不动产一物二卖的合同法分析

2017-01-27李沅镁戚力凯

法制博览 2017年15期

关键词：大东区一物标的物

李沅镁戚力凯

1.沈阳师范大学法学院，辽宁沈阳 110034；2.沈阳市大东区人民法院，辽宁沈阳 110041

不动产一物二卖的合同法分析

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1.沈阳师范大学法学院，辽宁沈阳 110034；2.沈阳市大东区人民法院，辽宁沈阳 110041

不动产一物二卖这种不良现象普遍存在于现代社会生活中，不动产一物二卖这种不良的现象不仅破坏了良好的市场交易秩序，并且严重违反了民法中的诚实信用原则。分析不动产的一物二卖应当首先从其所签订的买卖合同的效力入手，本文对不动产一物二卖从合同法的角度进行了系统的分析。

不动产；一物二卖；买卖合同

我们所说的“一物二卖”是指在买卖合同中，出卖人以寻求更多的利益为目的，在严重违反诚实信用原则的情况下，将自己与第一买受人所签订的买卖合同中的特定标的物又出卖给第一买受人以外的其他买受人，并签订了买卖合同。由于这两份合同都是在双方当事人平等自愿的前提下所签订的，所以此时该出卖人与多个买受人所签订的多份买卖合同都是有效的。

我国不动产的一物二卖存在着很多问题，例如一物二卖中不动产的所有权的归属问题；一物二卖中对第一买受人的保护存在对第一买受人的保护存在很多不足之处；一物二卖中不动产的使用与不动产的物权转移之间存在裂痕等等一系列的问题，本文从买卖合同的效力的角度对这种社会不良现象进行了系统的分析。

一、不动产一物二卖中法律关系认定

在一般情况下，现实生活中出现的不动产一物二卖的现象会导致两个买卖合同关系的产生，第一个买卖合同关系是第一买受人与出卖人之间形成的不动产买卖合同关系；第二个买卖合同关系是第二买受人与出卖人之间形成的不动产买卖合同关系。此时在买受人与出卖人之间所形成的两个法律关系的内容均是特定标的物的物权变动和买受人的价金支付。因为此时前后的两个法律关系都是合同关系，所以第一买受人与第二买受人都负有依不动产买卖合同的约定支付相应对价的义务，并且都享有请求一物二卖的出卖人转移标的物所有权的债权请求权。但是此时合同双方当事人之间仅存在债权债务关系，并不会直接发送物权法上的物权变动的效力。

二、不动产一物二卖中两个买卖合同的效力认定

目前，学术界通说普遍认为出卖人与第一买受人和第二买受人所签订的两个不动产买卖合同均是有效合同。毋庸置疑第一买受人与出卖人所签订的不动产买卖合同一定是有效合同。但是，第二买受人与出卖人之间所签订的不动产买卖合同的的效力问题，应当视不同情况分别进行讨论。

在认为第二买受人与出卖人所签订的买卖合同为有效合同时，对于此种说法，台湾著名学者王泽鉴先生认为，第二买受人与出卖人所签订的买卖合同是有效合同的原因，不在于出卖人是不动产的所有权人，也并不在于第一买受人尚未取得该不动产的所有权，而是因为买卖契约是一种债权行为。这种行为是一种负担行为，除非其合同目的自订立合同时就是无法实现的；或者是该合同的订立违反了公序良俗原则，法律的强制性规定以及其他有关法律规定以外，所签订的合同均为有效。本文也同意王泽鉴先生的观点，认为第二买受人与出卖人所签订的买卖合同为有效合同。

在认为为第二买受人与出卖人所签订的买卖合同为无效合同时，在这种说法下，我们一般认为主要是指第二买受人在知晓出卖人已经将合同的标的物出卖给其他人的情况下仍然与出卖人恶意串通签订买卖合同的情形，并且出卖人向第二买受人出卖该不动产的行为已经明显违反了民法中的诚实信用原则。此种情况在现实生活中也是真实存在的，在我国通常情况下，出卖人将交易所涉及的不动产交付给第一买受人之后，第一买受人基本上都会选择对该不动产进行装修入住，因此在这种情况下要推定第二买受人在与出卖人进行交易的时候为善意的是十分困难的。并且在我国的现实情况下，在买受人准备购买该不动产的时候，通常会先选择去该不动产的处所进行考察，并经过多次对比以后决定是否购买该不动产。并且在第一买受人已经装修好并且入住的情况下，我们认为第二买受人此时负有核实的义务，即确认该交易不动产是否已经被出卖。如果第二买受人在已经知晓该交易不动产已经被他人入住，并且没有核实该不动产是被出租还是被出卖的情况下就决定购买该不动产的，是一种非常不合常理的做法。并且如果是构成“恶意串通”还必须要求出卖人与第二买受人的交易价金明显低于市价，但是在现实生活中，出卖人会与第二买受人签订买卖合同往往是因为第二买受人的出价高于第一买受人。因此，我同意出卖人前后两次所签订的买卖合同均为有效合同的观点。