论业主共同管理权行使的集中程度

卢凝

摘要：共同管理权是指业主对于建筑物共有部分和共同事务从事管理的权利。业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。作为共同管理权落实途径的组织保障，业主大会便于该权利的行使，利于公共秩序的维持。鉴于此，赋予业主大会独立的民事主体、民事诉讼主体地位是理所应当的，但是业主大会的法律规定尚不成熟、缺乏监管程序、运行机制不完善等一系列問题，使得将业主大会视为法人这一观点值得商榷。

关键词：业主大会 民事主体 共有权 共同管理权 建筑物区分所有权

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2019）08-0056-02

一、观点的提出

随着经济的发展，越来越多的人口涌向城市，由此带动了房地产业的飞速崛起，越来越多的人住进小区，成为业主，在地下与地上的公共区域，在一栋栋的单元楼房之间，一系列问题也随之产生。为了更好地管理，和谐地生活，业主大会应运而生。业主大会拥有自己的独立财产，能够以自己的名义享受权利、承担义务，具有与法人类似的性质特点。在实践中，业主大会选聘物业服务企业，与其签订物业服务合同，将大部分职能淡化或者转移给了物业服务企业。在中国，业主大会的设立不具有强制性，《物权法》及《物业管理条例》对业主大会未赋予法人人格。[1]本文将从此处为切入点，结合实际研究业主大会在共有区域的管理过程中起到的作用，梳理各类观点对于业主大会的性质界定，明确法律规定中业主大会的职权。通过对当前社区情况的实际分析，将业主大会与物业公司作对比，得出对业主大会民事主体地位的观点，并针对业主大会未来发展提出相关建议。

二、业主大会制度简述

（一）业主大会的产生与规制

小区管理是近年来一种新生事物。随着城市化建设发展进程的加快，影响越来越大。业主逐渐意识到要积极关心小区管理，主动维护自身利益，营造良好生活环境，提高生活质量。在此基础上，业主大会应运而生。

物权法第75条赋予了业主设立、选举业主大会、业主委员会的权利，机构成员由业主选举产生，决议由业主委员会成员表决通过，业主的意志通过业主大会的决议表现，通过决议规范建筑区划内的管理、建设，保障业主权利，维护良好的社会秩序。《业主大会和业主委员会指导规则》规定：物业管理区域内，专有部分面积超过建筑物总面积一半且已经完成交付手续的住宅，或者首套住宅交付使用两年及以上的，该小区物业管理公司要在所在地的区房地产主要管理机构部门的协助下组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会，作为业主大会的执行决策机构。另外，业委会成员应该主动接受全体业主监督，在业主授权的范围内开展工作，定期开业主大会，定期公布账目，以便工作的公开透明，增加信任和支持度。

（二）业主大会的性质与职能

业主大会是某一建筑区划内的业主的基层自治组织，代表了业主共同管理权的集中行使，其成立应由业主自发自行自主组织筹建。物权法第78条规定了业主大会通过的决定的效力。该规定是约束力与保护方法即撤销权的规定，虽然在一定程度上避免了少数人受利益驱使导致大多数业主的利益受侵害的做法，但是在实践中，由于相关数据的认定存在问题（例如业主之间恶意矛盾、公共区域的管理无人问津等情况），较难使得法院就该诉讼请求作出相应判决。实际生活中，由于业主委员会成员均从业主中选举产生，成员平时都有诸多事务，难以有足够精力履行职责。况且在一个小区中，每个人的利益诉求不同，因此难以形成统一，造成业主大会难以成立，共同管理权集中行使困难的局面。

三、业主大会为什么不能成为法定主体（法人）

对于业主大会的法律主体地位问题，学者有着不相同的观点，其中一种观点为：业主大会成立的目的在于便于管理业主的共同事务和共同财产，而非从事经营性活动，加之其无独立的财产，无法独立承担民事责任，也无诉讼主体资格，不得作为原告被告参加诉讼。[2]另一种观点认为：业主大会为一独立民事主体，其拥有的一些共有财产可以登记在名下作为解决有关义务和责任的承受问题的途径。[3]

笔者认为，业主大会的共有财产不具有义务和责任的可承担性，鉴于上文分析的业主因各种原因，无法较好地通过业主大会行使共同管理权，因此如果业主大会作为被告被判决赔偿损失责任，业主大会没有变卖这些共有财产的权利，否则将很大程度上损害大部分业主的利益。再者，最高人民法院曾于2002年发布关于业主委员会的民事诉讼主体资格的司法解释，时间间隔久远，当前在司法实践中，更多地是将此类案件合并审理，反而较少将业委会单独作为诉讼主体。从侧面反映出业委会的实际实施运作是存在缺陷，较难在短时间弥补的。

在现实生活中，即使成立了的业委会，也都存在时限极短，大多由于内讧和遭到数百业主要求下台而分崩离析，尽管这些业委会都没有宣布解散，但是大多数委员都灰头土脸回家了，业主们自然也都不再当回事了，任其自生自灭，没有第二届。[4]由于法律法规中没有关于建立业主监事会和业主代表大会的规定，即使成立了业委会，却没有相关监督监管机制，也缺乏政府部门的管理，这样的组织自然无法长期运作下去。

业委会存在的三大问题，一是自身难保，二是缺乏管理经验，三是社会各个方面成本的增加，而涨物业费却遇到重重阻力，服务质量逐年下降，业主抱怨，想维护自身利益的呼声高涨，由此陷入恶性循环，物业公司也不愿意砸饭碗，阻挠成立业委会也就不难理解了。

四、业主大会的发展建议

业主大会制度的作用在于发挥业主的管理自治权，减少矛盾产生，设立业主大会是共同管理权的体现，对业主自身合法权益的保障有着重大意义，通过激发业主参与集体事务的愿望，一定建筑区域内的安定团结得到实现，甚至能够保证社会的安全稳定。

业主大会和业主委员会作为社区管理的代理人，需要由一定的部门进行监管，地方行政部门对其成立应当设立一定的门槛，界定相关规则。基于业主大会的基层自治组织性质，业主应当自发自行组建，选举大会的相关负责人。然而即使是在一个整体的建筑范围内，业主们的观点和意见难以达成一致，因此，业主大会的成立具有相当大的困难。此时地方行政管理部门应当提供一定的协助，依照相关法律规章，参照以往业主大会的良好经验，协助指导某一小区的业主大会的成立。

同时，业主可以委托专门从事物业管理的物业服务企业对小区实行物业管理。这也符合物权法第81条针对业主对所居住区域内的建筑物和公共设施的管理权和委托权的规定，即区分所有权人有权决定物业的管理方式，或者自行管理，或者交由专门机构管理。推选真正关心和维护小区利益，不谋私利的业主代表管理小区事务，同时积极支持和监督他们的工作。要选聘一个好的物业公司来管理服务小区业主，订立服务合同，把双方的权利责任义务规定明确。在实际中，万科、万达、碧桂园等地产行业，在物业方面已经具有相当成熟的物业服务产链，在广东佛山的东海银湾小区违建成风，业主们不满意原本物业服务，历时半年筹备，东海银湾小区首届业委会选举经15天公示并向有关政府部门备案诞生，并且聘请万科物业管理。这是佛山小区业主在实现小区自治、民主管理、服务业主中一个成功的案例，也体现了业主的共同管理意识的提升，不失为共同管理权集中行使的范例。

参考文献：

[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京：法律出版社，2007.

[2]王利明，尹飞，程啸.中国物权法教程[M].北京：人民法院出版社，2007.

[3]物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2017.

[4]林一海：为什么绝大多数业主委员会的寿命难以超过一年[OL]. http：//m.kdnet.net/share-9898979.html？sform=club.

责任编辑：孙瑶