2000万的“乌龙”谁埋单？

徐 嵩 杨 政

俗话说，安居才能乐业，买房本是件高兴事，但陈先生却因为购房引发一场纠纷，签好房屋买卖合同后才发现购房合同中的房子和自己看中的房子不一致，2000万元买的别墅竟然还“狸猫换太子”了，货不对板的大别墅又该谁来负责？

案情简介

陈先生退休后想购买一套带大花园的别墅，闲来养花种草，颐养天年，于是找到某中介公司介绍房源。中介向陈先生推荐了一套带有1000平方米花园的毛坯别墅，并带陈先生去现场查看。陈先生对这个花园一见钟情，十分满意，当即缴纳了“诚意金”，几天后就和“房主”李女士、中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定以2000万元成交并支付了200万元定金（含之前的“诚意金”）。

两天后陈先生兴冲冲带着设计师到现场准备给房子做装修设计时，却意外发现购房合同中的房号和自己此前看中的房号不一致，合同中显示李女士出售的房号和中介带去看的房号并非同一栋，而是互为“邻居”。自己看中的是带大花园的毛坯别墅，而李女士出售的却是已经装修且花园面积明显较小的一套。

陈先生立马联系中介公司，经核查，发现是中介公司带其看错了房源，而且陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售。

随后陈先生以其看错别墅，存在重大误解为由，要求退回定金，却遭到李女士拒绝，陈先生诉至法院，要求判令撤销合同，退回定金等。

法院经审理后判决：撤销陈先生与李女士签订的房屋买卖合同中的房屋买卖法律关系，李女士返还陈先生支付的200万元定金及利息。该判决现已生效。

案例评析

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”那么什么是重大误解呢？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第十九条规定：“行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。行为人能够证明自己实施民事法律行为时存在重大误解，并请求撤销该民事法律行为的，人民法院依法予以支持；但是，根据交易习惯等认定行为人无权请求撤销的除外。”即：重大误解是由于误解人自己的大意、缺乏经验或者信息不通而造成的，是当事人自己的过失，而非合同相对方的欺诈、胁迫或乘人之危。重大误解中的误解应是对合同内容构成重大的错误认识，也就是合同双方的意思表示不一致。产生重大误解的合同能直接影响到当事人所应享有的权利和义务，合同的履行会使得误解者的利益受到较大的损失或者达不到误解者订立合同的目的。

（漫画/赵晓苏）

在本事件中，房产中介带陈先生看 的是一套带1000平方米花园的毛坯别墅，陈先生看中的也是这一套房子，因此其想购买的也是该套房屋。而与其签订房屋买卖合同的并非陈先生看中的这套别墅的所有权人，而是相邻房屋的所有权人李女士，因此双方签订的房屋买卖合同确定的房屋是李女士所有的房屋，而非陈先生看中的那套房屋，很明显，陈先生是误以为自己购买的是自己看中的那套房屋，存在重大误解。陈先生提供的微信记录也显示，陈先生在签订合同三天内即与中介公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈先生陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，法院认定在涉案的《房地产买卖合同》中，陈先生单方构成重大误解，可以行使撤销权。

但在此次乌龙事件中频频出现的中介公司是否要承担责任？案例里中介公司全程参与，从介绍、看房、签合同都是中介公司陪同，中介公司收取中介费，提供的服务却导致客户买错房子，中介公司的失职行为也是造成本案发生的直接原因。首先，中介公司本应确保提供给交易各方的相关信息资料是准确的，但本案的中介公司明显没做到。其次，陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售，中介带买家看不是自己公司放盘销售的房屋，属于严重失误。房产中介公司作为专业从事房产中介的公司，在居间服务的过程中，应认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。对于200万元定金对应的利息损失，因为中介的原因造成的，买卖双方也可以向中介索赔有关损失。■