物业税开征的可行性及要素设计的探讨

陈 怡

[摘 要]近年来,不少专家、学者对物业税进行广泛深入的研究。本文在结合前人研究的基础上,提出了物业税的概念,分析了我国开征物业税的背景条件,并且在充分考察的基础上,通过对我国开征物业税的经济和效应分析,提出了我国物业税主要税制要素的设计。

[关键词]财产税 物业税 房地产税 税制改革

一、物业税的界定及开征背景

(一)物业税的界定

物业税指的是财产税、地产税等不动产税,目前的称谓沿自香港地区。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款,并且应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高,是国际上常用的地方政府收入来源之一。

显然,从以上关系图中可以看出,就课税范围的大小来说,财产、不动产、房地产这三个概念的内涵依次递减:财产税>不动产税>房地产税>物业税。而物业税和房地产保有税、狭义的不动产税以及最狭义角度理解的财产税均是对房地产保有阶段课税,因而无怪乎这几个概念会被混用,但并非意味着可以容忍这种混用,作为研究就应该对相关概念的内涵有一个清晰的把握。

(二)物业税开征的背景

中共中央十六届三中全会 《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出 “实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消相关税费。”之后,先是中国人民银行行长周小川说:“我国将在适当时机选择试点实施物业税”,后是建设部刘志峰副部长也透露政府在积极考虑征收物业税。在这种背景下,我国下一步税制改革重大命题条件具备时开征物业税引起了全社会的广泛重视。理论界就此方面的理论和实践问题展开了广泛争论,各抒己见,见仁见智。

中央提出“条件具备时对房地产开征统一物业税”,原因有三:

首先,改革房地产税制是我国加入WTO后的必然趋势。我国自从加入WTO后经济已经融入世界经济的大循环,而发达国家对财产税,大都采取统一征收“物业税”。我们需要同世界接轨。并且WTO的一个基本原则就是国民待遇原则。但由于目前我国房地产税制内外不统一,外资企业实际上享受了超国民待遇,导致内外资企业房地产税负不均,不利于本国企业的生存和发展。

其次,近些年来,我国房地产业发展迅速,已经成为国民经济中的支柱产业。但是,有些地区房地产炒作比较突出,房价暴涨飙升,出现了房地产过热,有的地区还出现了泡沫的苗头,房地产商手中的空置商品房过多。而且,房地产业成为了偷逃税重灾区,据悉,2006年,连云港市地税稽查局以房地产行业为重点进行了专项检查,结果发现被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户,占八成以上。其实,不单是连云港,近年来全国各地房地产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显增加。

再次,改革开放20多年来,全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。一些沿海地区,尤其是沿海发达地区,“以地生财”成为地方财政的重要来源,以低价土地为资本恶性竞争外来投资,外商“圈大院”的现象随处可见。大批以低价形式出让的土地,利用率不高,浪费严重。在沿海发达地区,目前已没有多少土地可以再出让了。为了从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求,现阶段只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题,保证地方政府运行所必需的财政资金。

所以引进地方税收的主体税种之一的物业税已经势在必行。从2003年起, 中国政府提出要开征物业税。按照技术先行的方式,2004年,税务总局和财政部先後批准了北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市作为试点先行单位,进行房地产模拟评税试点.2007年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。

二、我国开征物业税的可行性分析

(一)房地产业的繁荣发展为新税种创造了稳定的税基

近年来,我国房地产的开发投资额、商品房销售额呈持续上升趋势,而且房地产开发投资额、商品房销售额与国内生产总值的比值一直呈上升趋势。如图4所示,2004年全国完成的房地产投资总额比上年增长29%左右,2005年,比上年增长20%。比较起来,虽然增幅有所下降(这主要和国家出台的宏观调控政策有关),但回顾近几年数据可以看出(2001增长27%,2002年增长22%,2003年增长30%。2004年增长29%),我国房地产投资基本上每年都以20%以上的比例增长,房地产业已经是我国现阶段发展速度较快的一个产业。不仅如此,房地产消费在未来还将成为主要的消费热点,我国的社会财富很快在这一领域聚集。最终体现在企业和个人的房地产占有面积和价值的增加,这无疑为新的物业税提供了丰厚的税源。

另外,近年来我国城市化建设的不断加快,现有的土地和房产的稀缺性将提高,市供求的变化将使其市价趋于上升,这为税收收入的稳定提高带来可能。

(二)住房制度改革和居民收入增加为开征物业税提供了社会条件

从上世纪80年代初期起,由于经济发展和制度变迁使中国城镇居民的生活得到改善,城市居民财产和人均可支配收入都在增加。尤其是住房制度市场化改革使得居民家庭住房成为重要的家庭财产,并且房地产逐渐成为我国普通居民家庭价值最要的财产。而房地产作为个人拥有的主要财产,其价值又与个人收入之间存在相当明显的正向关系:个人收入越高,其所拥有的房产价值越大。可见,居民拥有房地产的情况,不仅反映了个人财产在现阶段的分布,也在一定程度上反映了房地产持有者在日后相当长的时期内的持续收入能力。这些都充分说明开征物业税的社会物质基础已经具备。

(三)世界各国税制建设经验为设立物业税提供了参考依据

目前,世界各国普遍对房地产征税, 加入WTO使我国经济融入世界经济的大循环, 所以我国也需要开征物业税来同世界接轨,并且在开征和设立物业税过程中借鉴发达国家推行物业税成功的地产税制理论和实践中的精华,同时结合自身国情。这样不仅能有效降低我国完善房地产税制、开征物业税的改革成本,同时也能很好的规避改革过程中将会遇到的未知风险。

三、物业税的设计

(一)物业税的纳税人

物业税是以私人(包括自然人和法人)拥有或受其支配的不动产(房产和地产)为课税对象,以不动产的评估价值为课税依据,在不动产保有环节课征的一种财产税。根据物业税的概念,物业税的纳税人应当是不动产(包括房产和和地产)的所有者或支配者,包括自然人和法人。

但是我国是土地公有制经济,居民只享有土地的使用权,并不享有土地的所有权。所以物业税中房地产权利应包含土地使用权。在现实生活中,土地使用权和房屋产权会发生分离。

因此,笔者认为物业税的纳税人可以分为以下几种情况第一,拥有土地使用权的房产所有者;第二,单纯的土地使用权的拥有者;第三,没有土地使用权的房产所有者;第四,房产的使用者(承租人)。当然,这时征收对象就可以分为以上分别对应的四类。

(二)物业税的征税对象

物业税的课征对象为纳税人所有或占有、受益的土地、房产和房地合一的不动产及其附属物。附属物必须是能增加建筑物使用价值并附属于建筑物主体的,包括:电梯、地下室、室内游泳池等。应该明确的是,物业税开征后,出租房屋的业主,也应按保有情况缴税,至于所得租金收入,应另计所得税缴纳。

(三)物业税的计税范围

目前,物业税的课征范围主要应包括城市、城镇、建制镇和工矿区的土地和房屋(包括营业性和非营业性房屋),有观点认为考虑到农民负担的问题,不应当将农村地区包括在物业税的征收范围之内。但是如果不将农村包括在征收范围之内,一方面会减少财政收入,另一方面也不符合税收公平原则。目前,许多企业都坐落于以上税种课税范围之外的区域,这些企业与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别,却不需要承担房产税和土地使用税的纳税义务。此外,随着我国城市化进程的加快,农村与城镇的界限将会越来越模糊,城镇区域将很难准确界定,可能会出现征税的真空地带。因此,物业税的课税范围应扩大到农村,这同时也迎合了我国统一城乡税制的趋势。

(四)物业税的计税依据

从各国现行的房地产保有税实践来看,对于不动产税的计税依据,可分为四类:不动产改良资本价值(市场评估价值)、不动产未改良资本价值、不动产年租金收益及不动产的某些物理特征。改良资本价值的计税依据是土地和房产的市场完全价值,更符合“量能纳税”的原则,并且该计税依据有“交易证据多,便于诚信纳税,收入富有弹性”的特点,更重要的是它能有效解决我国现行房地产税制计税依据不合理的现象。故开征物业税时应以房地产的市场价值为计税依据。借鉴各国的经验,征收物业税应该统一计税依据,考虑到要适应我国市场经济发展应采用房地产市场价值的评估值为计税依据比较合适。

(五)物业税的税率

考虑到简明税制,便于征纳,建议国家在物业税的法律制度中规定税率的浮动范围,并将最终具体的税率选择权下放给各省级政府,实行分地区的差别比例税率。目前,考虑到我国房地产业的发展水平,参考世界各国和我国港台地区的制度,国家可以规定物业税税率在1%一10%之间,由各地在此范围内规定自己的选择基本税率和差别税率。各地税率的确定原理可以表达为:税率=(地方支出-非物业税收入)/可征税的物业的实际应税价值(可征税的物业的实际应税价值=各类可征税的物业的市场评估价值之和×综合评估率)。因为实际税率才能客观反映纳税人的实际税收负担,所以各地物业税的税负水平实际上要受国家制定的评估制度和地方选择的名义税率共同影响。这样可以使税收的调控手段合理分配在中央和地方的手中,既有利于宏观调控,又有利于地方政府因地制宜,选择符合自身经济发展的税率。

例如,根据地方政府的测算拟定征物业税税率为2%,对于普通住宅实行30%的评估率,而对别墅实行50%的评估率。那么,一套市场评估价值100万元的普通住宅房屋本年度应缴纳的物业税为 6000元(100万元*30%*2%);而市场评估价值为200万元的别墅本年度应缴纳的物业税为20000元(200万元*50%*2%)。

(六)税收减免政策

税收减免政策的制定,要以我国社会的经济发展水平和现阶段国家对经济的调控方向为依据,客观的衡量社会各收入阶层的实际负担能力,参照国外通行的做法,结合我国历年来的房地产税收减免实施效果和经验。因此,建议对物业税的减免作以下规定:1.对国家机关、军队和各种非盈利性(科研、医疗、慈善、教育等)组织的自用不动产及社会公共物业免税。这是保留了我国现行房地产税中优惠政策的合理内容,也符合国财产税通行的做法。2.为保证孤老、残疾等特殊人群的基本住房需求,对其自住用房免税,其经营性用房,可依据收入水平,经主管税务机关批准减征。3.教堂、寺庙、公园、国家纪念馆以及其他名胜古迹自用的房地产免征。4.对于受重大灾害等不可抗力造成房屋损坏的,可依其损坏程度,在修缮期内按比例减征。5.市政街道、广场、绿化地带等公共物业免征。6.对居民自用的物业实行免征额制度。7.对用于农村经营的物业实行减税或暂时免税。

参考文献

[1]邓宏乾。中国房地产税制研究[M]武汉:华中师范大学出版社,2000年12月版

[2]胡怡建《物业税改革的背景和影响分析》涉外税务2004,第9期

[3]陈颂东,物业税的国际比较及其借鉴[J],经济师,2004