以房屋买卖担保民间借贷的解释路径

崔晓磊

长春财经学院，吉林 长春 130117

近年来，民间借贷纠纷成为司法实践中民事纠纷的主要类型，仅2017年全国范围内就有近193万案件。为了担保民间借贷合同的履行，新型的交易方式也不断产生，其中以房屋买卖担保民间借贷的交易类型最为常见，为此，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《民间借贷解释》)设二十四条用于规制以房屋买卖担保民间借贷的交易形式。依据该条，法院依照民间借贷关系审理，使买卖合同徒有其名，难谓符合当事人的交易设计，一刀切的做法也忽略的具体案件之间的区别。根据房屋买卖担保民间借贷的司法裁判和理论学说，至少存在以下几种解释路径。

一、房屋买卖与民间借贷并立说

房屋买卖与民间借贷并立说认为，房屋买卖合同与民间借贷均为有效的合同，两个合同是并立关系，当事人可以选择履行。该说的典型案例是“最高院(2011)民提字第344号”(以下简称朱嘉案)。

(一)典型案例：朱嘉案

基本案情：朱某某与嘉某某公司签订十四份《商品房买卖合同》，并办理了销售备案登记手续，嘉某某公司出具相关发票。之后，朱某某与嘉某某公司又签订一份民间借贷合同，约定朱某某借款1100万元给嘉某某公司，若嘉某某公司到期偿还了该笔欠款，朱某某把合同、备案登记和发票还给嘉某某公司，若嘉某某到期不能偿还该笔欠款，嘉某某公司将以相关房屋抵顶给朱某某，双方互相不支付任何款项。

当事人、一审法院、二审法院、山西高院再审、最高院再审对本案事实认定没有争议，争议焦点在于当事人之间的法律关系的性质是商品房买卖关系还是民间借贷关系。一审法院、二审法院认定是商品房买卖合同有效，借款合同是对该合同的补充，因此是商品房买卖的法律关系。山西高院再审认为借款合同是主合同，当事人之间是民间借贷关系。最高院认为：两个合同均属有效，同时存在房屋买卖和民间借贷两个法律关系，当事人可以选择履行，朱某某与嘉某某公司的房屋买卖行为是民间借贷的担保，同时民间借贷为房屋买卖的履行附加了解除条件，若嘉某某公司清偿欠款，那么房屋买卖合同不再履行，若嘉某某公司未能清偿欠款，则履行房屋买卖合同。

(二)房屋买卖和民间借贷并立观点之评析

在房屋买卖和民间借贷并立说的视角下，房屋买卖与民间借贷均为有效合同，这种观点符合意思主义的立场，充分考察了当事人的订立房屋买卖合同及借款合同的意思，没有贸然否定房屋买卖合同的效力，这是其优点，值得肯定。但是，房屋买卖与民间借贷并立说的观点可能存在一定的问题：第一，如当事人发生争议诉至法院，债权人可以根据房屋价值的涨跌决定履行房屋买卖合同还是履行借款合同，而债务人处于完全被动的地位，这对于平衡债权人和债务人的利益较为不利；第二，该种交易模式下，当事人的真实意思是否存在瑕疵，以及真实意思如何确定可能存在一定的难度，比如在借款的时候，债务人相对于债权人处于弱势地位，为了获得借款，债务人对于债权人提出的条件均表示同意，这是否存在显失公平、欺诈、胁迫等情形存有疑问；最后，房屋买卖与民间借贷并立的交易模式设计较为复杂，需要对房屋买卖合同附解除条件，否则可能存在两个合同同时有效，需要双重履行的问题。当然，如果当事人的交易模式清晰，法院裁判不应当拒绝承认该种交易模式的效力，房屋买卖与民间借贷的并立说有待于司法实践的进一步的检索和改进。

二、房屋买卖合同无效说

房屋买卖合同无效说是指，在房屋买卖担保民间借贷的交易关系中，房屋买卖仅作为一种担保存在，不具有独立存在的价值，又因为房屋买卖担保民间借贷是一种(后)让与担保，违反《物权法》的禁止流押条款而无效。

(一)典型案例：杨嘉案

基本案情：杨某某与嘉某公司签订了房屋买卖协议，杨某某向嘉某公司支付了购房款340万元，嘉某公司未杨某某出具了相关发票，只是相关发票由嘉某公司持有。双方在房管局进行了备案登记。杨伟鹏支付的340万是向嘉美公司的债权人支付的欠款，而后嘉美公司又分期向杨伟鹏支付了61万元，嘉美公司主张是借款利息，而杨伟鹏拒绝说明。

一审及二审法院均认为双方之间是商品房买卖关系，最高院再审则认为双方之间是民间借贷关系。最高院认为，判断杨某某与嘉某公司否存在民间借贷关系，并非单纯依赖于双方之间是否存在书面的借贷合同。只要债权人杨某某举证证明了其与嘉某公司之间存在民间借贷关系即可，杨某某与嘉某公司又签订了房屋买卖协议，该房屋买卖协议构成了二者之间的民间借贷的担保，虽然以房屋买卖协议担保民间借贷属于非典型的担保，杨某某与嘉某公司之间没有成立抵押权或者质押权，但既然房屋买卖协议具有了担保的功能，就必须受到《物权法》中的“禁止流(押)质”的原则的限制，相关的房屋买卖协议无效。

(二)房屋买卖合同无效说之评析

房屋买卖合同无效说更符合《民间借贷解释》第二十四条第一款的规定，该学说存在一定的问题：首先，合同属于私人自治的工具，合同无效是国家对私人合同关系最严厉的惩罚，因此，合同无效必须限于法律明确规定的情形，动辄以合同无效处理新型的交易关系不符合私法自治的精神；其次，以房屋买卖担保民间借贷并不属于让与担保或者后让与担保，只能认定为是非典型的担保方式，我国物权法关于禁止流(押)质的原则并不必然适用于所有的担保形式；最后，房屋买卖合同无效的法律后果仍然需要返还、赔偿损失等，并不意味这房屋买卖合同无效就只需要按照民间借贷关系审理这样简单的处理。

三、民间借贷转化为房屋买卖说

民间借贷转化为房屋买卖说是最新的司法实践及学理观点，其理论基础是债的更改(转化)，根据该说，民间借贷法律关系转化为房屋买卖关系。该说的典型案例是“最高院指导案例72号：(2015)新民一初字第2号”(以下简称汤彦案)。

(一)典型案例：汤彦案

基本案情：汤某等四人与彦某公司先后签订多份借款合同，为担保该借款合同履行，汤某等四人与彦某公司分别签订多份商品房预售合同，并向房管部门办理了备案登记。彦某公司到期不能偿还借款，双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦某公司将其名下房屋出售给汤某等四人，购房款由债务人拖欠债权人的民间借贷本息代替，不足部分等到产权转让手续办理完毕之后再由汤某等四人交给彦某公司。

一审法院认为，房屋买卖合同不违反物权法禁止流质规定，真实有效。最高院认为，“当事人之前确实存在民间借贷关系，且为履行该借款合同，签订了商品房预售合同并办理了预告登记，但当事人系争商品房买卖合同是在债务人不能偿还借款本息情形下重新协商，将民间借贷关系转变为房屋买卖关系，将借款本息转为购房款，此种交易不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》禁止流(押)质的情形，也不属于《民间借贷解释》第二十四条的情形。汤某等人与彦某公司对于民间借贷转化为房屋买卖的这种变化达成了一致，属于合同自由的范畴，应当得到法律的尊重。”

(二)民间借贷转化为房屋买卖说

最高院该指导案例是在《民间借贷解释》之后颁布，这说明，在以房屋买卖担保民间借贷的解释路径上并非只有《民间借贷解释》第二十一四条之唯一路径，存在多种解释的可能。该说有以下的优势：第一，和房屋买卖于民间借贷并立说相似，该说尊重私人之间的意思自治，符合意思主义的立场，对于以房屋买卖担保民间借贷的交易模式具有相当的解释力；第二，民间借贷转化为房屋买卖说是以房屋买卖合同代替了民间借贷，避免了同时存在两个有效合同的平衡问题，也避免了房屋买卖合同无效的复杂法律后果问题；第三，民间借贷转化为房屋买卖说关注了债之关系的动态过程，符合债法的本质，有债的更改的理论基础，兼具理论与实践价值。

四、结论：区分具体情形选择解释路径

针对以买卖合同担保民间借贷的行为，《民间借贷解释》第二十四条规定按照民间借贷关系审理，但司法解释一刀切的做法存在一定问题。根据理论界和司法实践的裁判，以房屋买卖担保民间借贷至少有三种解释路径：一是房屋买卖与民间借贷并立说；二是房屋买卖合同无效说，三是民间借贷转化为房屋买卖说。上述三种解释路径分别针对不同的情况，各有优劣，应当根据不同案件的具体模式，判断采用何种解释路径：首先，考察当事人的意思，判断房屋买卖与民间借贷是否存在并立的关系，若是则采用房屋买卖与民间借贷并立说的解释路径；其次，判断房屋买卖合同订立的目的是为了担保民间借贷还是为了转化民间借贷之债，对于前者适用房屋买卖合同无效说的解释路径，对于后者适用民间借贷转化为房屋买卖说的解释路径；最后，无论采纳何种解释路径，均以当事人意思自治为先，只有当事人意思自治与法律相悖，再适用法定规则。