要责任。判决原、被告之间于2000年签订的房屋买卖协议无效。

2.对该案的分析

对于上述案件的判决，笔者认为鉴于集资房买卖过程中涉及的法律关系复杂，法院认定合同无效的原因主要有以下几方面:第一，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《城市房地产管理法》第37条第(六)项即属于“法律另有规定”的情形，依该项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。集资房性质决定了其没有完整的权属证书，因而集资房转让合同的效力因《城市房地产管理法》第37条第(六)项的规定而受到影响。第二，权利受到限制的房地产不得转让。根据《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号，下同)第35条的规定，单位集资合作建房属于经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。而《经济适用住房管理办法》第30条规定，经济适用住房是属于被限制产权的房产，经济适用住房购房人只能够拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。《城市房地产管理法》第37条第(二)项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。《经济适用住房管理办法》的前述规定可视为行政机关以其他形式限制房地产权利，因而转让集资房违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定，所以集资房转让合同的效力受到影响。第三，若开发商或单位与职工有集资房不得转让而应回购的约定，职工转让集资房还违反合同法的禁止性规定。在这种情形下，职工享有集资房的权利，承担不得转让的义务。若职工转让集资房则是对合同权利的转让，根据《合同法》第79条第(二)项的规定，当事人约定合同权利不得转让的，债权人不可以将合同权利全部或者部分转让给第三人。此外，若受让人明知开发商或单位与职工之间存在不得转让而要求回购集资房的约定仍然受让集资房的，这种行为属于恶意串通、损害第三人(开发商或单位)利益的行为。另外，集资房是国家减免相关税费后的产物，转让集资房的行为使一些本不应该享有税收优惠的人从中获得了税收减免，有违国家税收管理方面的规定，国家利益因此受到损害。根据《合同法》第52条第(二)项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。第四，集资房在某种程度上与职工的身份相关，与身份相关的权利不能转让。单位集资房的选购通常都以职工的工龄长短、职务高低以及对单位贡献大小等标准确定，集资房与集资房资格不可分割，只有拥有集资房的资格才能选购集资房，这种资格与职工身份紧密相连。此外，集资房本身体现了单位福利，须以具备该单位职工的身份属性为前提。集资房转让后，使不具备单位职工身份的人享有了作为该单位职工才能享受的福利待遇，这一行为违背了与身份相关的权利不能转让的原则，属无效行为。基于以上原因，法院在认定集资房买卖合同时作出了合同无效的判决，这种无效判决在现实生活中为数不少，代表了实务界在该问题上的一种认识或立场。

(二)认定集资房买卖合同有效

1.案情介绍①参见浙江省金华市中级人民法院〔2003〕金中民一终字第778号民事判决。

上述案件一审宣判后，原告提出上诉，二审法院基于相同事实作出了截然不同的判决。上诉人诉称:双方签订的房屋转让协议是双方真实意思表示。签署协议时上诉人根本不知道被上诉人有丈夫，且产权证上共有人栏目为“0”，即没有共有人，上诉人系善意取得。被上诉人辩称:《城市房地产管理法》第37条第(四)、(六)项规定:“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”“未依法登记领取权属证书的(房地产)，不得转让。”本案讼争房屋未经其丈夫同意，转让时未取得权属证书，转让合同应属无效。二审法院审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，并认为:上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，双方已依约履行了交付房屋和支付房款的义务，并且上诉人对房屋进行了装修和使用，至今已逾三年。被上诉人应本着诚实信用的原则，依约履行自己的其他合同义务。根据合同法的规定，出卖人不仅负有交付买卖标的物的义务，还应当履行转移标的物所有权于买受人的法定义务，故上诉人要求被上诉人协助办理本案讼争房屋的房产证过户登记手续的请求，于法有据，应予以支持。但上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，由于双方并未约定协助办理房产证过户登记手续的日期，同时考虑到房屋已经交付上诉人占有、使用，合同的主要目的已经达到，故该诉请不予支持。关于被上诉人在一审中的反诉请求，由于《城市房地产管理法》第37条第(四)、(六)项的规定是法律对出卖人的强制性要求，这项强制性规定是管理性的，而不是效力性的，不应作为认定合同无效的依据，故本案的房屋买卖合同应认定为有效。被上诉人在一审中要求合同无效、返还房屋和赔偿损失的反诉请求，不予支持。二审法院判决撤销一审法院的民事判决，要求被上诉人于判决生效后一个月内协助上诉人办理本案讼争房屋的房产证过户登记手续。

2.对该案的分析

笔者认为，持集资房买卖合同有效观点的人，是基于以下几个方面的原因:第一，地方性法规、行政规章、地方政策以及单位和职工之间的约定均不能作为认定集资房买卖合同无效的依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此，虽然很多地方性法规、行政规章和政策对集资房的转让作了限制，但这些规定均不能作为认定合同无效的依据，更勿说单位和职工签订的不得转让集资房的约定了。第二，认定集资房转让合同无效的法律依据不足。在司法实践中，诸多法院认定集资房转让合同无效的依据是:《合同法》第52条第(五)项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同”的规定，《物权法》第15条关于“法律另有规定的除外”的规定，以及《城市房地产管理法》第37条关于“行政机关以其他形式限制房地产权利的房地产禁止转让”和“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定。但随着最高法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》中明确将《合同法》第52条第(五)项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定，由于《城市房地产管理法》第37条的强制性规定属于管理性强制性规定，上述认定集资房转让合同无效的依据显得不足。第三，不动产物权登记的完善与否不影响不动产买卖合同的效力。虽然集资房没有完整的房地产权属证明，但这并不影响集资房买卖合同的效力。这与商品房买卖中的“一房数卖”问题有一定的相似性，尽管“一房数卖”中只有一个买受人能够办理产权过户登记，但出卖人与每一买受人签订的买卖合同都是独立生效的，并不因其余买受人不能办理产权登记而使合同的效力受到影响。第四，认定集资房买卖合同有效符合合同法诚实信用和鼓励交易的原则。

(三)对集资房买卖纠纷不予受理

1.案情介绍①案例来源于《东楚晚报》2009年6月14日第13版。

2000年下半年，湖北某开发区某钢铁公司退休干部王某报名申请购买了其所在单位的一套集资房，并于2002年1月向开发区交纳了第一笔集资款5万元。2002年年底，王某与没有申报集资房的职工周某签订了一份“集资房转让协议书”。双方约定:王某将其在开发区申请登记的集资房转让给周某，周某将王某已交纳的5万元集资款及其利息付给王某，房产所有权归周某所有。协议签订后，周某按照开发区的要求，先后三次向开发区交纳集资款6.5万元，但开发区出具的收款收据仍为王某。其间，开发区制定了《开发区机关住宅分配方案》，决定采取按职工工龄、职务、职称等综合计分办法打分排名选择楼层的分房方式。2004年8月底，单位集资房竣工。周某按王某的得分以王某的名义在“住宅楼分户登记表”上选定了一套房屋及车库。同年10月，开发区制定的《开发区干部职工商品住宅房认购有关规定》规定:“只有在原规定期限内登记并交付了预付款的干部职工才有购房资格……内部职工在认购住宅问题上互相扯皮，未达成协议的，开发区不发放住宅钥匙。”2004年9月，王某认为自己与周某签订的转让协议无效，要求开发区向自己发放该住宅的钥匙，由此与周某产生纠纷，开发区多次协调无果。2004年12月，开发区收取了周某交纳的该住宅最后一笔购房款。经开发区协调无效后，周某向法院起诉，请求确认争议的房屋归自己所有。一审法院审理后认定集资房转让协议有效并判决该争议房屋归周某所有。二审法院审理认为，王某将认购房屋转让给周某，开发区是否同意双方转让属开发区单位内部管理行为，故双方之间的房屋转让合同纠纷属于开发区的内部集资建房引起的房产权益纠纷，不属于法院民事审判主管范围，周某向法院起诉，请求判决其所购集资房屋的产权归自己所有并由王某赔偿其损失，不属于法院民事案件受理范围，据此裁定撤销一审判决，驳回周某的起诉。

2.对该案的分析

一审法院关于集资房转让协议效力的认定是否正确笔者暂且不论，二审法院认为双方之间的集资房买卖纠纷不属于法院受案范围的依据是《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，该《通知》规定:“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”笔者认为，这里的不予受理或驳回起诉的情形对集资房案件来讲，主要集中在职工起诉单位的纠纷中。王某与周某之间的集资房转让协议属于平等主体之间的民事法律关系，二审法院的上述认定有待商榷。这也从另一个侧面说明了我国集资房买卖合同纠纷效力认定的模糊性和不统一性。

综上所述，面对繁芜丛杂的集资房买卖合同纠纷，法律界呈现出一种见仁见智的状况。审判实践中基于相同的事实，却作出截然相反的判决，甚至不将纠纷纳入法院管辖范围，这些现象不仅无法起到定纷止争的作用，而且还损害司法的权威，造成极大的负面影响。

四、集资房买卖合同效力认定的重构及合同风险的防范

(一)集资房资格转让合同效力的认定

单位职工与他人签订集资建房资格(或指标)转让合同是近年来集资房买卖交易中经常出现的一种现象。集资建房资格转让是指，出卖人在收取一定费用后，将其享有的集资房请求权与支付购房款等费用的义务一并转让给买受人，出卖人在取得房屋产权证后过户给买受人或者建房单位在办理房屋产权证时直接将房产登记到买受人名下。在这种情形下，集资房尚未建设或正在建设，当事人之间转让的不是房屋所有权，而是出卖人与建房单位所签购房合同中的权利和义务。《合同法》第88条规定:“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此，转让集资房资格的合同是否有效，关键在于是否得到建房单位的同意。尽管《经济适用住房管理办法》第36条规定，单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售，但这并不对集资房资格转让合同的效力产生影响。笔者认为，在得到单位同意的情况下，还要分不同情形区别对待:首先，在2007年8月7日前已经购买集资房或已经签订集资房买卖协议的，该买卖行为应予以认可，当事人签订的集资房买卖合同为有效合同，只要买受人向政府交纳相应的土地收益等价款，买受人就可以取得完全产权。其次，在2007年8月7日后购买集资房或签订集资房买卖协议的，因国务院于2007年8月7日出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确禁止购买的经济适用房在五年内上市交易，所以，即使得到建房单位的同意，也不能发生物权变动的效果，买受人只能依据合同向出卖人主张合同责任。

(二)未依法登记领取权属证书的集资房转让合同效力的认定

不动产物权变动在我国实行严格的登记制度，但不动产登记并非不动产买卖合同的生效要件。未领取权属证书的房屋转让协议究竟是否有效，以前是一个颇具争议的问题，但现在对该问题的处理思路已十分明确，即《城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。出卖人在转让未依法登记领取权属证书的集资房时，若没有取得该房屋的产权，仍可视为购买集资房资格的转让，买卖合同效力的认定依照前述内容进行。

(三)已依法登记领取权属证书的集资房转让合同效力的认定

一般来说，职工个人取得集资房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的房屋产权只是部分产权，与出售单位构成共有关系;以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但无论是部分产权还是完全产权，职工向单位交纳的购房款中并不含土地出让金。但是，法律、行政法规并不禁止未交纳土地出让金的房屋的转让，相反，一些部门规章还明确了这类房屋的出售，如建设部于1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》中就规定，已购公有住房可以上市出售。因此，转让产权全部归个人的集资房，如无其他情形，原则上应认定此类集资房买卖合同为有效合同。当集资房是以标准价购买或者集资建房时单位给予了出资补贴，单位和职工对集资房是共有关系，职工只享有部分产权，房产证上一般也表明了共有权人，或者购房合同上也约定了房屋共有关系。此时，买受人知道或应当知道此房的权利人并非只有出卖人，还有建房单位。因此，这种集资房买卖合同的效力待定:如果之后单位予以认可并放弃优先购买权，则合同有效;如果单位不予认可或者不放弃优先购买权，则合同无效。

综上，笔者认为随着市场经济的不断发展，本着鼓励交易和维护交易稳定的原则，无论立法界或是司法界都应重视对合同效力的保护，强调意思自治，不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。

(四)集资房买卖合同风险的防范措施

虽然集资房的价格较之商品房而言较低，但购买集资房的风险却较大。集资房买卖合同签订后，买受人可能因为种种原因而无法办理产权过户手续，甚至其与出卖人签订的合同还存有被认定为无效的可能。因此，买受人在签订集资房买卖合同时，为防范风险的发生，应注意以下几方面的问题:第一，明确所购买的集资房是否自出卖人购房时起已届满五年。根据《经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用住房不满五年的，不得直接上市交易。因此，若出卖人购买集资房未满五年而出卖，买受人难以取得集资房的产权。第二，买受人在购买出卖人与单位共有的集资房时，最好能事先征得单位的同意。职工转让其与单位共有的集资房属于无权处分行为，一旦单位对转让行为不予追认，则先前签订的买卖合同就无效，为避免此种结果的发生，买受人在签订合同之前需查明所购集资房的产权状况。第三，充分约定双方的违约责任。现实中很大一部分集资房买卖合同纠纷都是因为房屋大幅增值后出卖人反悔进而要求解除合同所致，在合同中充分约定违约责任有助于保护非违约方的利益，从而减少损失。