论业主组织的法律地位

王宗正

摘要：我国《物权法》并不承认业主大会和业主委员会的诉讼主体资格，相反隐含着业主组织是真正的民事诉讼主体的精神。业主大会和业主委员会既不具有民事主体资格，也不具有诉讼主体资格，《物权法》与《物业管理条例》都是从作为权力机关与执行机关的角度来规定业主大会和业主委员会的。

关键词：业主组织；业主大会；业主委员会；民事主体

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1003－0751(2009)02－0086－03

物业管理法律关系中的三方主体除业主和物业服务公司以外，另一方是业主委员会、业主大会，还是另有他人?对此学界存在不同的观点，而司法实践中既有不承认业主委员会诉讼主体资格的判决，也有支持业主委员会作为诉讼主体的实例。理清物业管理法律关系主体，明确业主委员会、业主大会是否具有主体资格，对于理解和贯彻《物权法》，解决日益突出的物业管理纠纷，具有现实的意义。

一、《物权法》并不承认业主大会、业主委员会的诉讼主体资格

《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第76条规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第83条规定，业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。从上述规定来看，《物权法》并没有肯定业主大会与业主委员会的诉讼主体资格，在这里，作为民事主体和诉讼主体的只有业主。

在《物权法》的制定过程中，也不是没有考虑过业主大会和业主委员会的主体资格。《物权法(草案三次审议稿)》第87条规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业服务企业等违反合同发生的争议，业主会议经2／3以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提出诉讼、申请仲裁。《物权法(草案四次审议稿)》第80条规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业服务企业等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提出诉讼、申请仲裁。可见，在《物权法(草案三次审议稿)》中，业主大会的主体资格已得到了确认，第四次审议稿更是增加了业主委员会的主体资格。但是，《物权法》最终定稿时将这些规定删除了。

《物权法》为什么没有规定业主大会、业主委员会的诉讼主体资格?根据全国人大常委会法制工作委员会有关负责人的解释：“物权法草案曾对业主大会或者业主委员会以自己的名义提起诉讼的问题作了规定。经反复研究认为，这个问题较为复杂。业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题，所以对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥。对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法的有关规定提起诉讼。”这一解释清楚地表明业主大会与业主委员会事实上也无法作为诉讼主体。值得注意的是，《物权法》不认可业主大会和业主委员会诉讼主体资格的态度得到了最高人民法院一些法官的肯定。由最高人民法院法官编写的《(中华人民共和国物权法)条文理解与适用》一书认为，业主大会和业主委员会不享有诉讼主体资格，业主大会和业主委员会对其享有管理权的事项并不当然享有诉权。在业主利益受到损害时，业主可以采用诉讼代表人等方式提起诉讼。持此观点的理由在于：依照《物业管理条例》的规定，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担，因而不宜确定业主大会和业主委员会具有民事诉讼主体资格。

二、业主组织是真正的民事主体和诉讼主体

就我国目前的立法和司法实践而言，业主组织是一个实质上存在而形式上缺失的概念。《物权法》规定建筑物区分所有权中的成员权是产生业主组织的前提，而《物业管理条例》将业主大会界定为意思机关，将业主委员会界定为业务执行机关和代表机关。可以推断，我国物业管理立法实际上暗含着业主组织的逻辑概念，或者说，《物权法》不过是用业主、业主大会替代了业主组织而已。

关于业主组织的概念，学者理解不一。有学者认为：“业主组织是指由全体业主组成的或依法由业主推举组成的行使业主委托事项权利的组织，如业主大会和业主委员会。”有学者认为：“所谓业主组织，是指由全体业主组成并形成一定的组织机构和团体意志，同时依此团体意志实施行为的自然人结合体。它是整个物业管理活动中的最高权力机构，它的地位类似于《公司法》中的股东大会。”这些观点都将“业主组织”等同于“业主大会”或“业主委员会”。本文认为，“业主组织”显然不是这个意义上的概念，其应该是在业主大会和业主委员会之上的机构。业主组织是由业主组成的，业主大会、业主委员会只是业主组织设立的管理机构，其并不能等同于业主组织本身。业主组织或者说业主团体，是指为了对物业进行必要和妥善的管理、维护和修缮，解决业主之间的纷争，维护业主间的共同生活秩序及共同利益，而由全体业主组成的团体组织。这一定义明确提出了物业管理的主要内容，同时也理清了业主组织与有关机构的关系。笔者赞同这一观点。

各立法例关于业主组织民事主体资格问题的规定有四种模式：一是规定业主组织不具有法人资格，如德国和我国台湾地区的立法；二是规定业主组织具有法人资格，如法国、新加坡和我国香港地区的立法；三是附条件地承认业主组织具有法人资格，如日本规定具备一定规模的业主组织有法人资格；四是在判例和实务中承认业主组织具有法人资格，如美国的判例从20世纪70年代开始已普遍承认了业主组织的法人资格。从我国的实际情况来看，业主组织法律地位的确定可以选择上述第一种模式和第二种模式。业主组织法人化在理论和现实上都不可行。按照我国立法机关和学界的主流观点，法人成立的一个根本性条件是能够独立承担民事责任，但如前所述，我国《物权法》未确立业主大会、业主委员会主体资格的一个主要理由是其“不能独立承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担”。这一规定实质上也是针对以维护共同物业利益为

目的的业主组织而言的，因此在现实情况下业主组织不符合法人成立的条件。另外，业主组织法人化存在诸多弊端，其中最主要者，是其将对区分所有权制度及财产归属理论产生重大影响。

业主组织的法律地位应该是“其他组织”。所谓其他组织，也称非法人团体，是指虽不具备法人资格但可以以自己名义从事活动的组织体。一个组织体要成为“其他组织”必须具备五个条件：须是由多数人组成的人合组织体；须具有自己的目的；须有自己的财产或经费，此财产或经费仅需由其他组织独立支配即可；须设有代表人或管理人；须以团体的名义为法律行为。我国《合同法》确立了“其他组织”的民事主体地位，《民事诉讼法》及相关司法解释也确立了“其他组织”的诉讼主体资格。从我国《物权法》及相关立法的有关规定来看，业主组织显然符合上述五个要件，属于“其他组织”的范畴。首先，业主组织由住宅小区内的所有业主共同组成。在物业小区特别是业主人数众多的住宅小区内，业主之间成立业主组织，全体业主都是业主组织的成员。其次，业主组织有其存在的明确目的。成立业主组织是为了对物业进行必要和妥善的管理、维护和修缮，解决业主之间的纷争，维护业主间的共同生活秩序及共同利益。第三，业主组织有相对独立的财产和经费。业主组织拥有物业办公用房、物业维修基金和建筑物共用部分及共用设施的收益等。《物权法》第76条规定，建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用由业主共同决定，这些财产虽然最终属于业主所有，但其有相对独立性，业主组织可以独立支配。第四，业主组织有自己的代表人和管理人。《物权法》及《物业管理条例》规定业主大会为业主组织的议事机构，业主委员会为业主大会的执行机构。《物业管理条例》第15条规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，这实际上意味着业主委员会是业主组织的代表机关。第五，成立业主组织的目的是为了使其在对内对外事务中以组织的名义从事物业管理职能。我国正是因为欠缺业主组织这一概念而导致理论与实践中的诸多尴尬，也正因为此，我国《物权法》只能以业主作为民事主体和诉讼主体。

三、业主大会、业主委员会只是业主组织的内部机构

业主组织作为一个组织体要有效运作，必须建立相应的组织机构。我国《物权法》、《物业管理条例》实际上已经为业主组织设置了相应的组织机构，并规定了其职权与运作规则。业主通过参加业主大会会议行使业主权利并形成决议，业主大会是业主组织的意思表示机关与权力机关。有学者认为，业主大会不仅是一种意思决定机构，也是一种组织团体。笔者不同意这种观点。从《物权法》第75条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”的规定，似乎可以得出，业主组织是一个组织团体的结论，但是，如果结合该法第76条的规定就可以得出，《物权法》所称的业主大会实际上是业主组织。业主大会只是业主组织的代名词，而其所称的“会议”才是真正意义上的业主大会。《物权法》和《物业管理条例》也正是从意思表示机关的角度来规定业主大会会议的，这主要表现在五个方面。第一，业主大会会议的种类。《物业管理条例》第13条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第二，业主大会会议的召集。《物业管理条例》第15条、14条规定，召集业主大会会议是业主委员会的职责；召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。第三，业主大会的职权。《物权法》第76条规定了业主大会的六项职权。第四，业主大会的决议。根据《物权法》第76条第二款的规定，业主的表决权分配是将建筑面积与住宅套数相结合加以考虑的，这样设计比较公平。业主大会的决议包括普通决议和特别决议，特别决议事项有两项，一是筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，二是改建、重建建筑物及其附属设施，其余事项属于普通决议事项。第五，业主大会决议的撤销。《物权法》第78条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时，《物业管理条例》第19条第二项规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会是业主组织的执行机关，对外代表业主组织，负责业主大会决议的实施和业主组织日常事务的管理。虽然有许多学者将业主委员会作为民事主体，但《物权法》与《物业管理条例》还是从作为业主组织的执行机关的角度去规定业主委员会。第一，业主委员会的产生。《物权法》第75条规定，业主选举产生业主委员会。按照《物权法》第76条第二款的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员属于普通决议事项，由专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。但是，《物业管理条例》第16条规定，业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第二，业主委员会的职权。《物业管理条例》第15条规定，业主委员会执行业主大会的决定，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。第三，业主委员会委员。按照《物业管理条例》的规定，成为业主委员会委员的条件有两个，一是须是业主，二是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力。《业主大会规程》将之进一步明确为：本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；具有一定组织能力；有必要的工作时间。同时，《业主大会规程》规定了业主委员会委员的消极资格：因物业转让、灭失等原因不再是业主的；无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；因疾病等原因丧失履行职责能力的；有犯罪行为的；拒不履行业主义务的；其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会设主任一人，副主任1－2人，由业主委员会从其成员中推选产生。既然业主大会与业主委员会只是业主组织的权力机关与执行机关，则此两者都不是合适的民事主体与诉讼主体。当然，业主组织参加诉讼的，业主委员会作为代表机关可以参与诉讼，但其此时的身份只能是代表人而不是诉讼主体本身。

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