棚改货币化对房地产市场的影响

陈淑云?朱伟

摘要：精准测度2015年棚改货币化政策对房地产市场造成的影响，不仅可以从理论上估计当前政策的预期效果，还可以通过机制分析找出政策作用的渠道，这不仅有利于各级政府在房地产领域的精准施策，也有利于构建房地产市场健康发展长效机制。基于全国227个地级市2012—2020年数据，精准测度棚改货币化对房地产市场去库存的时间窗口效应、城市层级效应及其影响机制，研究发现：棚改货币化对商品房去库存的影响存在时间拐点，即在政策实施三年内减少了商品房库存，此后却增加了商品房库存。异质性分析和机制检验证明：棚改货币化存在城市层级差异，相比一二线城市而言，其显著增加了三四线城市的销售面积和施工面积；从时间窗口看，三四线城市的商品房库销比在第四年开始转正，而一二线城市的商品房库销比在五年中持续为负。住房需求增加、房地产开发贷款增加以及预期房价上涨是商品房去库存的主要渠道。为了化解房地产市场下行压力， 稳定当前房地产市场预期，地方政府推进城中村改造时应充分考虑时间拐点和城市层级效应，采用房票安置方式来满足居民多样化住房需求。

关键词：房地产市场；棚户区改造；棚改货币化；去库存；房票安置

基金项目：教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目“建立健全住房基础性制度和房地产市场平稳健康发展长效机制研究”（19JZD012）

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1003-854X（2024）06-0033-10

一、引言与相关文献综述

房地产市场的稳定发展对我国宏观经济具有重要作用。近两年，受部分房地产企业资金链断裂的影响，市场预期变弱，房地产下行压力加大。2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导性意见》，提出更好地满足居民刚性和改善性住房需求。这项被称为第二轮棚户区改造的政策能否在短期缓解房地产下行压力，对房地产市场的长期影响如何，未来是否会引发更大的风险等问题，成为社会各界讨论的热点。基于此，研究上一轮棚户区改造政策对房地产市场的效应，特别是精准测度2015年棚改货币化政策对房地产市场造成的影响，不仅可以从理论上估计当前政策的预期效果，还可以通过机制分析找出政策作用的渠道，不仅有利于各级政府在房地产领域的精准施策，还有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。

现有文献对棚户区改造的研究比较丰富，外文文献中与我国棚户区改造概念最接近的是贫民窟重建或贫民窟更新。根据研究客体是否为我国棚户区可以分为两大类：一类是聚焦研究其他国家贫民窟改造或更新，这类文献通常从微观层面研究贫民窟改造或更新对原居民居住、教育、城市建设等方面的影响（1）。另一类是聚焦我国棚户区，这类研究又可以细分为两个分支：一是从公共政策角度探究棚户区对我国大规模城市化过程中流动人口和城市社会空间重构的影响（2）；二是直接聚焦棚改货币化政策。早期文献主要从定性角度研究棚改货币化的模式、特点，代表性的学者有刘晓君（3）、刘通（4）等。后期文献逐渐开始从定量角度研究棚改货币化的影响。其中，方诚和陈强利用合成控制法，对安庆市房票政策进行研究，认为棚改货币化虽然提高了微观匹配效率，但推动了房价的上涨（5）。陈长石和刘晨晖从金融视角检验了抵押补充贷款政策支持棚户区改造对不同发展水平城市房价的影响，认为通过抵押补充贷款支持棚户区改造可能导致中等城市房地产市场蕴含更大的价格波动风险（6）。尹希果和杨倩利用金融加速器的数值模拟分析，发现棚改货币化政策为房地产市场提供了相当数量的潜在需求者，在政策实施初期，明显降低了房地产企业库存（7）。丁志国等则认为棚改货币化产生的潜在需求导致了房地产价格上涨，房地产企业据此调整决策，使 “去库存”的政策效果大打折扣（8）。

现有文献为本文研究提供了良好的基础，但还存在以下不足：一是没有从时间维度精准度量棚改货币化对商品房库存变化的影响；二是没有考虑棚改货币化对安置需求的影响在城市层面的分异；三是没有揭示棚改货币化的作用机制。与已有文献相比，本文可能的边际贡献在于：一是动态衡量了棚改货币化对商品房去库存的影响，发现棚改货币化对于商品房库存的作用存在时间拐点，棚改货币化对商品房库存存在动态效应。二是得出棚改货币化存在城市层级效应，进而探讨了棚改货币化去库存作用机制。

二、棚户区改造的特征性事实

自1998年我国住房货币化分配制度改革实施以来，房地产市场快速发展，房价持续上涨，但部分城市居民住房支付能力不足，依然居住在建筑质量差、居住环境相对恶劣的工矿棚户区。为了解决棚户区居民住房问题，我国逐步开展了棚户区改造工作，棚户区改造最早从辽宁省开始，逐步向全国推广。根据棚户区改造的模式和特点，我国棚户区改造大致可划分为三个阶段。

（一）以实物安置为主阶段（2004—2014年）

2004年，辽宁省为解决老工业基地的住房历史欠账问题，破解城市更新困境，开始探索棚户区改造。2005年，辽宁省发布《全省城市集中连片棚户区改造实施方案》，确定棚户区改造为辽宁省“1号民生工程”，把棚户区改造作为全省的头号民心工程，计划从2005年开始，用两到三年时间，基本完成848万平方米、27.5万户、84.4万人的集中连片棚户区改造任务。2006年底，辽宁省完成了1212万平方米棚户区拆迁，还建1332万平方米住宅，120万居民搬进新建住宅，为解决城市集中连片棚户区低收入群体住房问题探索出一条新路径。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确提出加快集中连片棚户区改造的要求，要求各地人民政府因地制宜，制定棚户区改造计划，这标志着棚户区改造在全国范围内正式推广。2008年受美国次贷危机的影响，世界经济出现衰退，国务院出台了“扩大内需十条措施”应对全球金融危机，其中第一条强调了要启动保障性安居工程。2009年，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）等部门联合印发《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，推进城市和国有工矿棚户区改造。2013年，国务院颁布《关于加快棚户区改造的意见》指出，要加快推进各地棚户区改造工作，加大中央资金的支持力度，同时地方政府也应当提高资金投入比例。2014年，为配合棚户区改造的推进，中国人民银行推出抵押补充贷款工具，解决了棚改货币化的资金问题，我国棚户区改造工作开始加速。2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》同样提及要加快棚户区改造进程，有效提升居民生活质量。总体而言，2014年之前，由于我国住房总量处于短缺状态，房地产市场供不应求，这一阶段棚户区居民主要选择拆迁还建安置房，极少数居民选择货币安置。

（二）以棚改货币化为主阶段（2015—2017年）

2014年底，我国进入经济新常态，经济增长速度放缓，为了促进经济发展方式的转变，国家提出“三去一降一补”的供给侧结构性改革，去库存成为房地产领域的工作重点，同时为了缩短棚户区改造实物安置周期，尽快改善城市居民居住水平，2015年国务院正式出台《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出将棚户区改造安置模式重点转向棚改货币化，要求缩短安置周期，节约过渡成本，满足群众多样化居住需求。2016年，财政部、住建部联合发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》，要求各级财政部门大力支持棚户区改造工作，提高棚改货币化比例，切实解决商品房库存积压问

题，鼓励棚户区改造过程中引入社会资本。总体看，这一阶段在国家政策引导和地方政府推进下，我国棚户区改造货币化比例由2014年的9%急速跃升至2017年的60%，棚户区改造由实物安置为主转向以棚改货币化为主。这一阶段，被拆迁居民获得拆迁补偿款后，直接转化为房地产市场有效需求，2015年全国商品住宅销售面积增长幅度由2014年的负9.1%转为6.9%，2016年全国商品住宅销售面积增长幅度为22.4%（见图1）。

（三）安置政策因地制宜阶段（2017年—至今）

随着棚改货币化的实施，房地产市场出现量价齐涨，2015年全国商品住宅价格涨幅为9.1%，2016年全国商品住宅价格涨幅为11.3%（如图2），全国绝大多数城市进入房价快速上涨的通道，如深圳2019年商品住宅平均售价为55769元/平方米，是2014年价格的2.38倍。武汉市2019年商品住宅平均售价是2014年的1.87倍，其中2015年至2017年房价涨幅分别为13.6%、16.8%和16.6%。在此背景下，为了遏制房价快速上涨，各地出台了诸如限购、限价、限贷等需求端调控政策，2017年住建部会同财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确各地应当根据商品住房库存情况调整棚改货币化比例，安置手段的选择与各地实际情况相联系，不再大力提倡棚改货币化。2018年国务院提出因地制宜调整棚改货币化政策，开始收紧棚改货币化比例。

三、理论机制述论

从宏观层面看，棚户区改造既影响了房地产市场的供给，又影响了房地产市场的需求。在以实物安置为主的阶段，政策设计上优先考虑实物安置，棚户区原居民通常住房支付能力不足，绝大多数居民选择在还建住房竣工交付后回迁还建房，由于拆迁地块容积率提高，新建住房中剩余部分可以进入市场出售，增加了房地产市场的住房总供给量。所以，实物化安置对房地产市场而言，只增加了市场供给。在以货币安置为主的阶段，政策设计上优先考虑货币安置，原居民按照拆迁住房的市场评估价获得相应的货币补偿款，短期内快速增加了房地产市场的有效需求。棚改货币化短期内创造了房地产市场的有效需求，导致房价上涨，房地产开发企业预期商品房价格会进一步上涨，从而会增加商品住宅市场供给。表1对比了实物安置与货币安置对房地产市场及社会的影响。

从微观参与主体视角看，棚改货币化在“去库存”背景下提出并实施，该政策不仅直接影响棚户区原居民的行为决策，而且影响城市其他居民的行为决策。假设棚户区原居民i只消费两种商品，即商品房Xi和其他消费Ci，其效用由Xi和Ci组成。在棚改货币化背景下，居民i对这两种商品的消费受制于自身收入禀赋和拆迁补偿款。因此，理性拆迁户的选择应当遵循效用最大化：

max U（Ci ， Xi） （1）

S.T. Pc.Ci+Px. Xi ≤ wi+mi （2）

（2）式为居民的预算约束条件，Px为单位商品房价格、Pc表示单位其他商品价格，wi表示自身收入禀赋，mi表示拆迁户获得的货币补偿。在预算约束条件下，求解效用函数得到商品房最优消费：

（3）

、分别表示商品房和其他消费的边际效用函数，由于棚户区居民收入水平较低，因而其对商品房和其他商品的边际效用为正，在不考虑房价变化的情况下，当棚户区居民获得货币补贴后，会增加对商品房的消费，进而增加了对商品房的需求。由于房地产兼具消费属性和金融属性（9），非棚户区居民也可能受到棚改货币化政策的影响。棚改货币化在一定程度上推动了房价的上涨，房价的上升刺激了非棚户区居民的投机性需求，从而进一步增加对商品住宅的需求。

同样，棚改货币化也影响房地产企业的行为决策。房地产开发企业作为商品房的供给者，根据市场变化、政策变动而调节自身供给，以实现利润最大化目标。因而，房地产开发企业预期市场需求增加会推动房价上涨，为进一步追逐利润最大化，房地产开发企业会加大资金投入，增加住房供给。以柯布－道格拉斯生产函数为基准，房地产开发企业生产函数可表示为：

（4）

其中，Gt代表房地产开发企业t商品房供给量，A表示生产技术水平，It表示企业t生产商品房资本投入，Lt表示劳动投入，τ∈（0，1），表示资本所占份额。企业t作为房地产市场供给者，追求利润最大化，其利润等于销售收入减去生产要素支出。企业t利润最大化函数可表示为：

maxPxGt-PIIt-PLLt （5）

（5）式中，PX代表商品房出售时的价格，PI代表资本价格。将（4）式带入（5）式，可得

（6）

将（6）式对I求偏导，并令求导结果等于零，可得企业最优资本投入量：

（7）

同理可得企业最优劳动投入量

（8）

将（7）式和（8）式代入（4）式中，可得到企业 在利润最大化情况下商品房供给量

（9）

从（9）式可知，在其他条件不变下，商品房供给量与商品房出售价格Px成正比，即当商品房出售价格Px上升时，商品房供给量随之上升。当棚改货币化大范围推广后，住房需求变得旺盛，商品房价格上升，商品房供给量变大，进而可能使房地产库存上升。因此，棚改货币化政策使得房地产开发企业预期房价上涨，进而增加房地产开发贷款、增加商品房供给，产生“加库存”的作用。

因此，棚改货币化政策在短期可以降低商品房库存，但长期而言，由于供给不断增加，需求一旦不能持续增长，反而增加了商品房库存，其具体作用机制如图3所示。

四、实证结果分析

（一）数据来源与变量选取

本文数据来源于中国城市统计年鉴和Wind金融数据库，对于部分缺失数据，通过各省市统计年鉴、公报等多途径整理得到。为避免异常值的影响，对数据进行1%缩尾处理，同时将标准误聚类到城市。

本文被解释变量包括商品房销售面积、房屋施工面积、商品房库销比。商品房销售面积指样本期内售出商品房合同规定总面积，包括现房、期房销售总面积。房屋施工面积涵盖报告期内的全部施工房屋建筑面积，包括本期竣工、新开工、停建缓建以及上期未完工、停建本期继续施工的房屋面积。商品房库销比为房屋施工面积与商品房销售面积之比。

本文的核心解释变量为棚改货币化政策虚拟变量，以推广棚改货币化的实施作为节点，2015年及以后取值为1，其他年份为0。为控制其他变量对模型的干扰，本文借鉴以往学者们的研究（10），引入人口规模、滞后一期的商品房库销比、人均国内生产总值、房价、对外开放程度、房地产开发投资额等影响房地产库存变化的因素。主要变量的描述性统计结果见表2。

（二）模型设定

针对本文研究重点，构建以下模型：

Yi，t=α+β·policy+δ·Xi，t+γi+μt+εi，t （1 0）

Yi，t表示不同年份各城市商品房存销比、商品房销售面积和房屋施工面积。β表示棚改货币化政策对于房地产库存的影响。Xi，t表示城市控制变量集合。γi和μt代表城市固定效应和时间固定效应，以此控制城市层面不随时间变化的城市特征以及时间层面不随城市变化的因素，εi，t为随机误差扰动项。

（三）基准回归结果

表3报告了棚改货币化政策对商品房销售面积和房屋施工面积的影响。研究发现，棚改货币化政策显著增加了商品房销售面积和房屋施工面积，且使得商品房销售面积增加了31.5%，房屋施工面积增加了21.4%。

商品房销售面积的增加说明棚改货币化起到了“去库存”的作用，而房屋建筑面积的增加则表明棚改货币化增加了库存。图4反映了我国2004—2020年商品房库销比，2014年之前，商品房库销比整体呈上升趋势，自2015年我国提高棚改货币化比例之后，房地产库销比开始下降，说明棚改货币化对商品房去库存有着立竿见影的效果。但从2018年开始我国房地产库销比不降反增，意味着棚改货币化对房屋施工的促进作用开始显现，房屋施工面积增加，进而增加了商品房库存。这初步说明棚改货币化短期对减少商品房库存有着立竿见影的效果，而长期反而增加了商品房库存。

为了定量比较“去库存”和“加库存”作用的大小，以商品房库销比作为被解释变量，参照董艳梅和朱英明的做法进行动态窗分析（11），结果表明棚改货币化政策推行三年内，显著减少了商品房库存，且当年作用效果最大，对减少商品房库存有着立竿见影的效果。房企预期需求增加会推动房价上涨，进而加大开发力度，但由于房地产开发周期的存在，即使在分期开发、期房销售下，从获得土地使用权到获得销售许可证最短也需要半年左右。一般而言，一个房地产项目开发交付通常需要3—5年，棚改货币化会增加未来的库存。以上分析进一步证实棚改货币化在实施后有着立竿见影的“去库存”作用，而长期起到了“加库存”的作用（见表4）。

（四）稳健性检验

为了确保结论的稳健性和可信度，本文以更换被解释变量、缩小样本范围进行稳健性检验。

1.更换被解释变量

本文在稳健性检验中以商品房库销比的增长率作为被解释变量来衡量商品房库存变动情况。回归结果表明，棚改货币化政策实施三年内显著降低了商品房库销比增长率，这意味着减少了商品房库存。而此后商品房库销比增长率由负转变为正，表明商品房库存比开始上涨，商品房库存增加。回归结果与基准回归结果保持一致（见表5）。

2.缩小样本范围

基准回归中的样本涵盖我国大中小200多个城市，而对于直辖市和省会城市而言，其经济发展水平高，城市功能涉及面广，城市基础设施齐全，因此直辖市和省会城市的房地产投资价值高，投资属性强。为更好度量棚改货币化对房地产库存变化的影响，这里剔除了这一部分样本。

检验结果表明，在剔除了直辖市和省会城市样本之后，棚改货币化仍显著增加了31.1%的商品房销售面积和22%的房屋施工面积，与基准回归结果保持一致（见表6）。同样，动态窗检验结果也与前文一致，说明结果具有稳健性（见表7）。

五、异质性分析与机制检验

（一）异质性分析

1.城市层级差异分析

房地产市场的需求往往受其所在区域经济发展水平的影响，对于小城市而言，商品房的需求可能局限于本地，而大城市凭借其发达的经济水平、完善的基础设施等优质资源吸引了周边城市居民的购房需求。因此，棚改货币化的实施效果可能在不同发展水平的城市间产生差异。三四线城市居民获得货币化补贴后，可能会选择购买周边大城市的商品房。特别是在除北上广深外，各大城市逐步放宽了落户限制，降低资金流入门槛。因而，一二线城市的购房资金，不仅来自于当地，也来自于其周边的三四线城市。因此，相较于三四线城市，一二线城市受棚改货币化政策影响所带来的去库存作用更大。为证实该差异化影响，将样本划分为一二线城市和三四线城市两个样本，探讨棚改货币化对不同发展水平城市商品房库存的影响，回归结果如表8所示。

棚改货币化显著增加了三四线城市的商品房销售面积和房屋施工面积，但对于一二线城市作用并不显著，其原因可能在于一二线城市房地产市场成熟且规模较大，原有的商品房销售面积和房屋施工面积大，棚改货币化造成的影响较小，进而作用不显著。

由表9可知，从商品房库销比来看，政策实施前三年内显著降低了三四线城市商品房库存，此后商品房库存开始增加。由表10可知，对于一二线城市而言，周边三四线城市资金的流入使得商品房库存持续减少。为了进一步分析购房资金流入情况，本文剔除落户政策相对严格的北京、上海、广州、深圳。由表11可知，棚改货币化对购房限制小的一二线城市的商品房库存有着持续的负向影响，这也说明棚改货币化在一二线城市的去库存效果更加持久。

2.政策强度差异分析

考虑到不同城市在棚改货币化时所投入的安置资本差异，可以依据棚改货币化强度进行城市区分。棚改货币化的资金属于住房保障支出，同时棚户区改造也是公共服务的一部分，因而本文以棚改货币化政策实施当年社会保障支出与一般公共服务支出的比值作为政策冲击强度，并构建如下模型：

Yi，t=α+β·Treati×Postt+δ·Xi，t+γi+μt+εi，t

β系数代表了受棚改货币化政策冲击影响的城市间库销比的差异，回归结果如表12所示。

回归结果表明，受棚改货币化政策冲击较大的城市的商品房销售面积和施工面积并未显著大于受冲击较小的城市。尽管受冲击较大城市库销比相比冲击较小城市的库销比为负，但并不显著。

双重差分法成立的前提是满足平行趋势检验，为了保障上述分析可靠性，本文参照徐超等的做法（12），以棚改货币化政策实施前一年即2014年为基期，考察政策实施前不同城市间商品房销售面积、施工面积以及库销比是否有显著差异。分析结果如表13所示。

由表13可知，在政策实施前不同城市的商品房销售面积、房屋施工面积以及商品房库存比均无显著差异。由此可见，城市间的商品房销售面积、房屋施工面积以及商品房库销比并不因政策实施力度的差异而有所不同。

（二）机制检验

前文理论分析表明棚改货币化从供需两端对商品房库存产生影响，政策的推行刺激了住房需求，进而带来房价的预期上涨，房企投资增加，从而商品房供给加大。本文参考曹婧和毛捷对传导机制的分析（13），进行机制检验。

1.住房需求机制分析

关于住房需求的衡量，陈斌开等（14）、顾和军等（15）使用住房面积相关指标测算，但单独使用住房面积衡量住房需求具有片面性，因而本文在参照李超等对住房需求衡量的基础上（16），使用人均商品房销售面积与房价的交乘项来衡量住房需求。一方面，人均商品房销售面积反映了居民对住房的需求大小；另一方面，引入房价考虑到预期对居民住房需求的作用。根据回归结果，棚改货币化政策对居民住房需求的影响在1%的水平下显著为正，影响系数为0.275，即棚改货币化增加了31.65%的住房需求。可以看出，棚改货币化会对居民的住房需求产生正向的影响。棚户区居民以往居住的房屋面积小，在得到货币补贴后进入商品房市场，在房价上涨的刺激下增加了对商品房的需求。

从住房需求与商品房库存的关系来看，住房需求的增加意味着商品房库存得以消化释放。从回归结果来看，住房需求的增加在1%的水平下显著减少了商品房库存，影响系数为-0.823，即住房需求的增加减少了0.82%的商品房库存，充分验证了住房需求作为棚改货币化在需求端减少商品房库存中机制变量的作用。

2.房地产开发贷款机制分析

在金融机构贷款中，房地产开发贷款占比较大，因此金融机构贷款变化情况能够较好模拟房地产开发贷款的变动程度。本文使用年末金融机构各项贷款余额衡量房地产开发企业贷款，研究棚改货币化对房地产企业开发建造商品房的影响，从而反映房地产市场供给变动情况。根据回归结果，棚改货币化政策对房地产开发贷款在1%的水平下显著为正，且影响系数为0.838，即增加了131.2%的房地产开发贷款（见表14）。这充分说明在实施棚改货币化后，房地产开发企业增加了开发贷款，可能的原因在于房地产开发企业预期居民在得到货币补贴后会进入商品房市场，进而会导致房价上涨，为实现利润最大化目标房企加大了商品房供给。

从房地产开发贷款和商品房库存的关系来看，房地产开发贷款增加意味着商品房供给增加，从而会增加商品房库存。由于房地产开发建设需要一定周期，因而其对商品房供给的作用并不会立即显现。从回归结果来看，房地产开发贷款在10%的水平下显著增加了商品房供给，影响系数为0.087，即1%房地产开发贷款增加了0.087%的商品房库存，验证了房地产开发贷款在棚改货币化供给端“加库存”中的作用机制（见表14）。

3.预期机制分析

预期作为影响经济主体决策的重要因素，可分为理性预期和适应性预期，为了全面分析预期对房企供给的作用，借鉴况伟大（17）、张浩和李仲飞（18）的研究，以上一年的房价作为适应性预期，下一年的房价作为理性预期。结果表明，棚改货币化均正向影响了房企的理性预期和适应性预期，且适应性预期的影响显著（见表15）。尽管理性预期作用不显著，但学者们认为房地产市场预期更多为适应性预期，且适应性预期的作用大于理性预期（19）。这表明预期特别是适应性预期在房企供给时起到了重要作用。

六、研究结论与政策建议

本文选取2012—2020年全国227个城市样本，定量分析棚改货币化对房地产库存的影响，得到以下主要结论：第一，棚改货币化显著增加了商品房销售面积和房屋施工面积，而对商品房库存的影响存在拐点，在政策实施三年内减少了商品房库存，此后却增加了商品房库存。第二，进一步分析发现棚改货币化对城市间商品房库存有着差异化影响。棚改货币化对于三四线城市去库存有着拐点，但持续减少了一二线城市的商品房库存。而政策强度差异并不会对城市间库销比产生显著不同。第三，住房需求、房地产开发贷款、预期是影响棚改货币化发挥作用的主要渠道。

基于上述研究结论，本文提出以下政策建议：

第一，因城施策，依据当地拆迁居民需求和房地产市场发展状况，制定不同安置政策，以完成居民妥善安置和房地产去库存等目标。一二线城市去库存必须重点抑制投机需求、“去泡沫”，三四线城市去库存与新型城镇化结合。

第二，采用“房票”形式安置。未来城市更新和老旧小区改造中应摒弃纯粹补贴货币的安置政策，采取有期限的“房票”（购买安置房屋的资金凭证）形式补偿拆迁户，再由被征收人自行向参与房票结算的房地产开发商购买商品住房，以完成居民妥善安置、房地产去库存和稳定房地产市场等目标。

第三，扎实推进“稳地价、稳房价、稳预期”，特别是稳预期。在加强对房地产市场的宏观调控的同时，引导房企从“高负债、高周转、高回报”模式向新模式转型。鼓励房企找准战略定位，优化治理结构，调整发展方向，实现房地产行业可持续、高质量发展。

注释：

（1） U. Vaid， Delivering the Promise of ‘Better Homes？： Assessing Housing Quality Impacts of Slum Redevelopment in India， Cities， 2021， 116， p.103253; J. R. N. Collado， H. H. Wang， Slum Upgrading and Climate Change Adaptation and Mitigation： Lessons from Latin America， Cities， 2020， 104， p.102791; W. J. Collins， K. L. Shester Slum， Clearance and Urban Renewal in the United States， American Economic Journal： Applied Economics， 2013， 5（1）， pp.239-273; M. Genchter， N.Tsivanidis， Spatial Spillovers from Urban Renewal： Evidence from the Mumbai Mills Redevelopment， Penn State University （mimeo）， 2020; M. Harari， M. Wong， Slum Upgrading and Long-Run Urban Development， 2019.

（2） S. Liu， Y. Zhang， Cities Without Slums？ Chinas Land Regime and Dual-Track Urbanization， Cities， 2020， 101， p.102652; Y. Lai， J. Wang， W. Lok， Redefining Property Rights over Collective Land in the Urban Redevelopment of Shenzhen， China， Land Use Policy， 2017， 69， pp.485—493; 宋伟轩、袁亚琦、谷跃、徐旳、刘春卉、汪毅：《南京棚户区改造的城市社会空间重构效应》，《地理研究》2021年第4期。

（3） 刘晓君、乔佚：《城市内涵式发展视角下棚户区改造安置模式选择研究——以西安市为例》，《现代城市研究》2018年第9期。

（4） 刘通：《加快转变城市棚户区改造模式》，《宏观经济管理》2015年第2期。

（5） 方诚、陈强：《棚户区改造安置的第三种方式——以安庆市的房票政策为例》， 《经济学（季刊）》 2021年第2期。

（6） 陈长石、刘晨晖：《棚户区改造、非常规货币政策与房地产价格》，《财贸经济》2019年第7期。

（7） 尹希果、杨倩：《房地产去库存化对中国宏观经济的影响——基于金融加速器的数值模拟分析》，《经济问题》2016年第8期。

（8） 丁志国、张炎炎、任浩锋、徐德财：《供给侧结构性改革对房地产行业的“去库存”效应研究》，《中南大学学报》（社会科学版）2022年第1期。

（9） 吴卫星、齐天翔：《流动性、生命周期与投资组合相异性——中国投资者行为调查实证分析》，《经济研究》2007年第2期。

（10） 周广肃、王雅琦：《住房价格、房屋购买与中国家庭杠杆率》，  《金融研究》 2019年第6期；刘斌、 黄坤、王雷：《谁更愿意去库存：国有还是非国有房地产企业？》， 《经济研究》2018年第6期；陈淑云、王翔翔：《“抢人大战”是否对冲了房地产调控政策——基于人才落户政策的证据》，《华中师范大学学报》（人文社会科学版）2020年第2期；陈勇兵、刘佳祺、徐丽鹤：《房价与出口：不可贸易部门对可贸易部门的挤出效应》，《经济研究》2021年第3期；傅贻忙、王欢芳、刘奎兵：《空间变异特征下金融发展结构对房地产库存的影响研究》，《财经理论与实践》2020年第3期。

（11） 董艳梅、朱英明：《高铁建设能否重塑中国的经济空间布局——基于就业、工资和经济增长的区域异质性视角》，《中国工业经济》2016年第10期。

（12） 徐超、庞雨蒙、刘迪：《地方财政压力与政府支出效率——基于所得税分享改革的准自然实验分析》，《经济研究》2020年第6期。

（13） 曹婧、毛捷：《财政分权与环境污染——基于预算内外双重视角的再检验》，《中国人口·资源与环境》2022年第4期。

（14） 陈斌开、徐帆、谭力：《人口结构转变与中国住房需求：1999—2025——基于人口普查数据的微观实证研究》，《金融研究》2012年第1期。

（15） 顾和军、周小跃、张晨怡：《“全面二孩”、人口年龄结构变动对住房消费的影响》，《中国人口·资源与环境》2017年第11期。

（16） 李超、倪鹏飞、万海远：《中国住房需求持续高涨之谜：基于人口结构视角》，《经济研究》2015年第5期。

（17） 况伟大：《预期、投机与中国城市房价波动》，《经济研究》2010年第9期。

（18） 张浩、李仲飞：《房价预期、土地价格与房地产商行为》，《管理评论》2016年第4期。

（19） 沈悦、刘洪玉：《住宅价格与经济基本面：1995—2002年中国14城市的实证研究》， 《经济研究》2004年第6期。

作者简介：陈淑云，华中师范大学经济与工商管理学院教授、博士生导师，湖北武汉，430079；朱伟，华中师范大学经济与工商管理学院，湖北武汉，430079。

（责任编辑 李灯强）