租赁合同中承租方不完全履行下的法律应对

朱丽君

中国海洋置业有限公司，北京 100029

本文主要以租赁合同关系中，承租方的不完全履行的几种情形入手进行法律分析，围绕企业实际应用提示几点法律风险并提出具有可操作性的法律应对措施。

一、承租方不完全履行的法律分析

不完全履行是指债务人虽已履行债务，但其履行不完全符合约定的本旨，以瑕疵行为或者加害行为给债权人造成损害的结果。租赁合同关系中，对于双方来说，其主要债务亦不相同，出租方的主要债务是为承租方提供符合约定的房屋并保证房屋在租赁期内能够正常使用，而承租方的主要债务是向出租方支付租金。但是，承租方的不完全履行不仅仅包括不按约定支付租金或不能足额支付租金，还包括不按约定房屋性质及用途使用、擅自转租、不返还租赁物等等情形。下面笔者将针对几种常见的承租方不完全履行的情形分别展开法律分析及探讨：

(一)承租方延迟支付及不足额支付租金的法律分析

1、承租方有权延迟履行的除外条款

承租方按照约定向出租方支付租金是其主要义务之一，租赁合同中承租方不完全履行最常见的便是不按约定支付租金(即延迟交付)及不能足额支付。承租方无正当理由不支付或延迟支付租金的，出租方可以在合理时间内对承租方进行催告，逾期仍不支付的，出租方有权请求解除合同。但是注意有两种情形除外：一是因第三人主张权利，致使承租方不能对租赁物进行使用或收益的；二是因不可归责于承租方的原因，致使租赁物全部或部分损毁、灭失的。在此两种情形下，承租方可以要求部分减少或不付租金。比如出现不可抗力情形、出租方交付租赁物不符合合同约定的使用条件导致合同目的的无法实现、租赁物出现质量问题，出租方拒不维修，承租方可援引同时履行抗辩权拒付房屋租金。但在适用同时履行抗辩权是有一定条件的限制，其一，须双方互负的债务均已届清偿期，因此如果出租人不肯维修房屋，而承租人拒绝支付租金时，可以援用同时履行抗辩权，但是出租人以此为理由，要求取回其已交付的租赁物，这种行为就违反了同时履行抗辩权的要件，因为承租人只有在租赁关系期满或终止时，才负有返还租赁物的义务。其二，双方债务须具有对价性，也就是说需要双方基于同一合同产生，建立在同一个合同关系上，反之则不能成立同时履行抗辩权。如承租人向出租人要求返还其曾为租赁物支付的保养维护等费用，显然这两种债务分属不同的合同关系更不具有对价关系，故此不能援引同时履行抗辩权拒绝返还租赁物。

另外需要说明的是，《合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租方的安全或者健康的，即使承租方订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租方仍然可以随时解除合同。”此处也是对出租方租赁物的重大瑕疵而为承租方作出的一种瑕疵担保。

2、关于租赁合同中租金诉讼时效的适用

作为出租方，追索租金首先要注意的是诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条第三款规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。但在租赁合同中经常约定分期支付租金的情形，因此诉讼时效中所谓的“一年”究竟从何时开始起算的问题一直以来存有争议。最高院2008年9月1日颁布的《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”此规定一经出台看似平息了诸多争议和困惑，似乎也统一了裁判标准。何为“同一债务”？何为“同一债务分期履行”？为何最高院就租赁、借贷、买卖合同中分期履行诉讼时效问题会有不同答复？诸如此类问题给我们带来了理论上可探讨和思考的空间。

2013年12月19日《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(以下简称“北京高院租赁纠纷解答”)认为：“房屋租赁合同约定分期支付租金，承租方未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效”；而《上海高院对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定》也曾对此作过解答，即“诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租方欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。”上海市高级人民法院民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知(沪高法民一〔2010〕13号)中也指出：“约定分期支付租金的，承租方未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效，因为每期租金构成独立的债务。”笔者认为，每次欠租所形成的债务具有一定独立性，因为租赁合同中租金是一种继续性的给付之债，发生欠租租金是相对于一段时期内出租方让渡的使用权所形成的独立债务，每次给付的租金也是不同笔的债务，所以司法认定每期均视为独立完整的债权债务起算点为该期债务履行届满之日次日起算是有据可依的。但是如果将诉讼时效分别计算也会有割裂同一租赁合同的整体性之嫌。再援引一起司法判例【最高院(2011)民提字第304号民事判决书】的裁判要旨中指明该案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。也是基于保护债权人的合理信赖利益，促进交易，节约诉讼成本上考虑，同时只要当事人在诉讼时效期间内主张过权利也可以发生中断的情形，况且，在承租人发生多次不支付租金的情况下，出租人还可通过约定提前解除合同条款等救济方式维护自身权益。

综上，无论是因为最高院案例具有一定的判例指导性还是在司法实践中均倾向性的认定分期支付租金纠纷的诉讼时效应自最后一期租金约定支付期间届满次日计算。

(二)承租方擅自改变租赁物的用途和现状的法律分析

写字楼租赁合同只是转让租赁物使用或收益的权利，承租方对该租赁物享有的仅为使用权，而非所有权，无权对租赁物进行处分，否则就是侵犯了出租方的财产所有权，需要承担相应的法律责任。

1、司法实践上的法律认定

2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“城镇房屋租赁司法解释”)第七条明确指出：“承租方擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租方要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租方请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”合同法对承租方未正当使用租赁物的责任也进行了约定，承租方未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物遭受损毁的，出租方可以解除合同并要求赔偿损失。《城镇房屋租赁司法解释》第十三条也规定了“承租方未经出租方同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租方负担。出租方请求承租方恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

2、承租方经出租方同意的除外情形

此外，要注意承租方经出租方同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的情形下，人民法院处理意见一般为：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租方负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

(三)承租方擅自将租赁物转租他人

《合同法》第二百二十四条规定：“承租方经出租方同意，可以将租赁物转租给第三人。承租方转租的，承租方与出租方之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租方应当赔偿损失。承租方未经出租方同意转租的，出租方可以解除合同。”《城镇房屋租赁司法解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效，履行期届满或者解除，出租方请求负有腾退房屋义务的次承租方支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”当然，出租方未同意承租方转租的情形下，承租方与次承租方的租赁关系并不一定是无效的，但是出租方有权解除与承租方的租赁合同，也可要求次承租方支付房屋占有使用费。

1、出租方默示行为的法律后果

为了维护租赁权所产生的经济关系的安定性，发挥稳定和促进交易的作用。一般来讲，同意转租，应当由出租方作出明示表示。默示能否成为同意转租的形式呢？最高院《城镇房屋租赁司法解释》第十六条对此进行了规定：出租方知道或者应当知道承租方转租，但在六个月内未提出异议，其以承租方未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

2、擅自转租情形下，出租方对次承租人采取救济手段的法律分析

对于承租方未经出租方同意转租房屋，出租方得知承租方擅自转租后对次承租方采取断水断电等手段是否合法有效呢？根据合同相对性原则，出租方有权解除其与承租方之间的租赁合同，次承租方可以依据《合同法》第二百二十八条的规定：“因第三人主张权利，致使承租方不能对租赁物使用、收益的，承租方可以要求减少租金或者不支付租金。”向转租人或承租方要求解除转租合同，并有权要求转租人或承租方承担履约不能的违约责任。出租方向承租方或转租人行使合同解除权时，次承租方原生效的转租合同随着出租方合同解除权的行使而发生终止的法律后果。在出租方与承租方未能解除租赁合同的情况下，出租方对次承租方不能行使返还请求权。出租方只能在解除其与承租方之间的租赁关系后，行使请求返还租赁物的权利，届时方可采取断水电气等手段。

(四)承租方返还租赁物应尽到相应的义务

租赁合同届满时，承租方应按合同约定返还租赁物，这是承租方的基本义务，否则，承租方需承担相应的违约责任，在实践中，承租方应注意在约定的租赁物用途下合理使用并应尽到妥善保管及注意义务，返还租赁物时无需对损耗进行赔偿，对租赁物进行了装饰装修及改造扩建，承租方应当予以恢复原状。但经出租方同意的，可不予恢复。

二、承租方不完全履行下的法律救济及风险提示

(一)通知义务

一旦承租人拒缴租金或者延迟交付租金，出租方均有权与其解除租赁关系，但从法务人员实操方面来看，需提示出租方行使通知义务，也就是说必须在出租方给予承租方合理期限后通知承租方支付租金，且在仍不能履行时出租方可解除租赁合同。通知的形式多种多样，但通过挂号信、邮政特快专递等邮寄信函通知方式或通过媒体公告通知方式在司法实践上被认定证据力最强。因为此种形式的证据最容易收集举证。需要说明的是如果是邮寄方式通知，就需要明确在特快专递邮寄物品栏内注明信函内容，如限期腾退通知书等字样。故此而言，此类证据要尽可能详尽具体且多次(建议至少三次)，避免承租方以出租方未尽到通知义务督促其缴纳租金为由，持续占有使用租赁物，进一步扩大出租方的租金损失。

另外，为了防止诉讼时效期满，在承租方欠租之日起每次将到一年期届满之前向其发出催缴通知书或者欠租确认函。同样，作出解除合同决定也需要通过前述的方式告知承租方解除合同。

(二)出租方采取断电(水、气)等救济手段的合法性分析

在承租方出现延迟支付及不能足额支付租金时，出租方能否有权以此为由采取断电(水、气)等行为，并要求承租方并承担在此期间的租金呢？这也要区分几种不同的情形来看，如果合同有明确约定，出租方对承租方采取断电(水、气)等手段不违反法律性强制性规定，并且承租方经出租方催告并事先告知将采取断电(水、气)等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金(目的仅为要求承租方支付租金)，则出租方采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，是合法有效的。承租方还应当支付断电(水、气)期间的租金。

然而，在司法实践中，出租方拖欠租金的行为往往达到合同解除的标准，导致出租方要求解除合同，近而采取断电(水、气)等手段，是否合法有效呢？同样也需要区分不同情况：如果双方已达成合同解除协议，或在法院的裁定下解除，又或者在合同到期后出租方不再续租的情况下，承租方拒不腾退并返还房屋，出租方采取断电(水、气)等手段属于合法手段，不承担任何法律责任；如果合同并未解除，承租方欠租属于违约行为，应追究其相应违约责任，但是出租方断水、气等行为亦是对承租方违约，应承担由此给承租方造成的损失。

承租方是否还应当支付断电(水、气)期间的租金呢？司法实践中亦有不同处理。如果断电(水、气)根本影响到承租方的使用，不能实现合同目的，承租方有权要求不支付该期间的租金；否则，只能要求减少租金支付。但是在拖欠租金以达到出租方解除合同的条件时，承租方在断电(水、气)后仍占有拒不交还房屋，依据出租方是否解除合同，并给予合理的腾退期限等原因，给予出租方合理的补偿且仍需支付租金。

(三)合同需根据实际和综合考量后加以约定

各地司法实践的不尽相同提示我们，在双方订立合同时需要更为周详严谨的考量，尽可能全面约定违约责任和处理方式，如约定出租方的单方解除权为承租方拖欠租金达多少月以上或拖欠某类费用达多少元以上；约定可用停水停电的方式催收拖欠租金；也可约定承租方在租赁合同届满后故意拖延不交还租赁物，出租方有权封存、拍卖房内物品等。但需要注意的是，在租赁合同到期后，承租方拒不腾退房屋，出租方清理房内物品时，即便合同中明确约定有权进行处置，也要做好物品清点记录及物品保管工作，全程留有影像资料或其他视听证据，最为稳妥的方式是聘请公证处的公证人员到现场进行物品提存公证。提存公证是可作证据使用的一种法律手段。否则可能“转化”为侵权就得不偿失了。

随着经济形势的变化、双方合作关系的波动以及整体社会大众法治意识的增强，租赁合同纠纷的概率总体是呈上升趋势，如果因合同订立的不严谨或法律应对不准确很有可能给企业造成较大的经济损失。对于法务工作而言“减少损失就是变相的增加利润”。因此，对于合同签订过程中法律风险的把控是企业经营中以及企业法律顾问最应注意的重要控制环节。