关于物业税开征的几个问题

黄亚军 沈天琦

税收作为整个财政体制的一个重要组成部分，在改革中的所占据的位置愈发重要。“营改增”的完成，使得流转税的改革取得了巨大的成绩，同时也使得财产税的改革更加迫切。物业税的开征便是在这种背景下提出的。由于物业税的开征一方面会使得我国原先的税收体系得到优化，会有积极的作用；另一方面物业税的开征也会导致新的问题的产生。

一、关于物业税应不应该开征的问题

应不应该开征物业税是物业税开征首先需要回答的问题。对于这个问题的回答目前理论界存在两种不同的观点。

观点一是积极的，认为物业税应该开征。其主要依据有（一）物业税的开征可以统一目前混乱的房地产业税制。目前房地产业税制是指与房地产业有关的各种税收制度，具体我国目前包括有10个税种，即营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税；（二）物业税的开征可以抑制高企的房价和由此产生的金融风险。物业税的开征可以使得整个房地产业税收负担由流转环节向保有环节转移，同时税费也由原先的一次性缴纳转变为按年度分期缴纳。这会让房地产商的成本下降，由此导致房价下降。伴随着房价的下降，房屋购买的门槛下降了。原先由房屋购买人一次性支付的款项变成了按年分期支付间接降低了房屋购买者的贷款负担，进而降低金融体系的风险；（三）物业税的开征可以为地方政府带来稳定的财政收入。目前在地方政府的收入中土地出让部分所占的比重过大，随着“营改增”改革的完成，地方政府财政收入中税收收入的进一步减小，而地方政府所承擔的事务并没有减少，这将会进一步增加土地出让金在地方政府收入中的比重，形成所谓的“土地财政”；（四）物业税的开征能够缩小贫富差距。可以通过对房屋保有者进行不同税率的设计，达到向拥有房屋价值大的房屋持有者征收更多的税，达到社会公平的目标。

观点二是消极的，认为物业税不应该开征。其主要依据是（一）物业税作为单一税种的开征与否并不能够解决现行房地产业税收制度中存在的问题。要解决现行房地产业的税收制度问题需要的是一系列的税种，税率以及税收优惠政策等的配套使用；（二）物业税的开征会加重纳税人的负担。持该观点的人认为物业税会使得流转环节的税收降低，但是会增加纳税人在使用环节的成本；（三）物业税的开征并不会对房价有着期望幅度的下降。因为按照需求与供给理论，决定房价水平的大小的主要因素不是成本的多少，而是需求与供给数量的多少。而物业税的开征并不会对巨大的需求市场有着强烈的冲击；（四）物业税开征的操作性目前还存在问题。物业税的从价征收已经成为必然，而房屋市场价值的取得在我国目前还没有形成一个公认的评估体制。

本文的作者认为我们应该开征物业税，主要原因是按照税收的职能有三个：（一）组织财政收入；（二）调节社会经济；（三）监督经济活动。而物业税的开征首先可以作为国家财政收入的一个来源。特别是对于地方政府来说构建一个完整的地方税收体系目前还缺少一个核心的税种来支撑，而物业税正好可以充当这个核心；其次物业税可以调节社会经济。物业税对目前的房地产市场价格和社会收入分配都具有调节能力；最后物业税的开征可以起到对房地产业进行监督的作用。

二、关于物业税开征的目的是什么的问题

解决物业税开征的目的这个问题可以对我们认识物业税的本质起到很好的作用。在前文我们看到在对物业税是否应该开征的问题进行讨论时，人们一直在争论的是物业税开征后它的效果怎么样。其实争论的焦点无非有三个：（一）物业税开征能够有效抑制房价；（二）物业税开征能否统一房地产业税收制度；（三）物业税开征是否影响政府财政收入。毋庸置疑这三个争论的问题的确是我们在对是否开征物业税时需要考虑的重要问题，但是这三个焦点问题却并不是我们是否开征物业税的出发点。我们决定是否开征物业税并不是为了抑制房价、统一房地产业税收制度和单纯给地方政府带来财政收入。

在本文作者看来物业税既然作为一种税收，那么其本质就是满足社会公共需要的一种分配形式。从这个角度看，物业税的开征目的就是政府为了提供公共服务获得资金来源的一种政府活动。那既然如此，我们就需要分析开征物业税是为了政府提供什么样的公共服务来筹集资金的以便确定物业税的征税对象。

三、关于物业税征收对象是否包括土地的问题

（一）是物业税的征收对象不应该包括土地。持有该观点的人主要提出两种依据：1.在我国土地的所有权属于国家和集体，而居民只拥有土地的使用权。而物业税作为一种财产税，其征收对象应该是私人财产，而土地所有权属于国家，私人只拥有使用权，故而不应该对土地征收物业税，即物业税的征收对象是房屋建筑物，不包括土地；2.居民在购买房屋时，在现行的土地使用权制度下，只是购买了一定年限的土地使用权。所以按照现行制度，居民只是从国家手里租用了土地，而不是购买了土地。所以居民在购买住宅时支付的土地出让金从性质上看属于向国家支付的租金。既然居民在购买房屋时已经支付过租金了，那么在征收物业税时就不应该包括土地。

（二）物业税的征收对象应该包括土地。持有该观点的人主要依据有：1.对土地征收物业税替代土地出让金可以降低房地产商的拿地成本，进而降低了房地产商的成本，能够有效抑制当前高企的房价；2.随着城市的发展，相关基础设施的完善，城市的地价会上涨，该部分属于土地的增值收益。此时房屋的持有者会获得该部分的收益，但是根据“涨价归公”理论，城市土地价值的增值是由于政府提供了基础设施建设，所以该部分的增值收益应该属于政府。

本文作者认为物业税的征收对象应该包括土地，其原因有二：（一）是根据物业税的本质属性，由于物业税是政府为了满足社会公共需要的一种分配形式。所以物业税的征收是政府提供公共服务的一种收入补偿。这就就是说政府征收了物业税是因为政府提供了跟物业相关的公共物品，所以说物业税的征收对象是土地的使用者不是所有者。（二）随着社会经济的不断发展，房屋保有者所拥有的房屋价值在不断增长。而导致房屋价值不断增长的原因是政府提供了公共物品，所以房屋价值增值部分的收益应该归属于提供公共物品的国家。所以国家可以通过对土地部分征收物业税来参与这部分地价上涨的收益。根据上述两个观点，本文作者认为物业税的开征对象应该是包括建筑物和土地在内的“物业”。

四、关于物业税的征收范围是否包括农村的问题

对于是否将农村纳入物业税开征的范围，目前理论界还没有一个统一的观点。根据国际经验应该将物业税的开征范围覆盖到农村。但是在我国面临两个问题，首先按照物业税的开征时对现行的房地产业税制统一的出发点来考虑这个问题时，我们就会发现目前所遵循的房地产行业的税收制度基本上只涉及城市。所以按照这个逻辑我们在开征物业税时就不应该包括农村。其次在当前农村税费改革的背景下，对农村开征物业税会不会增加农民的负担，与当前改革的目标相背离？所以从这个角度来看开征物业税业不应该包括农村。

本文的作者对这个问题的观点是我们应该将物业税的开征覆盖到农村。原因有以下几点：（一）根据本文前述观点，开征物业税的最初目的不应该是为了统一房地产业税收制度，而是为了给政府提供公共物品提供资金来源。所以从这个角度来看，我们对农村征收物业税是因为我们政府对农村提供了像道路、学校、医院等公共基础设施。而农村居民享受到了相应的公共物品，所以政府应该对农村居民征税来弥补这部分公共物品的成本。（二）征收物业税符合国际惯例。但是基于我国实际的国情考虑，我们在税制设计时可以将农村包括在物业税的开征范围内，但是对于农村和城市还是应该区分对待的。我们可以以暂不征收或者以较低的税率这样的税收优惠手段来配合我们正在进行的农村税费改革，从实际上降低农民负担。