赋予业主自治性机构法律主体地位理论探究

段宏磊

[摘要]现行法律法规不仅没有对业主自治性机构的法律主体资格作出明确规定,甚至连业主自治性机构的归属客体都处于模糊状态。从法律关系上来看,业主团体、业主大会、业主委员会三者的关系类似于公司法人、股东大会、董事会三者的关系。业主团体是享有权利、义务的法律主体,业主大会是业主团体的意思表示机构和权力机构,业主委员会是业主大会的执行机构。在一个社区意识真正成型的社会,业主团体是一个具备共同利益指向的社会团体,为维护这个团体本身和各团体成员的合法权益,赋予其正当的法律主体资格是正当的也是必要的。

[关键词]业主自治性机构;法律主体地位;业主团体;业主大会;业主委员会

[中图分类号]DF521[文献标识码]A[文章编号]1008-4738(2009)05-0050-03

随着与社区物业管理有关的法律法规的出台和完善,特别是2007年10月起施行的《物权法》和与之配套的修改后的《物业管理条例》。“物业管理”这一在上世纪的中国民众中还较陌生的词汇已渐渐为公民所知晓。与之相关的“社区意识”也开始在公民中成型。社区业主的主动维权已逐渐成为很多公民自觉自愿的一种行动。但是,社区的形成所造就的物业产权主体多元化的现实、物业管理纠纷多样化和复杂化的凸显,均要求我们赋予同一社区的业主团体组织——业主自治性机构稳固和法定的法律主体地位,以便于其疏通业主意愿,解决调和纠纷,维护业主的合法权益。但遗憾的是,关于这方面,我国相关法律法规存有缺失。

一、现行立法的缺失

(一)相关法律法规未明确业主自治性机构的法律地位及诉讼主体地位

《物权法》草案第八十七条曾规定“对侵害业主共同权益的行为,对物业管理机构等违反合同发生的争议,业主会议经三分之二以上业主同意,可以以业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁,业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”但该条文在后来审议时被删除,最后正式通过的《物权法》对此问题采取了回避态度,仅在第八十三条第二款对业主大会和业主委员会的自治权力做了笼统性的规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾……拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止损害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”其中对于业主大会和业主委员会的诉讼主体资格,该条文没有规定,仅规定“业主对损害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。若对此条文进行反向推理,可以得出我国现行法律不承认业主自治性机构的诉讼主体资格的结论。

在现行司法实务中,由于不同地区法规、规章规定的不同,导致针对于同一问题的不同案例有不同的结果,虽然不乏承认业主大会或业主委员会诉讼主体资格的案件存在,但总体上来说,由于缺少全国性的统一的法律或司法解释对此作出明确规定,导致实务界对案件的处理较为繁杂,严重影响了我国物业管理法制的发展。

(二)业主自治性机构的归属客体处于模糊状态

业主自治性机构,顾名思义,是业主共同组成的意思表达和权力自治机构,该机构的客体归属于何者?是业主共同组成的业主团体本身还是业主大会或业主委员会?解决此问题的关键在于明确业主权利的归属方:谁享有业主共同赋予的职权,谁便是业主自治性机构。从法律关系上来看,业主团体、业主大会、业主委员会三者的关系类似于公司法人、股东大会、董事会三者的关系,这是因为“二者具备共同的上位概念:社会团体,这是公司与物业小区结构类比成立的民法理论依据”[1]121。由此来看,业主团体是享有权利、义务的法律主体,业主大会是业主团体的意思表示机构和权力机构,业主委员会是业主大会的执行机构。这么一来问题便可迎刃而解:只有业主团体才是业主直接赋予职权的对象,业主团体才是业主自治性机构的归属客体。

然而,遗憾的是,我国《物权法》和《物业管理条例》的多个法条虽然分别在一定程度上赋予了业主团体、业主大会、业主委员会一定职权,但没有在法律地位上理顺三者的关系,主要表现有二:一是“业主团体”的概念没有直接在立法中出现,导致业主自治性机构职权归属不明;二是“业主大会”和“业主委员会”多次并列出现在法律条文中,如《物权法》第七十八条第一款“业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力”,以及第八十三条第二款“业主大会和业主委员会,对……有权依照法律、法规以及管理规约,要求……”给人业主大会与业主委员会处于平等地位的假象,尽管《物业管理条例》对二者的关系作了补充,但仍然略显粗糙、笼统。

二、解决问题的关键——明确业主团体的法律主体地位

从业主团体、业主大会、业主委员会三者的关系可得出结论,业主自治性机构的归属客体应为业主团体本身。有学者在此基础上,进一步对业主团体做了明确定义:“业主团体是其成员(业主)为实现共同目的而成立的持续性的非盈利性的物业团体组织或社会组织。”[2]47并进一步阐明“业主团体由一定区域内的全体业主组成,成员订立同一业主公约,具有独立的法律地位,以其财产及其收益危险,依法承担有限责任”[2]47,这是值得肯定的。而与此形成鲜明对比的是,当今国内学术界依然存在相当多数的其他有关业主自治性机构法律主体地位的说法,具体来讲,主要有“业主大会法人资格论”、“业主委员会法人资格论”、“业主委员会非法人组织论”等观点,在这些不同观点基础上,彼此还进行了有关法人与非法人组织的区分和辩论。然而,在笔者看来,无论是赋予业主大会还是业主委员会法律主体地位(法人抑或非法人组织),都是在法理上说不通的。在一个社区意识真正成型的社会,业主团体是一个具备共同利益指向的社会团体,为维护这个团体本身和各团体成员的合法权益,赋予其正当的法律主体资格是正当的也是必要的,但如果舍本逐末,赋予业主团体的意思机构(业主大会)或执行机构(业主委员会)法律主体资格而舍弃真正权利归属的业主团体的法律主体资格,就如同剥夺公司的法人地位,反而赋予公司中的股东大会或董事会等法人机关法人地位一样幼稚可笑。“理论和实践中所有关于业主大会和业主委员会该不该成为民事诉讼主体的争论都因为未能深刻理解物业管理理论而变得毫无意义。正是从这个意义上讲,业主大会不是诉讼主体,业主委员会也不是诉讼主体,在法理上具备民事法律人格的是‘业主团体”[1]121。

之所以造成当今学术界对“业主团体”这一法律主体意识的缺失,主要源于以下两点:

(1)物业管理实务操作的盲点。物业管理制度在我国是舶来品,我国在上世纪末的房地产市场改革实务中,从最初的试点到之后的普及都没有引入“业主团体”这一概念。以至于在物业管理中,集体性地出现了业主团体与业主大会不分,甚至以业主大会代替业主团体的错误认识和做法。

(2)现行立法中没有出现“业主团体”这一词汇和概念,在涉及业主团体利益的条文中,要么以“业主”或“业主共同……”、“全体业主”来代替表述,要么直接将其与业主大会相混同,进一步导致了法律概念的混淆和法律关系的不明确。

有学者在论证业主大会或业主委员会的法律主体资格时,曾与外国立法进行了对比研究:“从域外立法来看,目前许多国家的法律都赋予了业主委员会诉讼主体地位,承认其当事人能力,大致有以下几种立法例……由这些国家的业主管理团体(组织)法律制度可以看出,大多数国家或地区对于业主团体,无论是采取何种定位,都明确肯定其具有当事人能力,且能以自己的名义起诉和应诉。”[3]并借此作为引证业主委员会应具备法律主体资格的证据。但殊不知,这种引证存在逻辑上的漏洞:国外诸多国家的立法例,其赋予法律主体资格的对象都是“业主团体”,而非业主大会或业主委员会。如法国现行《住宅分层所有权法》第14条规定,“如果有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者,即应存在区分所有权人管理团体,并各自成为该管理团体之成员。该管理团体之法律性质,依其规定系享有法人资格之团体”[4]85。新加坡现行法律规定,“业主团体下设总会、理事会和管理人,区分所有权管理团体在登记官的‘区分所有权的一览书上登记的同时就自动设立。”[4]86日本现行建筑物区分所有权法规定,“由30人以下的区分所有权人构成的管理团体,属于无权利能力社团;管理团体的构成成员有30人以上,由区分所有权人及表决权各以四分之三以上的多数集会决议,决定成立法人、规定名称和办公处所,并在主要办公处所所在地登记的,即成为具有法人资格的管理团体。”[4]86由此可见,尽管不同国家对业主团体构成法人资格的限制条件不同,但其对于业主自治性机构归属客体的定位是一致的:都是业主团体,而绝非业主大会、业主委员会或其他任何内设机构。

三、立法建议

由于“业主团体”概念在立法中的缺失,导致业主自治性机构的归属客体无从落实,业主自治性机构的法律地位也因此而处于模糊状态;其次,业主大会、业主委员会二者与业主团体的关系在立法中表述不明,导致机构间权力归属不明、法律责任的归属不确定等弊端;第三,缺乏对业主团体登记、运营、解散等一系列活动进行管理的法定机构,进一步使业主团体的职权范围处于不明确状态。因此建议:

1.通过修改《物权法》或最高人民法院制定司法解释的形式正式引入“业主团体”的概念,明确规定业主团体才是业主唯一的自治性机构,具备法律主体地位和诉讼主体地位,业主大会是业主团体的权力机构和意思表示机构,业主委员会是业主大会的执行机构。同时,需要系统、条理地规定业主团体、业主大会、业主委员会三者的职权范围,进一步明确三者之间的关系。

2.以法律明文规定的形式赋予业主团体的法律主体地位尤其是诉讼主体资格,至于应赋予法人地位抑或非法人组织地位,笔者认为这仅是一个次要问题,因为根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定,在中国,非法人组织是“合法成立、有一定的组织机构和财产,但不具备法人资格的组织”。由此观之,我国法律在既有法理(如公司属于法人,合伙组织属于非法人组织等)之外,并未明确界定非法人组织的构成要件,其与法人的区别主要还是体现在法律的强行性规定上。而在国外现有法律制度上,也存在法人地位或非法人组织两种不同的做法,两者在实践中均能得到良好的运转和制度保障。因此,只要我国法律对业主团体的法律主体地位作出了性质上的明确界定,笔者认为,认定为法人或非法人组织皆可。

3.建立业主团体的登记备案制度,如规定业主团体必须经过物业管理主管部门备案和民政部门登记。并通过制定法规或规章的形式规范业主团体的行为。

[参考文献]

[1]谭湘英.业主团体:理顺物业管理法律关系主体结构的关键[J].今日科苑,2008(1):121.

[2]邓保同.物业管理法概论[M].武汉:华中师范大学出版社,2006.

[3]陈贤贵.业主委员会诉讼主体资格刍议——兼评《物权法》第83条[J].黑龙江省政法管理干部学院学报,2007(6):105.

[4]许步国.物业管理法研究[M].北京:中国民主法制出版社,2006.