浅谈我国房地产税制改革

叶驰+游忠萍+何妮岭

摘要：随着我国社会主义经济体制改革的深入和房地产市场的逐步深入发展，房地产税制与我国房地产市场之间的矛盾，甚至与社会主义市场经济发展之间的矛盾逐步突出。在此种经济形势之下，改革势在必行。

关键词：房地产；税制改革；房地产税

近年来，我国房地产市场持续高速发展，规模逐渐扩大，改革开放以来，城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统计划经济体制对房地产市场的束缚，为房地产业的发展创造了条件。房地产事业正成为我国经济快速发展的重要推动力量之一，在未来几年中，也仍将发挥不可替代的作用。经济形势的变化，要求房地产税制也必须随之做出改革，以适应不断变化的经济形势，推动我国经济持续健康发展。

一、房地产税的含义

作为一个综合概念，房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。在中国，包括房地产业营业税、印花税、房产税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、城市房地产税、契税、耕地占用税、投资方向调节税等税种。

二、我国房地产税制改革历程

（一）税制建立时期（1950～1957）

新中国成立初期，我国缺乏健全的法律制度与规范和完善的房地产税收制度。1950年《全国税政实施要则》的实施，建立了我国新的税收制度。《契税暂行条例》的颁布，将房地产的流通环节纳入征税范围。旧税制的改革与新税制的制定，有力地推动了当时社会主义改造的发展。

（二）曲折进行时期（1958～1978）

1958的税制改革，简化税制为其主要内容，以满足当时社会主义改造基本完成的经济现状要求。1973的税制改革，在文化大革命的影响下，仍以简化税制为主题。受“大跃进”、文化大革命等“左倾”思想以及对前苏联经济制度等的片面学习的影响，我国税收制度的建设处于停滞不前乃至倒退局面，房地产税收体系的建设没能发展起来。

（三）恢复和发展时期（1979～2003）

十一届三中全会以后，我国步入了改革开放的新阶段，经济、法制建设开始走向正轨。房地产税制体系逐步开始建立。1986至1988年，我国相继颁布并实施《房产税暂行条例》《耕地占用税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》，1993年《土地增值税暂行条例》颁布，1997年《中华人民共和国契税暂行条例》颁布并进一步加强改革。在这段时期里，我国初步建立了符合我国经济形势的房地产税收制度，有力地推动了市场经济的发展。

（四）步入改革时期（2003年至今）

近年来中国社会对房地产税改革议论众多，政府亦高度关注房地产税改革。2003年，党的十六中全会提出了“简税制、宽税基、低税率、严征管”改革原则，开启了新一轮税制改革。并相继开展和实施了增值税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等税制的改革。

三、中国现行房地产税存在的问题

（一）税种设置不合理，存在重复征税

目前，中国在房地产业征收的税多达11种，涉及房地产业的多个环节：购置时的契税、印花税；出售时的营业税、企业所得税、城建税、印花税；出租时的营业税、房产税、城镇土地使用税、所得税等；以及房地产保有阶段存在的房产税、城镇土地使用税。我国房地产业的流动环节含9个税种，课税多，税负重；保有环节只包括2个税种，课税少，税负轻。征收环节过多，以致存在征税重复和收费重复现象，会加重企业纳税负担。

（二）税权较集中

与一些发达国家地方税收的70%以上为房地产税不同，中国的房地产税名义上为地方税，实际上，中央掌握所有房地产税立法权，地方权限狭小，且房地产税收入仅占地方税收的8%左右。因为地方政府没有掌握房地产税相应的税收管理权，导致地方不能因地制宜来制定税率、减免税政策等以调整当地房地产市场，不利于相关资源的合理优化配置和房地产税的进展。

（三）某些税收法规较陈旧

我国有的税种的基本法规的出台时间久远，且其中很多重要内容没有作出修改，已经不能适应我国当前经济发展状况，更难以满足我国社会主义建设发展需要。如1986年出台的《房产税暂行条例》中的相关免税制度，适应当时我国房地产发展落后，人民生活水平低下，私人购房少的国情。然而伴随住房制度的改革与我国经济的发展，中国房地产市场快速发展，逐渐暴露了许多问题。该制度已难以适应现阶段经济发展与社会进步。

（四）税、租、费界限不清

在理论上，税、租、费这三个经济范畴的差异明显，但在目前土地使用制度与房地产税费制度下，我国房地产税费体系混乱，存在“以税代租、以租代税、以费代税、以费挤税”等问题，其中以费代税、以费挤税现象突出，减弱了税收的宏观调控作用。目前，在我国房地产业的流通、保有等环节中的全部税，大致有建设成本的9%，而其中各类规费便占约41%，繁杂的规费加重了房地产开发的成本，抬高了房价。

四、改革思路

（一）税种简化

当前我国城镇土地使用税与房产税、所得税与土地增值税、契税与印花税之间在征收上有所重叠，可以采取将城镇土地使用税与房产税结合，对房产税实行统一征收的方法等，从而减少税费，减轻房地产纳税人税负，简化我国税制。

（二）适当下放房地产税制立法权

将房地产税作为我国地方税的主要税种之一，使其伴随经济发展逐步成为市（县）政府税收的重要来源。并赋予地方政府适当大的管理权，使其能根据当地情况调整和制定恰当适宜的税收制度，从而适应各地区经济发展水平状况。

（三）完善征纳管理制度

1、加强房地产产权交易管理。当前我国房地产交易仍存在很多不合理之处，如：偷税漏税、房地产交易估价公平性不足等。规范房地产交易程序，规范房地产产权交易管理行为，有助于房地产交易标准化管理的实现，促进房地产二、三级市场地健康有序发展。

2、完善房地产评估制度。房地产的征税依据为其评估价值，评估价值的高低决定着房地产税收的多少。伴随经济社会的发展，房地产的产值也会有所变动，建立完善的房地产评估制度，有利于建立与经济形势相适应的税收制度和规范我国房地产税收的征管。

（四）规范税费制度

在当前我国税、租、费关系混乱的现状下，今后我国房地产税制改革进行顶层设计、合理调整的大方向应为“清费，明租，正税”。“清费”，严格清理收费项目，坚决取消除必要性收费外的其他不合理收费；“明租”，将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，更加明确其地租的性质；“正税”，统一内外税制，重新设计合理新税制。走“宽税基、简税种、低税率”的改革发展道路。

（五）完善房地产税制

目前我国房地产税的征收多在房地产开发建设环节，保有环节稀少。在这种不合理制度下，房地产交易环节税负过重。完善房地产税制，均衡房地产开发、交易、保有环节税收，对社会再分配具有重要意义，有助于推动税收公平。

通过以上改革措施，可以进一步推动我国房地产税制的完善，增强房地产税对地方财政的推动作用，拉动地方发展，充分发挥房地产税的职能作用。（作者单位：重庆工商大学会计学院）

参考文献：

[1]李振伟.我国房地产税制改革研究[D].中共中央党校，2014.

[2]刘佐.中国改革开放以来房地产税改革的简要回顾与展望[J].财贸经济，2011（12）.