业主大会法律地位研究

王少轩

河南牧业经济学院，河南 郑州 450044

由于不同国家的经济制度以及政治制度都会有差异，因此不同国家的住宅政策也会有所不同，这样一来就会逐渐形成各式各样的住宅模式[1]。我国属于社会主义国家，关于住宅制度以及住宅的基本政策的发展都经历了很多过程。现如今，社会在不断的发展，公民的生活水平在不断提高，公民对于经营性用房的需求也就越来越大。我国为了解决这一问题，开始不断加大高层建筑的建设规模。为了有效地维护高层建筑小区内的生活秩序，充分协调好小区内业主们的共同利益以及各业主间的个人利益，维护小区内全体业主的合法权益，业主大会制度就应运而生了。

一、业主大会概述

(一)业主大会的基本概念

“业主”指的就是物业的主人，而业主大会指的是：代表小区内的所有业主，并且可以实行自治的一种组织。业主大会从理论上讲应该是小区内全体业主都应该参加的大会。但是，不同类型的住宅小区，业主情况不同，业主大会的成立及运作也各不相同。很多高层类小区，其业主较多而且规模比较大，如果要求小区内所有业主都来参加业主大会是十分困难的，但是如果要求小区内的业主代表来参加业主大会，那么就会相对容易很多。因此相关规定指出，允许由推选出的业主代表代替所有业主来参加业主大会，其实这也就是业主代表大会。

(二)业主大会如何成立

虽然很多规定对于业主大会的成立规则进行了补充，但是其在成立制度上依然存在很多缺陷。《物业管理条例》中指出，在成立业主大会前需要在当地有关政府部门的指导下，首先成立一个业主大会筹备组，但是却没有相关的法律依据来规定业主大会筹备组的成立制度。不仅如此，由于某些地方政府其并没有一个清晰的行政管理责任，因此很容易出现业主大会筹备组被人非法操纵的情况，严重阻碍了业主大会的及时成立。除此之外，有一些业主仅考虑个人的利益，早就在多个方面进行筹备。在这种复杂的情况下，同时聚集所有业主召开业主大会的可能性非常低，导致业主大会非常的扑朔迷离，其合法性也非常令人怀疑[2]。

(三)业主大会自治的法律基础

《物权法》中有明确的规定，共有权、专有所有权以及成员权三部分共同组成了建筑物区分所有权。

物业管理中经常会出现很多形形色色的问题，而这些问题从法律的角度来看，其最终缘由都是由建筑物区分所有权这一问题所派生出来的。

第一，业主大会实行自治的权利基础就是建筑物区分所有权，其具有复合性的特点，而这一特点也恰恰决定了对于建筑物的管理与维护来说，区分所有权人与其必然是相互联系的。由此可见，只有将小区内的所有业主全部组织起来，并按相关的法律规定成立起业主大会，才能更加有效的维护小区业主的公共利益，并且更好的对小区物业进行管理。

第二，建筑物区分所有权中包含专有权，而专有权其特点就是具有一定的主导性。当业主行使自治权力时，其恰恰可以为表决权的计算提供合理且充分的依据。建筑物区分所有权人的权利大小，其实在一定程度上也决定了其共同管理权以及共用部分持分权的权力大小，因此要想计算出表决权，需要根据业主的所有权大小来计算[3]。

第三，在业主大会的运行过程中，建筑物区分所有权还可以为其提供一定的制度基础，因为建筑物区分所有权具有一定的一体性和复合性，因此决定了业主大会是一种自治的组织。如果业主大会所做出的的决议是符合法律法规的，那么这个提议就是全体业主的共同意志的体现，并且效力于小区内的所有业主。只要决议是合法的，且已经通过开始生效了，如果有人在通过该决议后才成为业主，或者是有人对决策持有不同的看法和意见，那么同样还是受决议所约束的。

二、业主大会目前在我国的法律地位

(一)我国业主大会法律地位现状

通过我国目前的相关法律法规可以看出，我国已经充分意识到了业主大会在物业管理中的重要程度，但是在所有这些与物业管理相关的法律法规中，对于业主大会的法律地位却并没有作出比较明确的规定，所体现的也仅仅是业主大会在当今社会中存在的必要性，对于业主大会具体的论述和定义并没有进一步的表述，这就导致了业主大会在我国的司法中会处于一个非常尴尬的地位[4]。

(二)关于我国业主大会法律地位的争议

目前业主大会在我国的法律地位一直备受学者们的争议，争议点主要包括以下几点：

1.应该赋予业主大会法人人格

有一些学者认为，业主大会本就是一个自治团体，因此应该使之具有法人性，赋予其独立的法人人格。他们认为如果赋予业主大会独立的法人人格，那么会有颇多的实际效益，主要表现在：其一，如果赋予其法人人格，就完全可以直接使用自己的名义对外为法律行为，比如可以直接订立合约以及取得相应的权利；其二，当赋予业主大会独立的法人人格时，其就可以成为权利义务的归属点，这样一来在双方进行交易活动时，就会更加安全更加便利；其三，如果业主大会具有法人人格，那么相对于数个甚至单个业主，其更利于团体参加诉讼。

2.不应该赋予业主大会法人人格

还有部分学者认为，赋予业主大会法人人格并不合理也没有这样的必要，具体原因如下：其一，如果具有法人人格，作为法人的团体，虽然可以完全可以直接使用自己的名义对外为法律行为，如果不具有法人人格，在对外法律行为的时候就只能以业主的名义进行，但是如果将这两种情况进行比较，又很难比较出哪种方式更具优点；其二，即使赋予其法律人格，业主大会直接成为了权利义务的归属点，其实际中的法律关系也并不会清晰多少；其三，即使赋予了法人人格，其可以作为诉讼的主体并行使其权利，但这一优点也并不是其特有的优点，因为即使没有赋予业主大会法人人格，其依然可以争取到诉讼当事人的地位，也依然可以独立代表其他的小区业主向相关业主形式合法的权利[5]。

三、完善业主大会法律制度

(一)明确业主大会的法律地位

谈到业主大会的法律地位，首先要了解其成立的最终目的[7]。其本就是以改善小区全体业主的生活环境为最终目的，同时也是作为维护全体业主合法权益的一个重要保障。有关法律法规明确指出，业主大会主要有如下两个职责：第一，业主大会是代表小区业主雇佣以及解除物业服务的单位；第二，如果小区内有业主与他方需要进行诉讼，那么业主大会可授业主的委托，代表小区内所有业主参与整个诉讼过程。业主大会没必要拥有与业主完全独立的财产，只需要有一定的财产支配权就可以参与这些活动。由此可见，将业主大会定位成非法人组织足以满足其成立的最终目的。如果想将业主大会定位为法人组织，那么它的成立要求非常严格，需要投入大量的人力、财力和物力，而且要耗费大两的时间去完成必要的官方程序。因此，将业主大会赋予法人人格，既不利于社区管理，也不符合经济成本受益。

(二)明确业主大会与业主委员会之间的关系

要明确两者之间的关系，首先要了解业主委员会的职责，其包括：代表业主和物业方签订相关的物业服务等合同；召集业主开展业主大会；监督物业方对于约定规则的实施情况等[8]。由此可见，业主大会和业主委员会之间是一种委托与被委托的关系，只有受到了业主以及业主大会的授权，业主委员会才允许按要求开展相关的工作，一旦发现其超越了委托权限，业主委员会就必须为自己的行为承担相应的后果。业主大会有职责监督业主委员会，而业主委员会也有一定的义务接受业主大会的监督。一旦业主委员会做出了违反其本应承担的义务，那么业主大会就有权利变更甚至撤销其原有的岗位职责。如果发现由于业主委员会私自越权的行为导致某些业主有一定的损失，那么业主大会可以要求执行该决定的业主委员会承担相应的赔偿；与之相对应的，如果在业主委员会作出决定并实施后，并没有违反相关的法律法规，而且没有存在任何的越权行为，那么所造成的损失就要由所有的业主一同承担。

四、结语

综上所述，在对整个小区进行物业管理时，业主大会可以说是整个管理的核心，而且也是小区全体业主可以进行民主自治的一个载体。业主大会所特有的自治管理制度，不仅可以更加有效的完善物业管理秩序，加大对业主权利的保护，同时也可以整体改善小区居民的生活质量和水平。现如今，虽然《物权法》等相关的法律法规的颁布与施行，将我国各地混乱不统一的业主大会制度进行了有效的改善，但其本身依然存在着一定的缺陷，比如没有将业主大会的法律性质进行明确的定位，业主大会的诉讼主体资格就会一直处于模糊不清的状态。事实证明，将业主大会定义为“其他组织”是有一定可行性的，其不仅可以让业主充分享受其自治权，也可以进一步完善我国的法律体系。