金税工程下房地产企业税务风险识别与防控

高丽霞

【摘 要】 房地产企业作为我国国民经济的重要支柱，对国家税收做出了重大贡献，金税工程全面实施后，借助互联网和大数据，税务机关的税收征管效率不断提高和智能化，也促使房地产企业完善相应的风险控制体系。文章以金税工程为出发点，介绍了房地产企业税务风险管理的必要性，分别从土地取得、开发施工、项目销售以及项目清算等环节进行税务风险识别，分析房地产企业税务风险的成因，提出税务风险的防控措施，致力于帮助房地产企业完善税务风险防控体系，促进企业良性发展。

【关键词】 房地产企业； 税务风险； 金税工程

【中图分类号】 F810  【文献标识码】 A  【文章编号】 1004-5937（2022）24-0142-05

一、引言

党的二十大报告指出，过去十年来党中央提出并贯彻新发展理念，着力推进高质量发展，推动构建新发展格局，实施供给侧结构性改革，制定一系列具有全局性意义的区域重大战略。税收工作作为建设新发展格局的重要工作之一，近年来涉税的战略主要包括健全现代化预算制度，优化税制结构，完善财政转移支付体系等。随着大数据的发展，金税工程不断升级优化，对税收征管水平的提高和涉税战略的实施起到了重要的作用。2015年我国先后实现金税三期的试点、并库和运行，一年后全国全面推行金税三期优化版，金税三期形成了一个网络覆盖率100%，年事务处理量近100亿笔，税务机关内部用户超过60万人，纳税人及外部用户超亿人（户）的全国税收管理信息系统。国家税务总局明确，金税工程四期将于2022年年底前完成开发工作，我国将进入“以数治税”的时代，总局希望借助计算机网络和大数据技术，提高税务机关税收征管效率和税收征管水平，优化税制结构，实现税收现代化，促进新发展格局的构建，同时对企业全部税种的相关工作流程进行监控，促使企业更加注重税务风险，提高纳税人的税务风险管控水平。

改革开放以来，我国房地产行业利润水平处于市场前列，是国家税收的主要来源之一，2022年1月29日财政部公布的数据显示，2021年全国一般公共预算收入202 539亿元，其中與土地和房地产相关税收中，契税7 428亿元，土地增值税6 896亿元，房产税3 278亿元，耕地占用税1 065亿元，城镇土地使用税2 126亿元，加上房地产企业的增值税和企业所得税，房地产行业税收占全国税收比例超过20%。但房地产企业自身经营特点给企业税收征管带来一定难度，随着金税工程更新，我国税控系统不断优化完善，企业违规操作将会面临更大的税务风险，中国房地产业协会公布2022年上半年收录的全国房地产开发企业各类不良信用信息共计57 263条，共涉及房地产开发企业10 784 家，不良信用信息的类型主要包括欠税信息、失信被执行人、行政处罚、经营异常、严重违法失信和重大税收违法信息，其中欠税行为占74.02%，可见对房地产企业税务风险研究非常必要和紧迫。

现有文献主要从以下方面入手：第一，从房地产企业内部管理层面出发，分析房地产企业税务风险的成因和控制措施[1-2]；第二，从房地产企业业务层面出发，分别从土地获取、项目建设、项目销售等环节，分析房地产企业存在的税务风险，提出防控措施[3]；第三，从金税工程实施原理出发，研究房地产企业税务风险高于其他企业的原因和控制措施[4-5]；第四，以2014—2018年上市公司为例，实证分析了内部控制、税收征管与企业税务风险之间的联合效应，从内部控制角度提出企业税务风险防控办法[6]。已有文献对房地产企业税务风险的成因和控制措施研究，主要是从企业内部控制或业务层面进行分析，与已有研究相比，本研究的意义在于将金税工程和房地产企业业务环节有机结合，认识到金税工程下房地产企业税务风险管理的必要性，以金税工程为基础，分别从土地取得环节、开发施工环节、项目销售环节以及项目清算环节进行税务风险识别，分析税务风险的成因，建立完善的税务风险防控体系，有助于企业防范税务风险，促进房地产企业可持续发展。

二、金税工程下房地产企业税务风险管理概述

（一）金税工程简介

1.金税工程主要内容

金税工程是国家级的电子政务工程，主要针对税收征管业务，在“互联网+”时代，利用强大的数据分析能力，建立的高科技管理系统。

20世纪90年代推行了金税一期和金税二期，主要以上门解决税务问题和提供技术服务为主。2001—2015年经历了金税三期的提出、试点、并库、运行等，在2016年全国全面推行金税三期优化版。金税三期主要是建立统一技术基础平台，利用平台收集税务数据，经过国家税务总局和省级税务局两级处理，收集的数据和应用内容覆盖所有税种、工作环节，国税地税两局与相关部门联网，最终形成征管业务、行政管理、外部信息和决策支持四个应用系统。2020年11月金税工程四期的采购公告发布，金税四期在金税三期的基础上加入非税业务的查验，加强企业信息核查，企业信息在国家各部委和多个大型银行等机构共享，实现全部数据、全部业务、全部流程的监控。

2.金税工程特点

随着大数据等新技术的深入应用，金税工程不断更新升级，现阶段主要有以下五个特点，第一，覆盖全部业务，统一业务标准。金税工程不仅覆盖各层级税务机关征管的全部税种，而且覆盖纳税人税务管理的全部环节，增强了税收征管的规范性和制度性。第二，税务事项简化。简并涉税事项、流程和表单，精简处理环节，主要目标是减少税务机关的工作负担和纳税人的办税负担，实现“让数据多跑路，让纳税人少跑路”。第三，办税服务多元统一，满足纳税人的纳税服务需求。提供网上或电话等多样化的办税服务渠道，以及涉税事项处理、信息查询、推送与发布等全方位的服务。第四，信息实时共享。金税四期将各银行纳入联网核查系统，银行及非银行支付机构在日常业务中可以通过核查系统实时查验企业信息。第五，全员建档模式。为所有办理税务事项的组织和自然人建立档案，实现税收全员建档。

3.金税工程税务风险管控流程

金税工程实现对税务风险自动识别，其对税务风险管控流程如图1所示。

（1）数据采集环节，数据主要包括内部数据和外部数据，内部数据指纳税人报送的信息数据，包括公司基本信息、经营数据和纳税信息；外部数据主要是从银行或其他中介机构获取的数据，可以与内部数据相对比，判断内部数据的真实性，并达到补充内部数据的作用。（2）风险识别环节，风险识别主要内容包括数据真实性识别、税负合理性识别和税种间逻辑关系识别，金税系统中建立模型，测算风险指标数值，当企业存在税务风险时对应数值显示异常。（3）风险评价环节，金税工程结合纳税人总税负大小、风险税额大小、风险影响程度等因素，设置风险指标预警值并对风险进行排序，金税工程按照不同等级的税务风险，提示税务机关实施不同的监管措施。（4）风险应对环节，金税系统预警后，税务机关根据风险等级和提示措施进行监管，可要求纳税人自查纠正或补缴税款和滞纳金。（5）质效管理环节，该环节对税务机关进行监督和审查，主要是上级税务机关对风险事项跟踪评价。

（二） 金税工程下房地产企业税务风险管理的必要性

税务机关利用大数据等新技术优势，不断更新升级金税系统，对税务机关和纳税人都产生了积极影响，一方面，金税工程使房地产企业税收征管更加智能化和信息化，金税工程根据房地产企业特点、行业背景和商业模式，对房地产企业税务风险进行画像调查，从国家、行业、企业出发，多方位收集房地产企业数据信息，对房地产企业自成立以来的涉税问题、涉税环节、涉税行为进行税务风险测定，还原企业真实的业务逻辑，建立风险特征库和风险管理办法；另一方面，在金税工程下，房地产企业涉及税种多和税额大等特点，给企业带来了更为复杂的税务问题，增加了房地产企业税收处罚成本，对企业发展提出了更高的要求。

因此，在金税工程下进行房地产企业税务风险识别和防控是非常必要的，对税务风险的认识有助于增强房地产企业经济利益获取能力，金税系统优化促使企业在资源配置时考虑税务成本，有利于企业对各项资源进行最优的统筹配置，同时及时、足额缴纳税款有利于提高企业社会形象，建立良好的信誉，提高企业核心竞争力，促进企业长远发展。

三、金税工程下房地产企业的税务风险识别

（一）土地取得环节的税务风险识别

房地产企业运营的前提和必要条件是获取土地使用權，企业在取得土地使用权或改变土地用途时会涉及契税、城镇土地使用税、耕地占用税和印花税等，如果企业工作人员不熟悉相关税法规定，少缴税款或逾期缴纳，企业将会面临加收滞纳金的处罚，也有可能忽略相关税收优惠，增加不必要的税收负担。

在金税工程下，土地管理部门的土地信息和规划部门的规划信息在平台中实时更新，税务机关在企业取得土地使用权或者变更土地用途时便获得相关信息，如果企业未及时向税务部门申报土地信息并缴纳契税、耕地占用税、城镇土地使用税等，会被风险控制系统识别，给企业带来税务风险。此外，房地产企业在取得土地时，契税等税种的计税依据是取得土地使用权的全部价款，因此涵盖实物资产、货币资金、有价证券等所有形式支付的对价，对老旧小区的开发改建项目，计税依据要包括拆迁补偿费、补助费等，其他方式取得土地还可能涉及土地评估费和拍卖佣金等，部分企业对计税基础不明确，导致纳税金额与金税系统中税源登记有差异，触发金税工程的预警系统。

在该环节中，契税、城镇土地使用税、耕地占用税等税种联系密切，房地产企业对这些税种的税收优惠认识混乱，错误使用税收优惠导致漏缴税款或者重复纳税而增加不必要的税收负担。当房地产企业未全部缴纳三个税种税款时，金税工程下的风险识别环节会判断税种之间的逻辑关系，系统根据风险模型进行风险识别，做出预警。

（二）开发施工环节的税务风险识别

房地产企业运营的核心和重点是项目开发施工环节，该环节涉及到的税种比较少，主要是增值税进项税额抵扣和当年企业所得税的计算，但该环节是除土地取得环节外，各项成本费用投入最大的环节，涉及资金流和纳税额巨大，对后续土地增值税的计算也会产生影响。

房地产企业成本确认的主要问题是虚增开发成本，开发成本会影响企业所得税额和土地增值税额的计算。一些企业可能会通过虚列开发成本达到减少利润总额，进而减少税负的目的，其中主要涉及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等。金税工程平台中收录建设管理委员会等政府部门和工程造价等中介机构的造价信息，与房地产企业申报的开发成本进行对比，充分判断企业开发成本是否合理，设置风险区间，差异超过正常区间时给企业出示风险预警。

房地产企业在进行账簿设置时未建立分项目的成本明细台账或账务混乱，对归集的成本项目没有办法按照公司章程或者建筑面积有效分配，在成本归集时出现不透明、不合理的情况，使某些项目成本重复结转，增加了当期缴纳企业所得税、增值税和后续项目清算环节的税务风险。在金税系统中，税务机关利用政府其他部门和中介机构等各方数据，对比分析企业是否存在成本费用重复列入开发成本的问题，根据房地产行业特点，收集具有行业普遍性的重复列支项目，建立重复列支项目数据库，严格排查企业申报中涉及到的风险较大的项目。

（三）项目销售环节的税务风险识别

在房地产企业运营中，现金回流的重要环节是项目销售环节。由于企业需要较大的现金流，且房地产企业在收到预收款时应预缴税款，因此在此环节可能出现逾期纳税或者少缴税款的情况，主要涉及增值税、印花税、企业所得税和土地增值税等。

这种税务风险主要是由于不同销售方式造成的，一方面，房地产企业将商品房用于换取生产资料、抵偿债务、投资入股、捐赠、职工福利等行为，在会计和税法方面对这些行为的处理存在差异，在税法上房地产企业对这些行为应该视同销售，计算缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，部分房地产企业对于视同销售行为不敏感，可能导致漏缴、少缴税款的税务风险。税务机关利用金税工程强大的数据共享能力，将信息数据与其他政府部门进行交换和共享，实现对房屋状态实时追踪，重点监督房地产企业视同销售行为。另一方面，房地产企业采取开盘预售方式，在项目未完工前进行销售，收取的购房定金等款项，应该作为收入，按照预收款缴纳增值税和土地增值税，预估净利润预缴企业所得税，金税系统中建立了企业所得税和增值税的对比模型，主要对比两个税种申报中收入的差异，若企业出现未将预收款作为收入、预计净利润与行业标准相差较大、增值税和企业所得税中收入差异较大等行为，金税系统会严格排查，做出风险预警。此外，金税工程可以利用大数据分析房屋竣工验收时间和交付时间，借此来判断增值税申报纳税期限，确认企业是否及时足额缴纳税款。

（四）項目清算环节的税务风险识别

项目清算环节是房地产企业运营中的重要组成部分，在全面清算过程中容易发现之前环节存在的税务问题，主要涉及销售方面和成本确认归集方面，对增值税、企业所得税和土地增值税等税款的缴纳产生影响。

税法规定房地产开发项目全部竣工、完成销售时应当进行土地增值税清算，部分房地产企业在经营过程中销售商品房未开具发票或延迟开具发票，以达到延后缴纳税款的目的，随着金税工程升级，政府各部门实现信息共享，税务机关能够实时跟踪房屋状态，若企业未按照税法规定开具发票，极易被税务机关查处，将会面临加征滞纳金和罚款的税务风险。

当房地产企业开发项目中既涉及普通住宅又涉及非普通住宅时，应当分别核算项目成本费用，部分企业人为调整分配比例以达到普通住宅土地增值税的税收优惠。金税系统借助大数据等新技术，收集多方造价信息，将企业申报信息与当地造价信息对比，识别企业虚增开发成本、重复归集成本费用、人为调整成本分配比例等税收违法行为，根据实际情况做出风险预警。

四、金税工程下房地产企业税务风险的成因分析

（一）缺乏税务风险管理意识

房地产企业高层管理者对税务风险管理的重视程度不足，使房地产行业更易被金税工程做出风险预警。目前，房地产企业将税务风险管理停留在对可见风险的管理上，企业只希望通过税务筹划达到节税的目的，日常工作中对税务的重视程度不足，仅重视税务机关检查，这是税务风险认识的初级阶段，容易忽略潜在的税务风险，导致税收核算失准。例如，房地产企业将涉税风险管理控制工作只交给财务部门的部分人员，税务风险在其他部门不受重视，遇到税务问题时，经办人员缺少专业税务工作人员指引，使决策存在偏差，导致由于财税指标不匹配等原因被金税工程预警。

（二）增值税发票管理不规范

财务人员在工作中需要重点关注票据管理，税制改革以后，房地产企业将管理重点放在增值税专用发票的收集与录入上，更多注重发票能否抵扣进项税额，忽略发票的来源以及发票和合同的关联性，若企业取得的增值税发票不能完全保证货物、劳务及应税服务流、资金流、发票流三流一致，未对增值税发票严格审核，就将其抵扣进项税额，可能会忽略业务中虚开增值税发票的问题，导致后续增值税、企业所得税、土地增值税的少缴或漏缴，为企业带来税务风险。

（三）业务人员专业素质受限

财务工作与税务工作联系密切，财税业务工作人员专业水平不高，会增加企业的税务风险。房地产企业中，财务工作人员对税务知识的掌握程度远低于对财务知识的掌握程度，在金税工程下，税法的变更会影响纳税申报表的填写和报税流程，财务工作人员对税种的税收优惠、纳税期限以及税收政策变更不敏感，影响了企业享受税收优惠、个人所得税申报和土地使用税、土地增值税税源登记等工作的进度[7]。近年来，财会行业两极分化严重，中高端会计人才短缺而普通会计工作人员过多，企业中部分财会工作人员基础知识不熟悉、财会工作经验不足，导致房地产企业在开发施工环节中成本费用归集不准确，给当年企业所得税、增值税缴纳和后续项目清算环节带来税务风险。

（四）缺乏完善的税务风险管理体系

房地产项目税务风险管理机制应该包括项目前识别、项目中评估和项目后控制。首先，在项目前识别环节，虽然部分房地产企业在项目前拟定了税务风险名单，分析了项目运营各环节的税务风险，但在实务中，由于业务多样性和财务人员专业水平受限等原因，房地产企业仍然面临合同风险、票据风险等。其次，在项目中评估环节，房地产企业没有完善的自身风险预警评估机制，仅是财务人员根据项目特征和性质的主观判断，缺少其他部门数据支持，无法准确评估风险大小和影响程度。房地产企业更多的是在经历金税工程风险预警和税务机关纳税辅导、评估、稽查之后，对企业相关税务问题进行整改，不利于企业税务风险管控。在项目后控制环节，前期工作不完善将会导致企业无法根据税务风险管理清单测算各项目税务风险影响程度和税额，从而影响对税务风险的等级划分和防控工作[8]。

五、金税工程下房地产企业税务风险的防控措施

（一）增强税务风险意识

随着金税工程不断更新升级，税务风险管理越来越重要，房地产企业应该增强税务风险意识，树立正确的税务风险管控观念。部分房地产企业对税务风险的认识停留在初级阶段，更重视税收筹划和纳税管理，认为只要进行纳税管理和税收筹划就不会产生税务风险，忽略税务风险的识别和防范[9]。企业相关人员应该提高税务风险意识，将税务风险管理融入到企业开发经营的各环节和战略目标中，积极学习税收政策，了解税务风险识别和防控的重要性。

（二）规范增值税发票管理

房地产企业应该从以下两个方面入手，规范增值税发票管理。一方面，增值税发票取得时，关注发票和合同的关联关系，在保证业务真实的基础上，核对货物、劳务及应税服务流、资金流、发票流是否一致，严格审核之后，进行进项税额抵扣。另一方面，取得增值税发票之后，房地产企业应按照税法规定，及时做好认定和后续归档等工作，避免因发票异常导致不能抵扣，增加企业税务成本。

（三）加强税务人才队伍建设

我国的税收政策不断调整，财税人员业务水平对税务风险防控有很大影响，国家、社会和企业对财税工作人员的专业要求越来越高，企业应该加强税务人才队伍建设，降低税务风险。一方面，企业可以针对财税工作人员提供涉税业务能力培训，主要包括金税工程纳税申报基本流程和房地产企业税务核算，帮助员工更全面地了解金税工程下增值税、企业所得税和土地增值税的交叉关系，提升已有财税人员专业水平，有效减少逾期纳税、违规扣除等事项的发生。另一方面，企业可以提高财税工作人员招聘条件，利用高薪资和福利条件，吸引高水平财税人员，充实企业税务人才队伍。

（四）建立完善的税务风险管理体系

企业在进行税务风险管理时，有必要建立完善的税务风险管理机制，主要包括项目前识别、项目中评估和项目后控制。在项目前识别环节，房地产企业应该为税务工作配备对税务风险敏感并有较高业务水平的工作人员，将税务管理工作与企业业务紧密结合，并根据税法变化和业务变化实时对税务风险筹划进行调整。在项目中评估环节，房地产企业应该建立完善的信息沟通机制，该机制包括房地产企业全部经营开发环节，方便税务工作人员及时、全面、准确、有效地获得數据，增强税务风险管理的科学性。同时房地产企业应建立自身风险预警评估机制，该机制和金税工程风险识别功能具有相同作用，提高企业税务风险识别的及时性，为管理层提供决策支持[10]。在项目后控制环节，企业应该建立风险监督机制，与风险数据库对接，房地产企业高层管理者可以通过风险数据库建立对应策略模型，制定合理的风险应对方案，积极有效地进行税务风险管理。

六、结语

随着税制体系不断健全，金税工程不断更新升级，金税四期即将上线并全面推开，社会对房地产企业税务管理水平要求不断提高，房地产企业面临新的机遇和挑战。本文以金税工程为出发点，介绍了房地产企业税务风险管理的必要性，分别从土地取得、开发施工、项目销售以及项目清算等环节进行税务风险识别，分析房地产企业税务风险的成因，提出税务风险的防控措施，有助于房地产企业建立完善的税务风险防控体系。面对金税工程的不断优化完善，税务风险管理应该放在房地产企业发展的重要位置，企业应该尽快适应税收政策要求，防范税务风险。

【参考文献】

［1］ 李明露.房地产企业加强税务风险防控的策略［J］.质量与市场，2022（16）：160-162.

［2］ 吕淑萍.房地产企业税务风险管理探讨［J］.投资与创业，2022，33（2）：128-130.

［3］ 王瑞香.房地产企业税务风险管控［J］.中国市场，2022（24）：162-164.

［4］ 任中路.金税四期下房地产企业税收风险分析与管控［J］.中国乡镇企业会计，2022（8）：30-32.

［5］ 陆强.浅谈金税三期并库后房地产企业面临挑战与对策［J］.纳税，2021（5）：33-34.

［6］ 文武康，王玉涛.内部控制、税收征管与企业税务风险［J］.当代财经，2021（8）：41-52.

［7］ 周仕雅.电子税务局建设：问题、借鉴及对策［J］.税务研究，2020（4）：69-74.

［8］ 白玉明，黄盛阳.从税务遵从报告视角探析大企业税务风险管理［J］.税务研究，2017（11）：110-115.

［9］ 罗威.中小企业税务风险管理意愿分析——基于保护动机（PMT）理论的实证研究［J］.会计之友，2017（13）：88-92.

［10］ 王会波.大型企业集团税务风险管控模式探讨［J］.会计之友，2017（11）：89-93.