基于业主大会主导下的物业管理新模式研究

2017-04-15周洪兵

福建质量管理 2017年4期

关键词：业主大会物业管理物业

周洪兵张帅

(江西师范大学城市建设学院江西南昌 330022)

基于业主大会主导下的物业管理新模式研究

周洪兵张帅

(江西师范大学城市建设学院江西南昌 330022)

随着近年来我国经济社会的快速发展和城镇化进程的不断加快，物业管理自上世纪八十年代在我国出现，经过三十多年的迅速发展，已经逐步发展成为一种城市管理中不可忽视的社会管理服务行业。本文分析了我国传统物业管理模式存在的主要问题，创新性地提出了一种基于业主大会主导下的物业管理新模式，以期为我国物业管理行业的持续健康发展注入新的力量。

业主大会；物业管理；新模式

物业管理行业作为一种朝阳产业，已走过三十多年的风雨。它作为城市管理的一种新兴服务产业，是改革和加强城市管理、推进社区建设的重要手段，目前越来越受到全社会的重视。张农科(2012)认为我国物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化和住房管理社会化的改革要求，填补了住宅区管理的真空，逐步形成了企业主导的一体化物业管理模式。在物业管理方面积累了一定经验和取得了一定成绩的同时，我们也清醒地认识到，由于体制和机制上的原因，加上物业管理自身的特殊性，物业管理发展过程中也暴露出许多不平衡、不协调和不可持续的问题。

一、我国传统物业管理一体化模式存在的主要问题

物业管理“一体化”模式为深圳首创，后来各地争相效仿，以致“一体化”管理模式成为30年来内地物业管理的基本模式。一体化管理服务通常是指物业公司采用承接、策划、组织、实施和管控的全方位、全过程的一体化服务运营模式。当然，在特定历史阶段，“一体化”管理模式为物业行业的形成和发展起到了一定的促进作用。但是，现在看来，“一体化”管理模式具有较大缺陷。

1.业主的主体地位未得到保障

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物业管理的主角应该是业主，业主作为物业的所有人，通过业主大会行使物业管理的权利。业主大会作为一种由业主代表组成为维护自身权益的实权组织，是物业管理中的权力机构。但在我国物业管理的发展中，许多小区根本没有业主大会或即便存在业主大会也没有较好地发挥它的作用，存在召开大会难等实际问题。由此，业主的主体地位和权利长期被漠视，物业服务企业逐渐成为物业管理活动的主导者，业主的主体地位从而未得到有效保障。

2.现有的物业管理制度失效

近些年来，因物业管理不善导致的各种纠纷较多，业主与物业管理企业的矛盾日益突显，对居民住区的良好的生活环境造成一定影响，而认真分析研究造成纠纷的原因，不难发现很大程度上是由于现有的物业管理制度不完善、物业管理模式不健全造成的。因此，对现有的物业管理制度进行改革，重塑新的物业管理模式是影响我国物业管理可持续发展的关键，也是建设社会主义和谐社会的必然要求。

3.物业管理的前期介入导致市场竞争机制失灵

我国现有的物业管理机构大多是由开发商前期介入所定下来的，其实际上已损害了业主的利益，剥夺了业主共同管理的权力。在《物业管理条例》的制度框架下，在前期物业管理阶段，物业服务企业由建设单位代替业主大会予以选聘，其行为已导致主体错位，业主只能被动地接受建设单位为其选聘的物业服务企业，业主对物业服务价格无从协商和选择，只能被动地接受，由此物业管理服务市场竞争机制失灵或者根本不存在竞争。

4.业主大会的法律地位不明确，业主实现自我管理难

《物业管理条例》规定，业主大会的决策形式是召开业主大会，业主大会作为权力机构行使决策权，业主委员会作为执行机构执行业主大会的决议。但是，《物业管理条例》的规定存在一定矛盾，业主无法通过业主大会行使共同管理的权利。在《物业管理条例》中只是将物业管理机构定位为决定物业管理重大事项的决策机构，没有对业主大会的行为权力作更加详细的说明，没有诉讼主体资格，导致无行使决定权。

二、关于构建基于业主大会主导下的物业管理新模式设想

当前，我国的物业管理不仅是物业管理制度方面存在缺陷，传统的一体化物业管理模式也不再适应当前行业发展的方向。基于此，提出构建一种基于业主大会主导下的物业管理新模式。

1.成立业主大会，健全组织架构，完善大会议事规则

业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织。健全的业主大会的组织架构包括决策机构、理事(董事)机构、监事机构和专职人员。决策机构指的是业主大会，理事(董事)机构指的是业主委员会，监事机构指的是业主监事会，专职人员包括职业经理人、秘书等。业主大会议事规则是业主大会议事方式和表决方式的程序性规定，业主大会和业主委员会的活动必须遵守和执行议事规则。一切关系到业主利益的事都要通过业主大会充分讨论酝酿，一切权力交给业主，从实质上确立业主的主体地位。

2.完善相关制度，明确业主大会的法律地位

完善物业管理领域相关法律法规是业主主体地位的重要保证，是业主当家作主的根本要求。政府部门要采取一些积极的措施，制定相关的法律法规来促进物业管理市场有序的运行和发展。特别是要在法律条文中明确业主行使权力的具体行为，制定一些相关的规章制度，这样一来不仅可以约束物业管理公司的行为，还可以保障业主以及物业管理公司的相关权利和利益。要进一步明确业主的权利和义务，让业主参与到物业管理的工作中来；发生相关利益纠纷时，可以提请业主大会讨论解决，业主大会不能解决的，业主大会或业主委员会可按照相关规定向人民法院提起诉讼，以维护全体业主的利益。

3.建立三位一体的业主大会运行机制

业主大会的规范运作，是业主正确行使共同管理权、履行法定责任、维护社区和谐稳定的根本保证。可建立以业主大会为主体，居民委员会、物业管理机构共同参与的工作运行机制，邀请物业管理服务公司的负责人到居民委员会中担任职务，居委会主任列席业主大会，形成居委会与物业公司工作的密切协调，形成“三位一体”的工作格局，明确业主大会的主导地位，形成一套三方共同监督、共同参与，对社区实行一体化管理的运行机制。

4.构建业主大会主导下的全方位物业服务市场环境

在成立了完善的业主大会组织机构后，充分发挥业主大会的职能效应至关重要。要构建业主大会主导下的全方位物业服务市场环境，其中包括物业管理前期介入阶段、中期服务阶段、后期维护阶段等全过程。在物业管理公司的选择上，业主大会具有绝对的主导权，适当引入合理的竞争机制，良性的机制会加快市场经济的运行和发展，通过招标等竞争性方式引入了物业管理公司后，业主大会定期组织相关人员召开业主大会，讨论物业管理公司的服务态度、服务水平、服务质量等，对物业管理公司进行一个定期性的全方位评价，以期评判是否能继续留在小区服务，这样能推动建立公平公正、竞争有序的物业服务市场环境，为物业管理企业更好地为买方服务提供监督动力。