《民法典》居住权设立与存续的规范与限缩——以防范居住权的滥用为视角

武云龙

(华东政法大学 法律学院,上海 普陀区 200333)

对于我国是否应在法律体系中引入居住权制度,自2003年《中华人民共和国物权法》(下简称“《物权法》”)编纂时期就存在较大争议。适时,因认为既有的扶养制度能够替代居住权,而居住权本身的适用面较窄,所以未将居住权订入《物权法》[1]。但在新近的《中华人民共和国民法典》(下简称“《民法典》”)中,居住权在一片争议声中正式引入物权编。较之上一次《物权法》立法时居住权多达十二条的法条规格,本次居住权的入法颇有抛砖引玉的意味。经过十数年的司法实践,法典中关于居住权的规定反倒降为寥寥数条。立法显得更加谨慎,也意味着立法者对居住权的社会需求度、制度运用效果和与现有法律体系融合匹配问题的不确定。给未来居住权的完善与丰实留出了更多操作空间的同时也意味着当前居住权适用的相关配套制度存在较大缺失,在实际操作中可能出现泛化,为当事人所滥用,违背居住权设立的目的,产生负面的社会效果。由于我国物权法体系在立法之初并未加入人役权为当前居住权的设立保留空位,缺乏对人役权行使的约束。随着武汉、济南、合肥、重庆等城市近期相继开展居住权登记工作,居住权已经投入实际应用中。面对《民法典》立法的谨慎,应在登记过程中贯彻居住权的核心目的,加大对居住权设立和存续过程的约束与限缩,防止其权利的泛化和滥用。

一、居住权权利性质的明晰

对居住权的定性自应从对实证法的解释和理解出发。《民法典》第三百六十六条为居住权设下定义,作为居住权制度后续立法以及司法裁判的参照标准。围绕该条法律规范,可以明确居住权服务于满足居住权人的生活居住需要,并且在法典权利系属上归于用益物权。由此即可展开对于居住权性质及其功能刻画的讨论。

(一)居住权的生存保障属性

居住权设立的核心目的与制度运用的主要效果应当以居住权人为“满足生活居住的需要”、保障基本生活需求而设定。居住权最早产生于罗马法,以对房屋的用益权的形式存在。在早期的罗马法中,家父对家庭成员拥有生杀予夺的权力,并拥有整个家庭的全部财产。无论财产是他自己获得的还是其他家庭成员获得的,所有权都归属于家庭中的男主人,其他家庭成员都基于家父的许可而获得对财产占有、使用的用益权。居住权的目的是在家父去世后能赋予某些被剥夺继承权的家庭成员继续居住于房屋的权利。而我国将居住权纳入用益物权体系亦是出于维护婚姻家庭关系的稳定并在此基础上探索社会住房供给的新方式。自居住权于2003年首次被提出即是考虑到保护社会弱势群体的基本居住问题[2]。本次《民法典》立法改变先前的态度重新采纳居住权也是为了适应市场经济发展的变化,建立多样性的住房供给方式,解决房价上涨导致居民基本生活居住困难的问题[3]。这一点可以从多方面印证。首先,居住权的物权属性赋予了居住权人对世性的绝对保护,并许可以居住权人的寿命作为权利期限,使居住权人相比于租赁住宅的债权性权益能够受到更稳定的庇护。其次,作为用益物权的一种,《民法典》第366条却剔除了其用益物权本应包含的“收益”权能,并严格禁止居住权的转让与继承,强调使居住权免于经济活动逐利性的干扰,避免市场经济活动的介入对其产生过大的冲击。再次,合肥、武汉、重庆、济南等城市自然资源和规划局所发布的办理居住权登记文件中也明确规定设立居住权的客体限于登记用途为“住宅”的房屋,而济南市更是将“不动产是否为住宅”设为重点审查内容。凸显居住权作用于维护居住需要的目的。最后,《民法典》第三百六十八条还强调了居住权设立的无偿性,并附以容许有偿性的但书条款。表明居住权的设立以无偿为原则,以有偿为例外,凸显居住权的保障性功能而非交易活动的盈利属性。对于开设有偿性的例外也仅是出于尊重当事人意思自治的体现,并未损及其作为弱势群体保障性权利的本质。这一点在与租赁合同的比较中尤其明显。对作为有偿合同的租赁合同而言,皆要求租赁合同具备合理对价。若租赁合同未规定租金,将视为合同因主要条款欠缺而不成立,即使租金约定过低也将受显失公平或债权人撤销权规则对合同效力的威胁。在居住权合同中,若未写明有偿性,即居住权人所应支付的对价,则仍不影响合同的成立生效。

(二)居住权的用益物权属性

用益物权通常包括对物的占有、使用和收益的权能。但法条仅封闭式明列占有与使用两项权能,并未提及居住权人的收益权。依据反面解释,居住权虽作为用益物权,但与地役权、土地承包经营权等其他用益物权相异,当然的不具有收益的权能。《民法典》第三百六十九条虽然通过但书条款赋予当事人通过约定就设定居住权的房屋对外出租获益的窗口,但其本身即反映了以禁止出租为原则,以特约允许为例外。同时该条也不过是呼应《民法典》第三百六十六条的要求,允许当事人通过合同约定居住权的收益权能也只是在法律范围内贯彻意思自治的体现。

居住权制度功能的实现主要体现在占有和使用两项,虽然使用必然包含占有,但二者并不相等。此处居住权人对房屋的占有权能,应目的性限缩的解释为直接占有,不存在间接占有的适用空间。间接占有的产生基于占有媒介关系,意味着权利人本身并不占有该物而是交由他人占有。虽然权利人可以经由该媒介关系间接支配房屋,但非为传统意义上的权利主体对房屋在物理上的支配与控制。若允许间接占有的适用则变相肯认了居住权人向他人让渡居住使用房屋的权益并据此获利,从而违背了立法为满足居住权人生活居住需要的目的,转而体现在收益功能。不过,应当肯定房屋所有权人与居住权人之间的占有媒介关系以及居住权人可以在对房屋的占有被侵夺时可以选择经由占有返还请求权或是原物返还请求权索回占有地位的权利。

而对房屋进行使用则是对占有权能天然的补充。由居住权人占有控制房屋仅可排除他人对房屋的控制,尚不为足,应允许他在日常生活范围内对房屋合理使用。对于使用权能,相较于占有而言应作目的性扩大解释。赋权应达到如所有权人本人使用房屋所能达到的水平,包括居住权人为满足生活所需的一切正当使用行为。使用范围不仅涵盖居住权所设定的住宅空间,还及于空间之外。可以基于该住宅空间受《民法典》所规定的相邻权保护,对不动产的相邻范围及附属设施具有权利辐射。尤其在公寓大楼中,应当共享不动产所有权作为建筑物区分所有权所具有的用益权利,如接受物业服务、参与物业管理与表决并受物业管理规定的约束承担相应的义务。《民法典》第九百四十五条规定居住权的设立应当告知物业服务人即是为了使物业服务人及时了解居住权人的物业服务受益人身份。若设权房屋享有地役权的,也应当一并保护。除此之外,在不背离居住权的目的及功能范围内,应当允许居住权人与其不具有居住权的配偶、子女等家庭成员或保姆、护工等必要服务人员共同居住并使其分享居住权人所拥有的权利保护,以满足居住权人的生活需要。不过上述规定都应处于当事人通过居住权合同可以自由约定的范围之内。若居住权合同对居住权人的权利行使作出了较大的限制,在不违反物权法定的前提下应参照地役权的相关规定对待,并无理由使其约定无效。

二、滥用居住权的可能方式

(一)债务人利用居住权阻碍债权人的强制执行

居住权作为用益物权附着在不动产之上,毫无疑问相较于房屋所有权人所背负的一般债务在权利顺位上具有优先性。同时《民法典》第三百六十八条又确定居住权的设立以无偿为原则,以有偿为例外。此即为债务人实施损害债权人利益逃避强制执行的行为创造了操作空间。例如,债务人从债权人处取得借款后,于债务到期前即预见到自己无法如约按期偿还债务或已经无意偿还债务。为隐匿财产逃避债权人的追索,其可将自己名下的房产无偿为亲属设定居住权或与他人通谋虚假设定居住权。这种情况下虽然房屋经设定居住权后并不影响所有权移转的功能,但实际上该房屋在成为居住权的客体后,房屋所有权人已经在事实上失去了对房屋的占有、使用、收益此三项所有权籍以产生经济利益的权能。即使具备处分权可以进行抵押担保债权,但亦鲜有债权人会接受此等次级抵押物。最终徒有所有权而不能产生任何利益。房屋所有人的所有权受到居住权人这样广泛的权利的侵蚀,甚至已经变成了纯粹的空虚所有权(nuda proprietas)[4]300。虽然有观点认为在此可以参照《民法典》第七百二十五条的规则以“带租执行”的方式拍卖房产[5]。但事实上其执行的成功率值得怀疑。若“带租执行”中房屋买受人在购得房屋后还可以基于租赁合同从租金中收取孳息并期待租赁合同到期后取得对房屋的占有和使用利益,则负担居住权的房屋买受人则可能完全不具备任何期待。居住权不仅因无偿设立无法为房屋所有权人带来任何孳息收益,且在未约定居住权存续期限的情况下不具有时间上限。如无其他消灭事由出现中断权利,需自居住权人死亡后才能将房屋解除负担,而这一时间可能长达数十年。即使在此处或存在《民法典》第五百三十八条的债权人撤销权适用空间,债权人亦须面对严苛的证明责任证实债务人有损害债权实现的故意。而因居住权的设立本身即是以无偿为原则以有偿为例外。且居住权的设定通常与居住权人的寿命绑定,时间跨度较长,市场变动等不确定因素较多。即使居住权合同中约定了对价,此种对价的衡量因素亦无法单纯依照同类房屋的市场租赁价格作为参考,具有天然的不对等性。更重要的是这背后还掺杂着居住权的伦理性因素。这些都在客观上使得债权人撤销权在面对居住权时与传统情况下的债权人撤销权极为不同。其行使仅存在于理论层面,在实际操作中面临着极大的困难。债权人面对债务人滥用居住权逃避债务履行的行为将处于极为不利的地位。

(二)变相使用居住权于权利担保领域

以抵押权为例,担保物权在实现债权方面相比较个人的保证具有较强的确定性,在设权之初即可预先估算判断标的物的价值及实现债权的可能性。即使抵押标的在事后发生价值减损也可以依据《民法典》第四百零八条追加提供担保。现阶段而言我国传统的担保物权种类主要分为抵押权、质权和法定的留置权。但在市场经济活动中交易主体为了追求更强的担保效果往往采用所有权让与担保的形式以增强对债务人偿还债务的压迫,从而绝对性地确保债权的实现。但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定,现行法对所有权让与担保采取功能主义的进路,对所有权变动效力并不认可,仅肯认债权人对所涉标的物的变价款享有优先受偿权,就超额部分应当清算返还债务人,使其在客观效果上与抵押权无异。该规定的设置旨在保护债务人免受债权人的压迫以及防止当事人通过约定绕过对流押条款和民间借贷利息上限条款的禁止与控制。

居住权对可转让性和可继承性的禁止锁定了居住权的人役权属性,是依附于自然人的权利,不可脱离于权利人的身份而流转,自然就否定了其作为担保物权的可能。但是,凡具有使用价值的权利皆可为当事人变相利用发挥担保交易的功能,居住权作为对设权房屋排他的独占使用权利也不例外。在借贷关系发生时,债权人可以要求债务人以为自己设立居住权的方式担保债权。若债务人到期不能偿还债务,则债权人可终局或在一段时间内享有对房屋的居住权,形成对债务人的压迫。同时,又因为居住权不可转让也可使债务人打消在所有权让与担保中债权人违背内部约定擅自对外出让担保物的顾虑,因此更容易接受债权人提出的担保条件。这一操作方式实际上能够绕过当前《担保制度司法解释》第六十八条对所有权让与担保的限制性规定。因为该规定的设立是出于对《民法典》第四百零一条禁止流押条款的贯彻。但在通过居住权进行担保的活动中并未导致所有权的移转,也由于居住权原则上的无偿性无法进行与债权的等价衡量而免于禁止流押规定的控制。不仅如此,在所有权让与担保中,若不动产所有权在短期内频繁变动中需向国家缴纳的较高税费可能构成对当事人选择所有权让与担保的阻遏的话,则居住权设立的低交易成本更是为当事人选择此种特殊的担保手段扫除了障碍。以武汉、合肥两市为例,其居住权首次登记费用均仅为80元,极大地降低了当事人的交易负担。虽然在多数情况下债权人通常为资金充裕的一方,徒有居住权尚不能使债权人获益,其显然更倾向于直接就房产出卖变价。但当事人甚可在居住权设立之初即在居住权合同中约定使居住权人享有对外出租房屋的权利。如此一来债权人即可获得对该房屋的收益权能,债务人事实上已经失去了对房屋的控制,造成债权人对债务人的压迫。而债权人获得房屋居住权后在多数情况下也完全不是为了满足自己的生活居住需要,与居住权的制度目的完全背离。

(三)所有权的完整性被居住权破碎分割

依据民法原理,居住权属于用益物权,在同一所有权下可以并存多个互不冲突的用益物权。投射到实际操作中即意味着所有权人可以仅对房屋的部分空间设定居住权,自己仍能与居住权人共同居住于同一房屋内,或者对同一房屋设立数个居住权由多个居住权人共同居住[6]。此点在《德国民法典》第一千零九十六条亦有明文体现。但这种宽许如不加限制可能会导致公寓大楼中,在业主的建筑物区分有权范围内进一步将专有部分破碎分割成数个专有领域。如上文所述,居住权的效力在对房屋的使用层面与所有权几乎无异,甚至相当于不具有处分权的“次一级区分所有权”。加之当事人可以自行约定设立居住权的合同内容,这就使得当事人可以在所有权范围任意分割划分权利界限,致使单一建筑物区分所有权项下增加数个物权性权利主体。这不但会导致物权关系趋于复杂,增加各权利主体在对房屋的使用过程中产生的对抗,还会使建筑物区分所有权之下所应承担的对共有部分的义务难以履行、义务主体模糊。尤其在涉及动迁赔偿问题上制造重重困难。更易导致具有合法手续的群租房这种异态的现象。因此应当对居住权的设立进行一定程度的限制。或可参照当地社会公共保障性住房的人均供应面积来限制居住权设立的最低范围,并设立同一所有权下所得设立的居住权主体上限,以此简化法律关系。

三、对居住权的使用作必要的限制

居住权的设立会对房屋的所有权产生极大的限制,考虑到现实中居住权可能被滥用的数种手段和不良后果,有必要对居住权的设立和存续进行一定的限制,砍去当事人滥用居住权的操作空间,使其符合立法目的,产生积极的制度效果。

(一)禁止所有权人自我设定居住权

房屋所有权人不能为自己设立居住权,这是从所有权的本质出发可以推导出的[4]295。居住权属于人役权的一种,而供役内容是所有权中对标的物占有和使用权能的让渡。居住权本应限于对他人所有的房屋进行设定。若供役房屋为需役人所有,所有权人本来即可在其所有权范围内任意享有权利而不为所限,完全无增设居住权分割权利之必要。如果增设将会出现如租赁、抵押权等权利混同而导致居住权消灭的问题。尤其如上文提到,在债权人对债务人财产强制执行时,居住权作为人役权的强人身专属性和对房屋所有权的严重侵蚀将使债权人对房屋的执行请求落空。因此应否定所有权人得为自己设立居住权的可行性。由于居住权在以房养老领域能够发挥不可替代的作用[7]。或有观点认为应当允许房屋所有权人在特定场域下先为自己设立居住权,再将房屋所有权让渡给以房养老合同的相对方以适应当前社会对以房养老的需求。但在实际操作中对所有权人为自己设立居住权的禁止与此需求并不冲突。房屋所有权人在与保险公司等社会保障机构或商业机构签订以房养老合同后,在进行产权过户时可以要求不动产登记机关在变更所有权登记的同时依据居住权合同的内容为所有权人进行居住权登记[8]。登记机构也应当设立相应的登记程序以便于民事主体从事相关交易。否则可能产生所有权人在为自己设立居住权后尚未移转所有权或因与养老机构就以房养老合同的执行发生争议而搁置交付所有权后同时持有居住权与所有权的情况。

(二)维持居住权人稳定住所的唯一性

居住权的设立目的在于保障权利主体的基本生活条件。出于尊重该制度目的,在当事人存在其他稳定居所的情况下应禁止其登记成为居住权主体。这一唯一性要求是凸显居住权生活保障功能的应有之义,与财产属性的所有权制度中容许民事主体拥有多套房屋所有权的法理并不冲突。如若允许某一自然人对数套相互独立的住宅享有居住权时,居住权人可能经与所有权人特约将居住权演化为牟利的工具。如当事人在与所有权人签订有偿居住权合同后令所有权人许可居住权人可对外出租房屋。最终可能会导致单一民事主体占有支配大量住宅并通过高价出租谋取利益,且此种支配关系还受到物权性的绝对保护,无疑会抬高房屋租赁价格,扰乱市场住房供给的正常秩序。唯一性具体应当体现在:第一,在当事人名下登记有可居住房屋所有权时,禁止其登记为另一房屋的居住权人。既然已经具有可居住的房屋,则无需引用居住权的保护。不过在此应对“可居住的房屋”作限缩解释,重点考察其房屋是否满足长期稳定居住的需要,若否,则应当许可登记;第二,已经在他处房屋取得足以满足生活需要的居住权时不可对另一房屋取得居住权,除非当事人选择放弃前一居住权,即禁止当事人同时具有两处及以上房屋的居住权。但是如果多项居住权是在同一住宅之内的不同空间设立则应当准予,因其本身并没有占据多套住房。相反,还避免了房屋占有、使用权利的过度分割导致住宅使用价值的下降;第三,购买或通过继承等其他方式取得可居住房屋所有权时,应同时或在一定期限内涂销其原有居住权。既然居住权人已经具备相应资力购买自己的住宅,显然已无依赖居住权维持生活的需要。最后,所称稳定住所应不包括公租房、廉租房等居所。此类居所虽然可实现长期稳定居住的功能,已经具备福利保障性质,但本身属于有偿提供,对当事人的保护并未周全,应允许当事人接受居住权的设权。当然,在取得居住权后自应失去入住公共福利性房屋的资格。

(三)细化居住权的消灭事由

对于居住权的消灭事由,《民法典》仅在第三百七十条规定了“居住期限届满或者居住权人死亡”两项消灭事由。前者属于合同履行期限截至,后者则完全贯彻人役权的性质与人身绑定。须明确,否定居住权人的可继承性的背景下,居住权人死亡作为居住权的消灭事由在当事人有偿获取居住权后不久即发生死亡也并不会导致不当限制居住权人的权利。例如,当事人约定设立二十年居住权并参照租赁市场价格一次性向房屋所有权人支付设立居住权的费用,但在居住权设立一年后居住权人即发生死亡。限于居住权的人身性不可移转,居住权人在依据等价交易有偿获得的权利尚未到期即面临权利丧失的情况下,可以由其继承人诉诸合同交易基础丧失的理由向房屋所有权人主张返还交易对价,对剩余价款进行清算。

法律条文中虽然仅列明此两项消灭原因,但显然不是封闭式列举,仅是出于居住权作为役权的属性当然所得推知的。在法典明文规定之外,作为用益物权的居住权同时应受一般的权利消灭事由调整[9],如权利客体灭失、主体抛弃权利、征收、权利混同、权利被撤销等。其中权利混同是指居住权人通过购买、继承、受赠等方式取得房屋的所有权。如上文所述,在居住权人取得房屋所有权后,居住权的存在已无必要,在进行所有权变更登记时应同时将居住权涂销。而权利撤销则主要出于基础法律关系的效力变动。例如通过遗嘱设立居住权后,发现遗嘱无效或违背被继承人的真实意思的,可由房屋所有权的继承人主张撤销居住权,涤除用益物权负担。在经合同约定有偿设立居住权的场合,如居住权人在对房屋的使用过程中违反合同约定。则房屋所有权人有权主张解除合同涂销居住权并参照租赁合同的规则进行清算。以上数项居住权消灭事由都属民事权利的一般消灭原因。对于居住权所特有的消灭原因,结合居住权的立法目的,应特别强调上文提到过的在居住权人取得可居住房屋所有权时消灭其既有居住权这一特殊的消灭原因。

从居住权的制度目的来看,自居住权人取得可居住房产所有权时,即可迁入自有住所无需再受居住权约定的拘束任意使用房屋,显然已无依用居住权获取住所的需要。不但如此,若允许居住权人在取得房屋后仍保有先前设立的居住权,则违反了居住权人稳定住所的唯一性标准,使得当事人可借助通谋虚伪让与而让出名下房屋,待取得居住权后再重新取回其房屋,存在滥用居住权制度的操作空间。最后,居住权是一种排他性用益权利,但居住权本身又不具备盈利属性无法进入租赁市场。若容忍居住权人已经迁入自有房屋居住却不涂销在其他房屋的居住权,将导致市场上大量房屋因负担居住权而长期空置沉淀,浪费社会资源,进一步加重住房供给紧张的局面推高房价。又因为居住权的存在导致房屋流通价值的降低,在房屋所有权人受于房产税、购买房屋的限购政策或资金融通需求等原因而急需出售房屋摆脱负担时,可能不得不反向居住权人高价赎买解除对房屋的居住权负担,使得居住权变成居住权人讹诈所有权人的投机工具。

而强调房屋的可居住性是指在某些情形中当事人虽然取得房屋所有权但房屋本身并不适宜居住权人居住,如因异乡亲属的亡故而继承取得房屋所有权,但因该房屋所处地理位置远离居住权人的生活活动范围而不具有实际使用居住的可能。或房屋本身因老旧破败已不具备居住的功能。在这些情况下仍应保留当事人的居住权以维护其生存条件。并应当参照《民法典》第七百二十六条赋予居住权人对房屋的优先购买权以避免对不动产用益权能与所有权能的长期分割状态,提升房屋的使用价值。

四、结语

居住权在我国物权序列中的确立具有重要意义。其积极作用不仅在法律体系上为我国扩充了人役权,能够为将来引入其他权利制度积累立法和司法经验,更重要的是为居民对当前作为家庭主要财产的房屋扩充了新的利用方式和制度保障。但应考虑到居住权作为用益物权相较于所有权在权利设定方面更加具有灵活性,在具体适用过程中应施加必要的限制,通过围绕“保障基本生活居住”这一核心目的,在损害当事人正当权益的情况下对居住权施以必要的限制。可最大限度地排除对居住权的滥用行为,使其顺应立法本意发挥应尽的功能。