房地产企业土地增值税税收筹划的分析

陈梅

摘 要：土地增值税在企业的税费中占据的地位较为重要，但是因为征收的税费较高，在进行征收的过程中给企业带来一定的负担，因此在进行实际的税费缴纳过程中需要对增值税进行合理的规划，减轻企业的税费负担。但是因为制定的政策存在一定的风险，在进行改革的过程中需要对政策进行一定的控制。本文主要针对房地产企业土地增值税税收筹划的分析。

关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划

一、我国在房地产企业中进行土地增值税筹划的重要意义

（一）对于激烈的市场竞争具有重要的作用。在市场经济条件下，房地产企业对土地增值税进行税收的合理规划不仅仅可以将企业的税费计划进行合理的安排，更加重要的是可以将企业适应竞争环境的能力进行一定的提升。现代企业的竞争是市场的不断发展造成的，但是税收的成本却随着收入的增加而不断的上升。在国家的宏观调控之下房地产企业的利润空间不断的压缩，受到国家政策的影响，税收的成本也在不断地增加，因此企业要想在激烈的市场竞争中不断的占据优势地位，通过对税收进行合理的规划是较为必要的行为。

（二）对房地产企业的财务管理水平起到一定的提升作用。社会经济政策的约束使得房地产企业不断的提升自身的财务管理水平，通过对财务各项措施的合理运用不断的提升财务的各项决策和规划的能力，提升资金的使用水平和流通的速度，对资金进行合理的使用，改善企业的现金流，促进企业财务管理的不断进步与发展。在进行财务管理的过程中，企业在进行土地增值税税收筹划的过程中需要对偷税漏税的行为进行杜绝，在对税收进行合理规划的前提下，严格的按照国家的各项政策进行，不能出现违反国家相关政策的现象。在国家不断的对房地产企业进行宏观调控的情况下，合理的利用企业自身的利润空间，将成本和利润进行合理的调整，使得企业的在不触犯法律的前提下不断的提升自身的经济效益，防止出现偷税和漏税的行为，增强整个企业的财务管理水平和自身的竞争力，不断的将自身的素质进行提升。

二、提升房地产企业土地增值税管理的具体方式

（一）对扣除项目进行合理的筹划。一般来讲，影响房地产开发企业土地增值税的主要因素就是增值税的增值额和扣除项目金额合计之间的比率。在土地增值税的增值率一定的情况下，就需要对扣减的项目进行合理的规划，合理的利用扣减项目对土地增值税进行控制，不断的增加企业的扣减项目，将房地产企业中的开发费用和开发成本进行合理的规划，使得税费减少。按照我国的税法规定，房地产开发企业在计算土地增值税时，土地增值税的扣除项目包括如下几点：一是取得土地使用权所支付的金额；二是房地产开发成本；三是房地产开发费用；四是与转让房地产有关的税金；五是其他扣除项目。在进行其他扣除项目扣减的过程中，从事房地产行业的纳税人可以按照土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的20%进行扣减。作为房地产开发费用的期间费用的扣除一般不是按照实际发生的费用扣除，而是按照企业支付土地所有权的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除。在企业的税收筹划中，纳税人可以将一部分的期间费用进行合理的筹划，将一部分期间费用直接的转到成本中，一旦在税收筹划之后进行转移，就会成为偷税行为，因此需要在事前进行一定的筹划。

（二）认真的研究国家的税收政策。我国的《土地增值税暂行条例》中的相关规定，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅的过程中，如果增值额未超过扣除项目金额20%，可以免征增值税。税法同时还对建造的普通住宅和非普通住宅、非住宅的税费进行分别的核算，进行不同的清算，建造普通住宅的税费预征收标准和非普通住宅、非住宅是不同的。因此应该合理的按照税收的规划进行税费的计算，利用税收的优惠政策降低在房产企业自身的税负，促进企业自身的发展。

（三）对土地增值税的征收范围进行筹划。土地增值税的课税对象。是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。在我国的相关税法的规范中，可以将房地产企业发生的装修费用计入到开发的成本中，将费用进行合理的扣除。房地产企业的土地增值税征收的范围加计扣除不包括土地使用权的转让行为，包括对土地使用权上建筑物的转让，因此在进行纳税筹划的过程中可以通过这方面的一些措施的制定对税费进行合理的规划，减轻一定的纳税成本，实现企业利润的最大化。

三、对房地产企业土地增值税的纳税筹划案例进行分析

某房地产公司于2006年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2008年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。因此公司决定于2008年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。当地契税税率为3%。公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：5500-3000=2500万元；增值率：2500÷3000×100%=83%；应缴纳土地增值税：2500×40%-3000×5%=850万元；应缴纳企业所得税：（5500-3350-850）×25%=325万元。公司应纳税合计为850+325=1175元

在进行纳税筹划的过程中可以进行以下的筹划：

（1）将公司进行开发，假设公司的土地增值税扣除项目为2000万元（不含土地价款500万元），期间费用为150万元，是时进行转让给同一控制的甲房地产开发公司。售价3000万元。这样土地增值扣除项目金额：2500（万元）；增值额：3000-2500=500（万元）；增值率：500÷2500×100%=20%；应缴纳土地增值税：500×30%=150（万元）；企业所得税：（3000-2500-

150）×25%=87.5（万元）；税款合计： 150+87.5=237.5万元。（2）甲房地产公司再增加500万元的土地增值税扣除项目，期间费用为150万元。后再转让给乙销售公司。售价为5000万元。1）购入时契税：3000×3%=90万元。2）土地增值税扣除项目金额（3000+90+500）×（1+20%）=4308（万元）；增值额：5000-4308=692（万元）；增值率：692÷4308×100%=16%；应缴纳土地增值税：0（万元）；3）企业所得税（5000-3000-500-150-90）×25%=315（万元）。税款合计：90+315=405万元。（3）乙销售公司发生期间费用为50万元，售价为5500万元。为减少契税负担，由甲房地产公司直接过户到客户处。企业所得税为（5500-5000-50）×25%=112.5（万元）；总税负为237.5+405+112.5=755万元；节税金额为： 1175-755=420（万元）。

由此可以看出单纯的增加销售的金额并不能使得企业获得更大的利益，还需要对税费和成本进行一定的考虑，这样才能实现利润的最大化，毕竟企业的成本和间接的费用也是对企业的发展起到重要的作用，对企业的利润造成的影响也是较为重要的，对企业的发展和利润的取得具有关键的作用。

结束语：在国家对房地产结构进行不断调整的环境下，房地产企业的项目开发具有重要的影响作用，但是房地产企业具有自身的特殊性，国家对房地产行业的控制作用也是较为明显的，制定各项税费措施对房地产行业进行一定的指导。房地产企业在不断地发展中，如何的做到税费的合理规划是最近企业较为关注的问题，为了不断地增强自身的竞争力，越来越多的企业意识到税收筹划的重要作用。按照合理的方式进行项目扣减项的筹划、合理的利用国家的相关税费政策、对免征税费的项目进行合理的利用，都是进行纳税筹划的重要方式。企业通过制定合理的方案，不仅可以提升企业的竞争力，同时可以增加企业的利润，减少税费开支，促进企业的长久发展。

参考文献：

[1] 胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2014，04：360-366.

[2] 马永霞.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].中国集体经济，2014，30：83-84.