关于农村房屋买卖纠纷的几点思考

【摘 要】 本文阐述了农村房屋买卖的纠纷类型及特点，介绍了农村房屋买卖的现行制度及司法实践中对农村房屋买卖合同效力的认定方法，提出了解决农村房屋买卖纠纷的几点对策。要平衡宅基地使用权的用益物权性和社会保障性；建立完善的宅基地使用权登记制度；对合同效力的认定与物权归属区别对待；完善农村社会保障体系；做好法院认定合同无效后的救济工作。

【关键词】 农村；房屋买卖；合同效力；纠纷处理

一、农村房屋买卖的纠纷类型及特点

1、纠纷类型

农村房屋买卖引发的冲突是多种多样的，总结来看纠纷类型主要包括起诉要求履行合同，此种情形主要是买房为原告，要求卖方履行合同。另一种类型是起诉要求法院确认合同无效，此时主要是卖方反悔想要取回房屋而作为原告起诉。对于第一种诉讼请求涉及内容简单，纠纷处理比较容易，不会引发其他后果，而对于请求确认合同无效的纠纷则涉及双方根本利益，另外由于此类案件相关法律法规并不完善，司法实践中就变得难以处理。此种纠纷大致的情形是房屋买卖的事实已经发生很久，且合同已经履行完毕，稳定的占有关系早已形成，看似并无起诉的理由。但是，卖方在巨大的经济利益的驱使下不惜违背诚信撕毁合同，他们通常以合同不符合国家相关的法律法规的强制性规定为由，请求法院认定此种交易所涉及的买卖合同无效。

2、纠纷特点

农村房地产交易所签订的农房买卖合同应符合买卖合同的基本特征即房屋所有权应移转给买受人。农村房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同也应该具有自己独特的特征。农村房屋买卖纠纷多发生于农村村民与非集体经济组织成员之间。对于这类纠纷，由于买卖双方身份明显不同于普通的房屋买卖合同，这就注定了其与一般买卖合同纠纷具有不同的处理规则。从合同本身的履行情况来看，大多数合同卖方已经交付了房屋，买房者也已经支付了价款并且入住，稳定的占有关系已经形成，不足的是房屋已经违法登记或者尚未登记。从诉讼请求来看，多数是卖方请求人民法院确认买卖合同无效，而普通买卖则不会因为双方的特殊身份而影响买卖合同的效力，诉讼发生的原因大都是因为利益驱动，房价的不断攀升是卖方毁约的主要原因。

二、农村房屋买卖的现行制度

1、《物權法》中与农村房屋买卖的相关规定

《物权法》中关于宅基地使用权的规定仅仅有四条。这有限的四条笼统地包括了宅基地使用权的含义及其取得、流转、消灭等。这四条大致包括了以下内容：宅基地使用权人可以在宅基地上建造房屋及其附属设施，但必须合法。宅基地的取得和使用以及转让是被允许的，但要符合土地管理法和国家规定。特别是第一百五十五条的规定，[1]更是说明了物权法对宅基地使用权的转让是认可的，但是关于流转的规定太过简单。第一百五十三条规定宅基地使用权的取得、行使、和转让，适应土地管理法等法律和国家有关规定。仅仅从本法的规定我们很难判断宅基地应当如何流转，也无从得知当房屋转让时宅基地使用权是否能随之转让。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的变动要履行登记手续，且登记是不动产物权发生变动的必要条件。宅基地使用权作为不动产物权亦应当符合不动产物权变动的公式方法即登记生效。

2、《合同法》及《民法通则》中与房屋买卖的相关规定

从《民法通则》第一百七十一条的规定[2]可以看出所有权的权能包括占有、使用、收益和处分。村民对房屋的所有权作为所有权的一种理应包含所有权能而不能有所限制。我国商品房买卖中贯彻“房地一体”主义，使得房屋和建设用地使用权一并转移，这不会阻碍房屋的自由转让。农村房屋也属于村民的完全所有权，其转让也应该是畅通的，可此时贯彻“房地一体”主义却有很大障碍，因为我国宅基地使用权的特殊性质使得其不能随房屋一并随意流转。

《合同法》第52条关于合同效力的规定第五项以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定[3]可知房屋买卖合同无效的判定应该以合同法或者行政法规为依据。

3、《土地管理法》中与农村房屋买卖的相关法律规定

从《土地管理法》第62条第一款[4]以及第四款[5]的规定可以看出该法律只是规定了“一户一宅”的原则，并未禁止农村房屋的买卖。《土地管理法》第63条规定可以看出：该条禁止将集体土地用于非农建设，却并未禁止合法建造房屋及其房屋所依附的宅基地使用权的转让，更没有禁止农村房屋买卖，只是对农转非进行限制，以保护耕地红线。宅基地本质属于建设用地，其主体发生变动不会引起土地性质的变化，这个条款并不涉及宅基地使用权流转问题。

4、国家有关政策对农村房屋买卖的规定

1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。以上几部属于国务院发布的相关规定，这些规定基本上都是禁止城镇居民购买农村房屋，这也是目前的国家政策。

三、司法实践中对农村房屋买卖合同效力的认定

立法的模糊导致司法实践中对农村房屋买卖合同效力的认定也出现了很大分歧，同案不同判的现象时有发生。各级法院对此类合同效力的认定主要有两种：合同有效、合同无效。

1、合同有效

合同有效的判例在司法实践中并不多，根据厦门市同安区人民法院2013年的调查报告显示，此类判决大约占到20%。如泰州市人民法院审理王某和李某农村房屋买卖纠纷一案时认为该民事纠纷所涉及的买卖合同系当事人的真实意思表示，合同条款并无无效或可撤销的情形出现，李某主张合同无效是受利益驱动，这是有违民法诚实信用基本原则的行为，不应支持，遂做出驳回李某诉讼请求的判决。农村房屋买卖合同是买卖合同的一种类型，应该符合合同的一般要求，不能因为标的物的特殊性就把其纳入公法的调整范围，进而践踏私人领域之自由。做出有效判决的法院普遍认为此类房屋买卖合同是双方当事人意思自治的结果，并且合同已经履行完毕，原告因土地升值等向法院主张合同无效，是不诚信的表现，同时这种行为不符合合同无效制度的初衷和立法本意，也会动摇社会秩序的稳定。韩世远教授认为“如果按照私法中“法不禁止即自由”的说法，那么农民是可以出卖自己的私有房屋的，我国法律对于买受人的身份并没有做出限制，所以买受人既可以是本村村民或外村村民也可以是城镇居民。[6]该观点支持城镇居民可以成为农村房屋买卖合同的主体，从根本上否定了无效论者对合同主体进行限制的观点。endprint

2、合同无效

国务院有关部门不断出台文件限制城镇居民购买农村房屋，法院在做出判决时往往会考虑到国家政策，在我国司法实践中认定此类买卖合同无效也就成为了主要做法，大约占到此类案件的80%。最著名的当属北京“画家村”事件“李玉兰诉马海涛案”。此案一审法院通州区法院审理认为李玉兰系城市居民，依相关法律规定其不具有购买农房的主体资格，该合同无效，买卖双方均应返还因该房屋买卖合同而取得的财产。一审判决合同无效后，李玉兰上诉。法院二审仍然认定合同无效，判决同时指出马海涛系主要过错方，李玉兰可另行向法院主张赔偿。本案虽已经尘埃落地，但因此也引发了蝴蝶效应，更多农民开始向法院主张合同无效，因此案触发的纠纷还在继续。法院做出无效判决的主要依据如下：第一，宅基地使用权的主体身份有特殊限制，允许交易会打破“一户一宅”的农村宅基地政策。我们土地的现状是人多地少，人均可耕地面积少，故国家基于此国情考虑，限制城镇居民购买农村房屋以阻止宅基地的随意流转进而危害土地制度和集体的利益。第二，农村集体经济组织的大部分村民都没有进行房屋产权登记。城镇居民购买农村房屋将无法进行产权登记，《房屋登记办法》中规定只有集体组织的村民才可以进行产权登记，集体经济组织以外的人不予进行宅基地使用权和房屋所有权的产权登记。第三，认定合同无效可以更好的保护农民的利益。我国是农业大国，农村人口超过7亿，农村的稳定才能保证国家的稳定发展。农民相对来说是弱势群体，国家应该对其予以特殊照顾。此类纠纷中，农民大都处于弱势，他们向法院主张合同无效的诉讼请求，首先涉及的是房屋的居住权，这是事关国计民生的大事，认定合同无效更能维护作为弱势群体的农民的利益。第四，很多法院发布文件明确城镇居民与农民的房屋买卖合同无效。根据审判实践，这些文件往往会成为其他法院的参考。如（京高法〔2004〕391号）和（鲁高法〔2005〕201号）指出：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。第五，支持农村房屋买卖合同有效的学者认为：房屋买卖完成以后，房屋装修或改造会使得其价值增加，认定无效会引起新的诉讼，不能达到司法定分止争的功能，对和谐社会的建设也是大大不利的。考察此类纠纷我们不难发现，到农村购买房屋的主体大多是城市居民中的富商、政府官员等。[7]特别是其中的政府官员，更是造成恶劣的社会影响，法院判决农村房屋买卖合同无效符合当前的国家政策，也更能遏制潜在的买方继续做出此类有违国家政策的行为。因此法院应认定农村房屋买卖合同无效。

四、解决农村房屋买卖纠纷的几点思考

1、平衡宅基地使用权的用益物权性和社会保障性

鉴于我国目前农村社会保障体系还不健全，对宅基地的使用权主体加以特殊的身份限制对农民基本居住条件具有很大保障，也有利于维护农村集体经济组织全体成员的利益。然而，正是由于这种社会保障方式的身份性，使得宅基地使用权流转受到严重阻碍，宅基地的价值也被极大的削弱，同时也是对作为特殊物权之宅基地使用权的权能的破坏，当农民因种种原因离开农村时宅基地被大量闲置，造成了极大的资源浪费，对于农村土地市场的发展和农民的融资带来严重阻碍。可以流转的东西价值才会凸显，流转也是财产的本质属性。在我国资源有限，农民融资困难的背景下，放开宅基地使用权的流转，会使得资源得到有效利用以实现资源的最优配置。同时，允许宅基地使用权自由流转能更好的发挥其保障性的功能，流转使得宅基地价值提高从而使其保障更充分。其次，宅基地使用权是农村集体經济组织成员的财产权，把限制农民的财产权当作对农民的社会保障，而不是更多的想办法从多方面保障农民的权益，这是有关部门在推卸责任。所以，我们应该从其他方面加大投入来完善农村社会保障制度，而不是将对宅基地使用权的限制作为一种保障手段。即使根据现阶段的土地政策将其赋予社会保障性，也不能为了形式意义上的保障功能而实际上削弱其保障性，其流转制度应逐步放宽，以做到流转与保障二者之间的平衡。

2、建立完善的宅基地使用权登记制度

宅基地要顺利流转，必须要明确使用权的主体及其权属范围，只有这样才能真正保障流转的安全性。根据《物权法》第十条[8]、第十四条[9]及第一百五十五条[10]之规定可以看出，我国的宅基地使用权采取的是登记生效主义，其并未对城市和农村做出任何区别对待，故根据法律精神可知采取的是城乡一体化登记制度，但是时至今日，我国也没有完成宅基地使用权的登记工作。2014年8月1日五部委联合下发的《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》。该通知扩大了不动产登记的范围并且是第一次明确的把宅基地使用权和集体建设用地使用权纳入到不动产统一登记制度中来，这样就可以为城乡统一的建设用地市场的形成奠定产权基础。该通知的下发释放了这样一个信号即宅基地有望与城市建设用地一样纳入土地流转的范围。

3、合同效力的认定与物权归属区别对待

很多人认为现行的登记制度使农村房屋买卖无法真正实现，认定无效更符合实际。而个人认为，合同效力的认定与房屋所有权的变动应该分别认定，不能因为无法登记就否定合同的效力。只要符合合同的有效要件，农村房屋买卖合同就应该认定有效。《物权法》第15条[11]第一次明确规定了区分原则。合同行为与物权行为息息相关，合同是物权变动的原因，无合同则无物权变动；同时合同行为与物权行为在效力判定上又彼此独立，合同行为的效力以《合同法》为依据进行判定，不动产物权的变动则根据《物权法》有关公示的原则进行判定即不动产物权变动的登记生效主义。所以合同的成立、生效与物权变动并无必然的因果关系。为达到不动产物权变动而订立的合同与物权本身是不同的，必须区别对待。对于合同来说，其效力如何取决于合同本身是否违反法律的效力性强制规定和社会的公共利益，若完全符合则一般应当认定已经成立的合同生效，除非法律有特别规定。合同与登记其实并无必然联系，合同是契约，是当事人之间的一种合意。而登记本质是物权变动的公示方法，它只是昭示物权的变动。登记针对的是物权行为而非合同行为，若合同符合有效的条件但没有办理登记，其效力并不受任何影响。在商品房买卖合同中，买卖双方基于相同的意思表示订立合同后就会生效，此时房屋所有权能否发生移转取决于登记与否，若尚未履行登记程序，则房屋所有权不能发生转移，但是房屋的实际占有人因为有效的房屋买卖合同而成立的事实上的占有关系仍然具有准物权的性质，理应受到法律保护，出卖方应该承担违约责任。考察设定登记制度的目的，我们可以看出登记的作用是为了让其他人知道物权变动的结果以达到公示的目的。就房屋而言，登记的只能是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。登记是房屋所有权变动的要件，而非房屋买卖合同的效力要件，没有办理过户登记不影响己成立的房屋买卖合同的效力，只是所有权未发生变动而已。endprint

4、完善农村社会保障体系

目前，我国城镇的社会保障制度与农村社会保障制度的发展差距很大，这种不平等也极易引发社会问题。因此应当加快农村社会保障制度建设，在城乡发展一体化的基础上建立城乡社会保障一体化，从而实现人人平等。党的十八届三中全会提出，要“推进城乡基本公共服务均等化”。现阶段，农村的保障主要还是土地保障，正因如此才使得农村房屋和土地的流转受到很大限制。国家在设计宅基地制度的时候出于当时经济水平低下的考虑赋予农村宅基地以保障功能，但时至今日，国民的平均生活水平已经发生了质的飞跃，如若再一味坚持宅基地的居住保障功能显然是不合理的，也是不公平的。改变宅基地的功能，建立完善的农村社会保障制度是合理的制度选择。农村社会保障制度的发展可以使土地挣脱枷锁，回归流转自由。如果认为，我们没有“国家福利”，但有“土地福利”，却有可能使人误以为我们的农民已经具有了“另一类型”的社会保障，从而取消了建立农村社会保障体系的任务，这无疑是有害的。[12]2015年，国务院提出建立统一的城乡居民医保制度，这是社会保障制度中对农村医疗保障的探索，也是我国建立农村社会保障制度的尝试。我国目前还没有制定社会保障法，使得社保制度的建立和发展无明确的法律依据。鉴于此，全国人大应加快社会保障法的制定，立法先行才可使得一切有序进展。此外，农村社会保障体系的建立还需要政府加大财政投资力度。在改革中，政府应积极发挥其核心作用，增加财政投入，加强制度实施过程中的监管，建立起以政府为主导的社会保障体系。

5、法院认定合同无效后的救济

我国目前司法实践中对此类合同经常做出无效认定，有必要对认定合同无效后买卖双方予以救济，以弥补诚信危机。农房买卖合同纠纷中，出卖人在买卖合同履行完毕后请求法院确认买卖合同无效，双方返还。法院若确认买卖合同无效，应该考虑到诉讼时效的适用。若起诉时尚未超过诉讼时效，法院可以判决买受人返还房屋或者不当得利。若起诉时诉讼时效已过，则不应支持卖方要求返还房屋或不当得利的请求。合同认定无效，在认定房屋的归属后，要考虑各方的过错来确定各自的赔偿责任。民事法律关系主体的地位是平等的，对于买卖双方责任认定时应该平等对待，责任与过错相适应。考察农房买卖纠纷可以看出，大都是作为卖方的农民主动毁约，他们的这种行为本身就是不值得提倡的，那么法律自然不能助长不正之风。但是赔偿的范围如何，需要有相对明确的规定，这样法院判决才会保持一致。首先来看卖方的损失，卖方的损失已经达成了共识即房屋出卖期间买受人的使用费用，这个参照同期房屋租赁的价格予以确定。再来看买方的损失，这个是比较复杂的，属于信赖利益损失，其包括直接损失和间接损失。直接损失主要指缔约费用及其利息，间接损失是指因订立此合同而丧失的与其他人订立合同取得利益的机会损失。在农村房屋买卖合同的订立过程中，城鎮居民为订立合同需支付交通费、筹集房款费用。在合同被法院认定无效且卖方予以返还的情形，城镇居民因为丧失与其他人订立房屋买卖合同的机会，从而使城镇居民无法得到因房屋价格上涨带来的经济利益。况且此类纠纷大多是由于卖方受房屋价格上涨或拆迁等利益驱动而产生，因此有必要要求卖方对买方予以补偿，此时可以参照房屋的现存价值和宅基地升值的价值来决定赔偿的数额。若诉讼时效已过，法院虽然认定合同无效，但同时判定不予支持卖方返还房屋的请求时，可由买方给予卖方适当补偿，此时可以参照买卖合同成立时商品房的价格予以确定，补足差价。

【注 释】

[1] 《物权法》第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记.

[2] 《民法通则》第171条：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利.

[3] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据.

[4] 《土地管理法》第62条第1款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准.

[5] 《土地管理法》第62条第4款：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准.

[6] 韩世远.“居民买农房纠纷的裁判之道”[n].人民法院报，2007-12-6（005）.

[7] 孟勤国.“物权法开禁农村宅基地交易之辩”[j].法学评论，2005.4.

[8] 《物权法》第10条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定.

[9] 《物权法》第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力.

[10] 《物权法》第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记.

[11] 《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力.

[12] 秦晖.农民中国：历史反思与现实选择.北京：中国法制出版社，2000.52.

【作者简介】

韩德辉，中共西藏自治区委员会党校教师.endprint