产权交易机构保障优先承租权合法行使的路径探讨

◎麻源澈（广西国际商务职业技术学院，南宁530000）

优先承租权是指承租方根据法律规定或合同约定，获得以同等条件优先于第三人承租房屋的权利。《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）出台以前，优先承租权由租赁合同主体约定产生。《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，房屋承租方享有以同等条件优先承租的权利。”至此优先承租权从一项约定性权利上升为一项法定性权利，弥补了法律体系中关于优先承租权的空白，使承租方的利益得到进一步维护，该条款也是对如今蓬勃发展的租赁市场的及时回应。可以说，优先购买权保护的是承租方从属权利中的“所有权”，而优先承租权保护的是承租方从属权利中的“使用权”。

优先承租权是为了调整出租方与承租方的法律关系而产生，出租方与承租方主导该权利的行使实为必然。但在产权交易领域，产权交易机构作为租赁关系以外的第三方，对优先承租权合法有效的行使具有重要的推动作用。产权交易机构通过对原承租人的优先权进行审查、进行产权交易风险提示及救济帮助、完善涉及优先承租权的进场交易制度，可为承租方在参与交易机构的业务活动中，提供更便利、高效和安全的行使优先承租权，同时也维护出租方及其他各方法律主体的合法权益，进而促进产权交易机构提供更为优质的产权交易服务，最终促进房屋租赁产业的高速高质发展。

一、产权交易机构中涉及优先承租权的问题

虽然产权交易机构相对于出租房和租赁方为中立的第三方机构，但在推进涉及优先承租权业务开展时，随时会涉及优先承租权行使纠纷带来的经营风险。

（一）对优先承租权的行使条件分歧较大

在实践中，对于优先承租权的分歧主要集中在优先承租权的行使条件上。法定优先承租权的行使条件包括以下要件：1.满足同等条件。2.在合理期限内主张。3.存在合法有效的租赁关系。4.出租人继续出租房屋。但出租方和承租方对于这些条件的认知分歧较大。

在租赁物进入交易所交易过程中，承租方往往认为“满足同等条件”是指自己无需参与竞价活动，等竞价结束后，自己向出租方承诺自己以竞价的结果来续租租赁物，认为此刻也可以行使优先承租权。但根据现有交易机构交易规则，若想要续租租赁物需报名参加关于租赁物的竞价活动，否则无权主张优先承租权。

实践中有些承租方认为，自己的优先承租权来源于法律的规定，无需参与交易机构的竞争活动。例如，在宝应县山阳镇公民村经济合作社与嵇万忠农业承包合同纠纷中①，由于承租方嵇万忠不了解交易机构的交易规则，从而错过了关于租赁物的竞价报名时间，进而错失了关于租赁物的竞价活动的机会，最终丧失了租赁物的优先承租权。承租方对于租赁物必须通过产权交易机构挂牌表示不解，不认可在产权交易机构的挂牌行为。例如，广州市房屋开发建设有限公司和广州市越秀区南方第二幼儿园房屋租赁合同纠纷一案中②，被告广州市越秀区南方第二幼儿园作为承租方以自己的办学性质和相关政策为由，不认可出租方广州市房屋开发建设有限公司就房屋通过交易机构进行挂牌行为，但法院认定“原告是国有企业，为保证国有资产的保值增值，必须按照相关文件要求通过广州产权交易机构挂牌对涉案物业进行公开招租”，承租方在对优先承租权的行使条件存在质疑的情况下，就会误认为是出租方与承租方恶意串通，损害其优先承租权，进而诉至法院，引起众多不必要的纷争。

（二）出租方未履行相关义务而产生纠纷

承租方行使优先承租权以其知道出租方将继续出租房屋并有潜在的第三人承租的可能性为前提，因此出租方负有对承租方的通知义务。一般来说，通知内容应包括涉及拟出租的房屋的全部条款，通知方式可以包括书面或者口头等方式，通知期限以双方约定为准，若无约定应在合理期限内进行通知。若出租方未履行或未适当履行通知义务，进而影响承租方行使优先承租权，此时对承租方的救济和保护措施较为欠缺，实践中出租方侵害承租方优先承租权的方式主要包括：在不通知承租方的情况下出租给第三人；拒不告知承租方续租条件，待原租赁合同期满后出租给他人；出租方以自用房屋为由收回房屋，短期内又将房屋出租给他人。对于进入产权交易机构进行招租的房屋，产权交易机构依据现有条件很难识别出租方是否向承租方进行了关于房屋继续租赁的通知。房屋租赁交易完成后，若承租方认为其优先承租权受到损失，极有可能将出租方连同产权交易机构诉至法院，增加产权交易机构的涉诉几率。

（三）涉及优先承租权的进场交易方式有待明确

现有交易行业中公开竞价的方式主要包括取拍卖、招投标、网络竞价等，然而这些竞价方式的初衷和逻辑，未必与承租方优先承租权制度完全吻合。

拍卖是以公开竞价形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。经拍卖程序成交的合同乃诺成性合同，拍卖师最后落锤后，租赁关系即告成立，若具有优先承租权的承租方不参加拍卖环节，最后拍卖师在租赁关系成立后询问承租方是否接受最高应价者的价格条件进而行使优先承租权时，若承租方愿意，其将会获得优先续租房屋的机会，而之前成立的合同旋即失效，拍卖结果将失去意义，进而造成了原承租人与最高应价者之间不平等的地位关系。

根据《中华人民共和国招标投标法》的相关规定，在招投标过程中，投标人之间不得串通，投标人的投标方案在开标前处于保密状态。因此承租方在无法知道潜在的中标方案的情况下，其无法明确最终中标方案中的条件自己能否接受，因此很难根据“同等条件下”来判断自己是否行使优先承租权。若开标时再允许承租方以“同等条件”行使优先承租权，这对其他投标人无疑是不公平的，导致《招投标法》的立法目的难以实现，司法实践中，承租人进行类似主张并未得到法院的认可。例如，在鹤峰县长冠商贸有限公司与鹤峰县走马镇古城村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案中③，原承租方鹤峰县长冠商贸有限公司在第三方锦昌公司竞标成功后再提出同等租赁条件，这有悖招标公平原则，也有损招标活动的严肃性，这是对“同等条件”的曲解。原承租方鹤峰县长冠商贸有限公司在此种情形下申请行使优先权，必然得不到法院的支持。

网络竞价相较于拍卖和招投标具有快速、便捷、成本低的特点，随着网络的普及、基础设施的不断完善，网络竞价在各类交易中的使用比重也会逐渐增大。但在实践中存在的问题也较为突出，由于技术的不稳定性导致在网络竞价的过程中出现网络中断的情形，从而没能保障承租人优先承租权的行使。例如，在湖北伍家台旅游发展有限公司与丁光荣房屋租赁合同纠纷一案中④，原承租人丁光荣已向交易所报名参加房屋网上竞价，由于网络中断，丁光荣未能竞价成功，由其他竞价者竞得，此时责任的承担存在争议。由于竞价程序不够严谨导致竞租人存在恶意串通，存在损害原承租人优先承租权的可能性和空间。例如，在苏州市吴中区星海艺术教育培训中心与苏州市吴中区木渎镇善人桥村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案中⑤，竞价人金葵花物业公司利用竞价交易规则与竞价人金太阳培训中心恶意串通采取联合行动的方式排除了原承租人星海培训中心的竞价权利，进而使原承租人星海培训中心丧失行使优先承租权的机会。

二、产权交易机构处理优先承租权相关问题的对策

（一）对原承租人的优先承租权进行审查

产权交易机构中有关优先承租权的制度用于指导相关业务，而规范的业务操作是确保优先承租权顺利实施的重要保障。因此产权交易机构在处理涉及优先承租权的租赁活动时应该对房屋是否存在优先承租权进行审查、对具体项目中的同等条件进行具体认定。

1.对房屋优先承租权真实性进行确定

《民法典》规定的优先承租权的客体仅限于房屋租赁，因此不包括其他不动产和动产。“公租房、廉租房作为保障房，其承租方有特殊的资格条件要求，并不当然享有优先承租权。”产权交易机构在租赁项目进场招租前，可要求出租方出具关于房屋优先承租权的声明，若房屋存在优先承租权，且承租方主张优先承租权时，则让出租方出具《房屋存在优先承租权》的声明作为交易备查文件进行公开。若房屋存在优先承租权且承租方放弃主张或房屋不存在优先承租权，则让出租方出具《房屋不存在优先承租权》的声明作为交易备查文件进行公开。优先承租权作为承租方的一项法定权利，其可根据自身需要选择是否放弃该权利，若出租方放弃该项权利，出租方应要求其出具相关说明，进而避免今后不必要的纷争。

不仅在入场前可以对房屋的优先承租权进行明确，同时在成交后的租赁合同签订阶段也可对优先承租权进行约定，可以在租赁合同中约定新的承租方放弃优先承租权或者明示不具备优先承租权的情形。此时产权交易机构需在公告阶段对相关情况予以充分公示。

2.对同等条件进行具体认定

在现有优先权的相关制度下，关于同等条件的认定较难统一，实践中对同等条件的认定出现各式各样的标准，例如房屋租金金额、支付方式、支付期限等，因为对于同等条件的理解，优先购买权与优先承租权存在的巨大差异，买卖合同作为即时性合同，在交易完成后，主要权利义务即宣告结束，因此价款及支付方式、支付期限为优先购买权中同等条件的主要指向。而租赁合同是一个持续性的合同，主要权利义务随着租期的存在而一直存在，因此其考虑的因素较为丰富，包括双方的信赖基础、行业性质、承租方经济实力、承租方信誉、承租方的经营业绩及承租方偿债能力等。“因此同等条件应当包括主观条件和客观条件。就主观条件而言，如果承租方在原来合同履行过程中，存在严重违约行为，影响双方信赖关系时，不能认为满足同等条件。同时，对于客观条件，即合同核心条款，相对于优先承租权也应当作更宽泛的理解，一般包括租金标准、支付方式和期限、租期、租赁用途以及其他影响双方权利义务的内容。”⑥租赁合同往往从各个方面设置了详细的条件，但不见得每个条件的设置同等重要，因此产权交易机构及出租方在衡量是否达到同等条件应主要考量主要条款，对于非主要条款大体一致即可。

（二）进行产权交易风险提示及救济帮助

1.对承租方的风险提示及救济

产权交易机构的租赁业务中，大部分的承租方租赁房屋大多是为了进行商业活动，在原租赁期内已经积攒了一定的有形或无形资产，若承租方因优先承租权受侵害而无法继续租赁房屋时，将会给其带来严重的损失和不稳定的社会因素。在实践中有三类阻挠承租方行使优先承租权的行为，“一是出租方和第三人以虚假租赁合同阻止承租方续租；二是出租方和第三人勾结，迫使承租方接受不合理续租条件；三是出租方以收归自用为名，拒绝承租方续租”。⑦

当承租方的优先承租权受到侵害时，有两种不同的处理观点，一种认为，出租方与第三人订立租赁合同侵害了承租方法定利益，法院应该认定合同无效。另一种认为，尽管出租方侵害了承租方的优先承租权，但出租方与第三方根据合同自由原则订立了租赁合同，是合法有效的，对于承租方所遭到的损失，出租方进行相应赔偿即可。现实中，租赁活动有共性的一面,同时也存在其复杂独特的一面，不能一刀切地选择其中一种观点。在判定时应结合出租方的侵权方式、程度及危害性、第三人是否善意并遵循现有法律对合同的效力进行综合判定，也就是要充分考虑各方的利益，选择恰当的纠纷处理方式，平衡各方利益才能最终达成共识。若产权交易机构发现出租方有恶意规避承租人行使优先承租权的情形，可及时通知承租人主张权利，也可将出租人列入黑名单，减少甚至杜绝其进场交易的可能性。

2.对出租方的风险提示及救济

承租方的优先承租权值得被保护，但是出租方的合法权益也不容被忽视。若出租方是出于正当理由而损害了承租方的优先承租权时，其可不对承租方进行赔偿。例如，承租方在租赁期间存在较为严重的违约行为，承租方延付、拒付租金、未经出租方同意转租给他人、随意更改房屋用途、对于房屋进行严重损毁或使用房屋进行非法活动，进而使出租方对其丧失了信任基础，或者出租方收回房屋是为了自用或现有政策导致拆迁、改建的，这些情况就不可归责于出租方，均构成排除优先承租权的正当理由。在司法实践中，当租赁合同到期，出租方声称将房屋收回自用，若承租方不能证明出租方已将房屋出租给第三人，则法院则会认定承租方请求行使优先承租权的理由不成立。为确实维护承租方优先承租权，应该对出租方收回房屋后再次出租进行限制，例如，经过三个月后才允许出租方再次出租房屋，否则，承租方不丧失优先承租权，产权交易机构可提示出租人保留相关证据并做好相关备案工作，防止或阻止优先承租权行使纠纷的产生。因此产权交易机构规范的业务流程，对于出租方及承租方的权利救济都极为重要，因为产权交易机构提供了一个极具公信力的平台，相关材料可作为相关事实认定的有力证据。

（三）完善涉及优先承租权的进场交易制度

1.对现有制度进行修改

目前关于优先承租权的法律法规仅有《民法典》第七百三十四条规定，该规定较为原则，并无其他司法解释或下位法规定，因此给交易行业带来遵循上的困难，但是交易行业甚至产权交易机构本身可以制定不与现有法律制度相抵触的有关优先承租权的租赁服务制度，这些制度包括对优先承租权的确认、行使和救济等方面，其中最为经济的方法并不是推翻现有制度另起炉灶，而是在现有制度框架下进行修改。例如，可以在租赁项目进场章节添加出租方对承租方的通知规定，要求出租方确实履行关于房屋即将招租的通知义务并出具相关材料，若承租方明示放弃优先承租权、不参与房屋的竞价活动、无故拒收相关通知或经过合理期限后仍不回复，承租方将丧失优先承租权。若承租方回复行使优先权，出租方应提示其及时到产权交易机构报名参加竞租活动。若出租方未履行或未适当履行通知义务，进而影响承租方行使优先承租权，产权交易机构可以拒绝与出租方进行合作，阻止其租赁项目进场挂牌。若承租方因出租方的原因丧失继续承租房屋的机会，产权交易机构可以协助其维护权利。

2.选择网络竞价作为优先承租权的进场交易方式

相比之下，拍卖和招标并不适合涉及优先承租权的租赁活动，而网络竞价则较为适合。网络竞价作为一种实时、便捷、高效竞价方式越来越广泛深入地应用到现有各类交易业务和板块中，因此可以在网络竞价的制度中添加对优先承租权行使的制度规范。网络竞价方式可根据现有材料如租赁合同等进而标识竞租人是否具有优先承租权，在竞价过程中给予原承租人特殊标识及操作权限，通过特殊标识可以让其他竞租人知道该租赁项目有原承租方并且其极有可能行使优先承租权，因此会全面衡量、谨慎出价，通过赋予原承租方额外操作权限，可让其与其他竞租人同等出价的权利，进而确保其优先承租权在“同等条件下”的行使。

注释：

①参见宝应县山阳镇公民村经济合作社与嵇万忠农业承包合同纠纷案，江苏省宝应县人民法院民事判决书（2018）苏1023民初3542号。

②参见广州市房屋开发建设有限公司和广州市越秀区南方第二幼儿园房屋租赁合同纠纷案，广东省广州市越秀区人民法院民事判决书（2021）粤0104民初18144号。③参见鹤峰县长冠商贸有限公司与鹤峰县走马镇古城村村民委员会房屋租赁合同纠纷案，湖北省鹤峰县人民法院民事判决书（2017）鄂2828民初400号。

④参见湖北伍家台旅游发展有限公司与丁光荣房屋租赁合同纠纷案，湖北省宣恩县人民法院民事判决书（2020）鄂2825民初249号。

⑤参见苏州市吴中区星海艺术教育培训中心与苏州市吴中区木渎镇善人桥村经济合作社房屋租赁合同纠纷案，苏州市吴中区人民法院民事判决书（2018）苏0506民初5925号。

⑥参见金绍奇《论法定优先承租权》，载于《行政与法》2021年10期。

⑦参见王燕军《房屋租赁合同中优先承租权问题初探》，载于《生产力研究》,2009年(18)。