新形势下房地产企业投资闭环管理探讨

摘 要：随着房地产行业微利、低容错时代的到来，加强房地产投资闭环管理向管理要效益显得尤为重要。基于此，文章立足于目前房地产企业投资管理工作面临的新形势，充分点明房地产投资闭环管理相关基础理论，指出当前新形势下房地产企业在施行投资闭环管理过程中的不足之处，在此基础上为下一步房地产企业完善投资闭环管理提出具有针对性的对策、措施与建议，希望对当前房地产企业投资管理工作有所借鉴，从而促进房地产企业实现健康可持续稳定发展。

关键词：企业投资管理；房地产企业；房地产企业投资闭环管理

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）05-0112-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.05.026

1 引言

房地产企业为谋求生存和不断发展，更加频繁地开展投资活动，然而在这个过程中投资管理起着至关重要的作用。如今，受行业政策持续收紧、经营成本不断上升、产品品质要求越来越高等综合因素影响，加之疫情持续使消费者需求进一步明朗化，房地产投资利润空间逐步被压缩，传统粗放的投资管理方式已不能适应当前新形势的发展需要。面对经济下行与疫情双重冲击下的房地产新形势，加强房地产投资管理全过程闭环管理，最大程度减少房地产企业亏损和投资失败情况，关系到房地产企业的生存和发展。

2 房地产投资闭环管理基础理论概述

2.1 房地产投资闭环管理基本定义

房地产企业投资闭环管理主要是指房地产企业利用先进的管理理念和方法，围绕决策环节、投资效率以及投资风险等事项对投资各项要素或环节进行具体管控，以实现投资预期目标的管理活动[1]。

房地产投资管理是一项系统工程，其中重点包括规划管理、投资计划管理、项目实施管理和后评估管理等工作。在当前新形势下，房地产企业要想把投资管理工作持续做好并循环往复、不断提高，关键在于能否在各项工作中形成闭环。

闭环管理是一种综合闭环全过程的管理系统。房地产投资闭环管理，顾名思义就是把房地产投资工作作为一个闭环系统，按照计划—实施—检查—处理的流程循环进行各项专业管理工作，继而通过不断循环往复的闭环模式来组织各环节及工作有机结合，不断补齐短板来推动房地产企业投资管理工作持续前进。

2.2 房地产投资闭环管理建设思路和方法

房地产投资闭环管理建设思路是以房地产企业的总体投资活动作为一个闭环大系统，并以房地产项目投资开发管理任务流程分解为思路，将“可行性调研、前期工作、建设施工、全程销售、效果评价反馈”等重点专业管理工作作为闭环子系统，系统与子系统内的管理构成一个大环套小环，以小环促大环的连续封闭回路，使投资管理活动维持在一个平衡点上。

另外，面对各个环节客观实际的变化，进行灵敏、正确有力的信息反馈并做出相应调整，及时解决出现的矛盾和问题。同时，如果还有本周期没能解决的问题，则放到下一个循环周期中继续解决，从而在循环积累中不断推动整体投资管理效果攀升。简单而言，就是通过决策、控制和反馈的不断循环使房地产企业不断吸取教训、积累经验、解决问题，从而使投资管理水平再上新台阶。

3 房地产投资管理当前面临的新局面与存在的问题

3.1 房地产企业投资管理面临的重大形势变化及影响

房地产企业在认真研究如何对症下药强化投资管理之前，首先要对自身所处的内外部环境变化有清晰的认知。当前，房地产企业投资管理工作面临的形势发生了一系列的变化，也给房地产企业投资管理工作带来了巨大影响，主要体现在以下三方面。

3.1.1 房地产市场发展越来越成熟，房地产企业经营理念不断更新

虽然，近年来的我国房地产行业高速发展，房地产产业链上相关产业也随之壮大，但土地资源作为房地产开发的生产资料，具有有限性和不可再生性，这就决定了房地产这个行业不可能一直延伸下去，一旦过了现行的强盛阶段，其发展后期会以既不是朝阳行业也不是夕阳行业的态势更加稳定发展[2]。

如果房地产企业仍一味以高负债来大规模买地开发然后销售的模式进行房地产投资，加上项目周期过长、资金回收太慢、现金流量不稳定等问题，极有可能会给企业带来致命风险。

因此，房地产企业必须真正认识并直面市场发展成熟带来的竞争变化挑战，在专业化、精细化管理上多下点工夫，集中精力将管理升级，将优势做强，以此来提高对竞争变化的灵活应对效果。

3.1.2 楼市调控政策越来越深入，房地产行业利润不断缩水

近年来，针对房地产行业的调控政策趋于高频化、精细化，从之前的“五限”，到后来的“六限”“七限”“拿地上限”，从“钱”到“地”再到“房”，政策层层加码直接影响房地产行情走势。对于房地产企业而言，受拿地成本攀升、销售价格受限的双重挤压，企业盈利空间被严重压缩，不断冲击房地产企业的生存空间，迫使广大房地产企业必须重新思考全新政策环境下的投资逻辑。特别是目前房地产市场仍然处于底部阶段，受此前房产税预期、居民收入下降、房地产企业暴雷等连锁负面反应的影响，居民对住房的消费需求欲望有所降低，大多持观望态度，导致新建商品房销售量明显下降，必然会影响项目投资效益及房地产投资的相应增长，从而形成恶性循环，导致房地产投资风险剧增。

同时，伴随行业外部利润快速下滑、外拓空间越来越小，使得房地产企业特别是中小型房地产企业的经营与发展更加举步维艰，甚至濒临破产边缘。因此，房地产企业不得不依托投资管理能力提升来应对宏观调控政策变化所带来的诸多挑战，以求生存、求发展。

3.1.3 购房者消费特征越来越具体，投资管理要求不断提高随着长效机制的不断完善，房地产行业回归消费属性，住房消费逐步趋向健康化，无疑为房地产企业带来新的挑战和考验。这主要表现在当下消费升级，市场供求关系发生了巨大的转变，消费群体观念与住房消费标准也随之变化，购房定位属性由过去的“投资与居住属性并重”转为“去投资重居住属性”，需求由过去的“有房住”转为“住好房”，这使得人们购房时对住房区位、产品品质、配套设施以及内饰装修材料等的关注度越來越高，要求也越来越高。

换个角度看，房地产企业在这样的大背景下苦练投资管理内功成为必然。房地产企业只有加大管理、经营和服务上的关注度，把品牌打造扎实，产品品质稳定可靠，真正实现对住房消费观念多样化、个性化变化的应对，才能做大做强，实现长久的发展。

显而易见，房地产企业如今面临着外部环境与内部管理的双重压力，生存环境更加复杂，其必须围绕自身投资管理进行优化闭环，从容应对来自外部环境的各种变化所带来的挑战，才能使自身在行业市场中生存、发展、壮大。

3.2 新形势下房地产企业投资管理存在的问题

严苛的新形势下，房地产企业平时在投资管理过程中存在的不少问题也日益暴露出来。事实上，这些问题使房地产企业投资涉及的各项专业管理难以形成有计划、有落实、有督促、有检查、有改进的工作闭环系统，从而未能很好地促进房地产企业投资闭环管理改进。目前房地产企业投资管理普遍存在的问题主要有以下四方面。

3.2.1 投资计划管理不周全

受制于多种因素，不少房地产企业投资缺乏相应科学合理的战略规划，也没有属于自己房地产企业特性的投资计划，或者制订的投资计划较随意，形同虚设，导致企业投资缺乏指导与约束，进而在对想要投资的项目作出投资决策时呈现出很强的主观性，不会层层分析论证。主要表现在企业管理者主要凭借自身的经验和感觉进行市场投资的预测，有时为了防止机会流失而仓促决定，使得项目匆匆上马或盲目投资，一不小心就拿到“地王”或者亏损项目，结果当然难以达到预期。

3.2.2 投资项目全过程管控不周全

从投资项目实施管理现状来看，工程管理各环节不紧密，供产销基本上处于相互脱节状态，而且成本管控没有“目标成本”以及“动态成本”概念，强成本控制多只是浮于口头，很多房地产企业根本没有支撑的工具和措施，成本居高不下。

同时，不少房地产企业全过程综合管理意识淡薄，投资管理控制都只是对某个特定阶段进行管理，在开展投资项目管理过程中存在场景拓展多、数据不联动、信息孤島林立、办公协同差等共性典型问题，使运营背后隐藏较大内控风险隐患，容易导致项目出现投资亏损的情况。

3.2.3 对投资项目的持续跟踪不周全

投资项目高周转下，各个环节基本上以部门控制和摆脱责任为出发点，各个部门各自为战，想方设法地保住自己的KPI才是王道，缺少纠偏意识，所以在对投资项目开展重要专业管理过程中并未实施必要且有效的跟踪监督管理工作，对项目实际经营情况掌控不全面，实时监控不到位，使得对投资过程中的风险及产生的问题不能及时了解掌控与有效解决，很有可能会导致项目投资运作管理与起初计划的设定轨道相偏离，未带来投资预期效益，反而面临投资项目停滞或者失败风险。

3.2.4 项目投资后评价不周全

完整的房地产项目投资管理活动既包括投资决策前的前期充分调研论证与投资建设过程中的合理预算管理、项目工程成本监督、全程营销管理，也包括对项目投后的审计、评价等复盘反馈管理。

目前，很多房地产企业在投资前调查研究不充分、论证决策不科学的同时，更缺乏投资退出后的复盘评价。投资结束或项目完成后都没有进行合理的投资效果评价，使得企业无法及时总结经验教训并加以运用，也就无法在新一轮投资中及时调整投资方向与目标，使企业投资管理无法真正实现闭环。

4 新形势下房地产投资闭环管理的建议

就房地产行业的当前形势而言，房地产企业投资管理工作所面临的局面不算理想。因此，房地产企业建立完善的投资闭环管理机制便迫在眉睫。房地产企业要想做好房地产投资闭环管理，需从以下四方面着手强化。

4.1 完善投资计划管理

投资计划是房地产企业投资管理工作的指导总纲与首要工作，是房地产投资闭环管理机制的起点。构建投资计划全过程闭环管控体系，是新形势下房地产企业投资闭环管理策略的重要措施。因此，房地产企业首先应当根据长远和战略发展方向，制订独立有效的投资计划或投资规划。当然在编制投资计划时首要考虑的是企业战略规划目标，在此基础上出具一份投资活动执行方案，明确投资方向、投资节奏、投资资金量、投资预期等，并结合企业当前自身的可用资金、技术等条件，谨慎合理选择计划投资的区域与项目类型，从根本上保证企业投资管理的科学性与前瞻性。

其次，投资计划要有计划地层层分解实施，并且定期检查、监督、考核计划的执行情况，同时结合市场变化与投资实际及时调整和控制计划的实施，使投资目标有效落地，从而开始新一轮的投资循环。此外，时移世变，房地产企业投资不再是靠拍脑袋豪赌，决策规范与否直接关系到投资能否实现计划预期。为此，在每次计划项目发生前，房地产企业组织审核计划的职能部门应加强对计划项目进行审查，要在战略全局层面经过调查、分析、讨论之后进行科学预判，并善于利用同类或相似投资项目的后评价辅助决策，这样才能避免投资冲动和主观随意性，防范决策失误。

4.2 加强项目实施全过程管理

房地产投资是以一个项目的方式进行，然而房地产项目实施涉及环节较多，做好项目实施过程中各项专业管理的闭环是房地产投资闭环管理机制的核心。房地产企业要在项目建设的同时进行动态化监控，按照计划—实施—评价—整改—完善为一体的循环管理决定工作程序，重点将项目实施过程中的预算、工程、成本、营销等各细项管理工作形成闭环。

首先，全面预算管理就是房地产项目投资与经营过程管理的有效工具，其管理质量要从预算编制和执行两个角度进行完善，做到编制切合实际，执行按部就班，合理安排资金[3]。通过事前考核项目预算编制质量、事中考核项目预算财务支出完成进度、事后考核投资预算执行结果，建立涵盖“事前、事中、事后”的项目预算闭环考核体系，确保在项目实施过程中充分体现预算管理成效。

其次，房地产项目施工建设必须先规划后实施，不得随意提高施工标准、变更设计、增加施工内容，坚决杜绝“边设计，边施工，边修改”的状况，对确需变化的，应及时调整计划或方案来应对出现的特殊情况。

最后，在项目成本控制方面，应利用PDCA管理工具，建立“目标成本形成，成本控制，如何得到动态成本，如何调整异常成本”的良性闭环成本管理模式，更是需要对成本管控的各个基本任务点予以高度重视，对于其中可能存在的各个问题和缺陷形成较强的控制和分析，对相关的任务环节开展调整，尽可能降低成本费用，保证实现“增效节支”闭环。

最重要的是，还要按照价值链的要求在项目投资管理全局中构建“投销供回支”闭环，由项目投资牵头，销售牵引，供货、回款和支出形成闭环，切实有效提升房地产企业投资转化率，实现计划项目投资的大闭环，从而实现循环管理对房地产企业投资的持久驱动。

4.3 加大跟踪监督力度

房地产投资管理，并非只是直接确定一个投资的计划、一个项目的方案，还需要建立跟踪反馈机制和差错纠正机制，这是房地产投资闭环管理机制的关键。

首先，正因为投资管理过程是一个复杂变化的时间延续性过程，所以房地产企业应借助投资管理信息系统等现代信息技术建立项目全生命周期跟踪管理机制来打破“各自为战”的管理格局，投资规模、分布、结构、运营效益和投资项目进展等相关数据信息快速地在各部门之间畅通传递，确保管理者在内外部环境发生变化时第一时间作出反应，以调整方向或暂停方式最大限度地控制好投资风险。

其次，采取自我评估和内部审计、日常监督和专项监督相结合的跟踪监督方式，即在每个关口，对房地产项目管理各部门、各环节阶段性工作成果及时开展自我评估和审计检查，发现或识别各部门、各环节管理工作进行中的问题能够第一时间反馈，推动持续纠正改进，形成闭环管理。

最后，跟踪监督不仅仅是靠某一两个部门的努力就能发挥作用的，而是需要多人员的参与、多方面的闭环，所以房地产企业要合理调配内外部资源，建立“内部+外部”的监督体系，在强化自我评价、内部审计等自主监督的同时充分运用行业监管、社会监督等外界力量参与到相应的工作环节中来，各司其职，各负其责，形成合力，全方位多角度跟踪监控项目各个阶段，使监督控制效果更为理想全面，从而确保投资项目按照计划实施。

4.4 注重后评价管理

后评价管理是扣好房地产投资闭环管理的最后一环，往往也是容易被忽视的一环。笔者认为可以从房地产企业整体投资和单个房地產投资项目两个维度重点考虑完善后评价工作。

一方面，从房地产企业总体投资工作角度出发，建立“评效益—评效果—评管理—提对策”的总体投资后评估体系，针对投资规模、分布、结构及投资过程、效益等情况分析成功的经验与失败的教训，把成功的经验和失败的教训都变成标准，巩固已有的成绩，同时防止重蹈覆辙，以利再战，从而与战略规划实现有效的闭环反馈。

另一方面，从具体投资项目复盘角度出发，在项目验收后投入运行的同时开始项目的评估工作，对照项目立项时所确定的直接目标、宏观目标以及其他指标对开发项目的周期、成本、收益、资金运作等状况进行分析评价，找出偏差和变化，为被评价项目实施运营中出现的问题提出改进建议并督促整改落实，同时也总结这次已完成项目的经验教训，与为以后新项目可行性工作起指导作用有机结合，形成投资项目管理的闭环体系。通过这些评价总结经验的运用，最终促使房地产企业投资管理水平螺旋上升。

5 结语

总之，投资管理是房地产企业投资与经营的重要组成内容。在新形势下，房地产企业要想长久发展，必须全局了解市场形势的动态变化，正视投资管理工作中存在的问题，充分意识到房地产投资闭环管理的重要性与紧迫性，通过不断完善投资计划管理、加强项目实施全过程管理、加大跟踪监督力度、注重后评价管理等，形成事前有计划、事中有监管、事后有评价、结果有应用的房地产投资闭环管理体系。这样的话，房地产企业才会在持续改进的投资循环中不断提升投资管理综合水平，得到持续健康发展。

参考文献：

[1]王彦太.国有企业在投资管理过程中存在的问题及对策分析[J].企业管理，2021（12）：108-109.

[2]赵西卿.论新形势下的房地产投资管理[J].投资与创业，2018（6）：16-17.

[3]孟秋荻.企业投资管理面临的问题与应对措施[J].财经界，2020（7）：48-49.

［作者简介］谢凤英（1987—），女，汉族，湖南邵东人，硕士研究生，研究方向：投资管理、战略管理。