《民法典》中的居住权制度：价值、检讨与规则完善

钱 宁，李 锐

（1.武汉大学 法学院，湖北 武汉430072；2.陕西省略阳县人民法院，陕西 汉中724300；3.西北政法大学，陕西 西安710122）

作为当前民法学界的前沿问题之一，近年来围绕居住权制度的讨论热度有增无减，尤其在《民法典》编纂的过程中，学者们展开研究、建言献策。2021年1月1日，《民法典》正式施行，居住权制度被以专章的形式规定于物权编的用益物权分编之中，共有六个条文，涵盖了从居住权设立到消灭的纵向过程，为居住权制度规定了完整框架。尽管如此，理论界围绕居住权的理论与实践研究的分歧仍然存在，典型如在居住权制度设立的价值、规则适用及完善等方面争议颇多。

一 问题的提出

从解释论视角完成《民法典》中居住权的权利构造与规则完善，需要回应三方面的问题：其一，在制度基础层面，设立居住权的价值是什么。虽然《民法典》已将居住权制度正式囊括在内，然而并不能消除理论上的争议，居住权制度的设计应当以现实需求为依据、以冲突平衡为目标、以体系构造为支撑、以制度衔接为导向，只有当必要性和可行性均成立成熟时，方能制定出科学实用的制度规则。其二，在规则适用层面，居住权的设立与消灭、主体与客体等在理论界均有不同的认识，法律的意义在于施行，从《民法典》有关居住权的条文来看，需要在理论层面将相关争议与不足予以厘清，方能保障法律施行的效果。其三，在规则完善层面，《民法典》关于居住权的规定仅有六个条文，较之此前的《物权法（草案）》相对简略，而目前已经出台的司法解释中并未涉及居住权制度的相关规定。因此在《民法典》施行的过程中，势必需要结合司法实践进一步细化和完善居住权制度的配套施行规则，以减少实践中的困扰。

二 居住权制度的价值分析

（一）居住权制度的社会价值

居住权创设于罗马法，其初始价值在于保障家庭内特定弱势群体的居住利益，它原本是为解决无夫权婚姻中的妻和被解放奴隶的居住问题，而在丈夫或家主的房屋上设置的供其居住的权利，属人役权范畴［1］。罗马法创设后，欧陆主流国家均继受了居住权制度。与欧陆各国不同，东亚各国和各地区民法典，除了我国澳门地区民法典以外，均没有规定居住权［2］。至于缘何未设立居住权，学者认为人役权与东亚各国的习惯不符，东亚各国受儒家文化的影响，子女有赡养父母之义务，一般不存在父亲去世后寡母没有房屋居住的问题［3］，东西方习惯差异［4］，以及家庭养老育幼义务的现代法确认及社会保障体系不会导致家庭成员的住房问题［5］。

随着社会发展，创设居住权的初衷在时代变迁中已被弱化，其传统理由已不足以支撑起设立居住权的必要，再以传统理由论证设立居住权制度进而得出无设立必要的结论不足为奇，如在《民法典》出台之前，国内曾有梁慧星［6］、房绍坤［7］、陈华彬［8］等学者对在我国设立居住权制度持反对意见。现如今，在全新的社会背景下，居住需求人群范围扩大、社会保障存在短板等，均为设立居住权制度提供了广泛的现实空间。保障特定人群的居住需求，此乃居住权制度全新的时代价值。

首先，在当代，设立居住权制度的社会价值表现在人口结构变化方面。数据显示：2009年，我国60周岁以上人口为16 714万人，占总人口的12.5%，65岁及以上人口为11 309万人，占总人口的8.5%［9］，至2019年，我国60岁及以上人口占总人口的18.1%，达到25 388万人，65周岁及以上的人口占总人口的12.6%，达到17 603万人［10］。通过人口数据对比发现，2009年至2019年的十年间，老年人口数量急剧增长，占比大幅增加，社会正面临老年人口激增带来的巨大养老危机。

尽管我国已建立起基本养老保险制度和医疗保险制度，但如此庞大的老年人口数量也让保障质量大打折扣。在养老资金入不敷出的情况下，发挥老年人自身力量筹措补充养老资金，是解决养老困境的出路之一。发挥自身力量筹措养老资金，一个重要的方向就是房屋。据中国社会科学院发布的《社会蓝皮书：2020年中国社会形势分析与预测》显示，2019年我国居民家庭住房自有率为93.88%，其中城镇为91.85%，在城乡中24%的家庭拥有两套以上的住房。如此庞大的房屋自有率，足以支撑起老年人的养老需求，就此而言，针对房屋的高价值性、弱流通性而设计相关法律制度，以促进房屋流通、实现有效融资为目的，又不降低老年人居住水平的售房养老方式无疑具有现实必要性。老年人在自己的房屋上为自己设立居住权，实现对房屋正常占有和使用，将所有权转售他人以获取资金，实现居有定所的同时，也可以实现老有所养。

其次，设立居住权制度的社会价值表现在婚姻家庭关系方面。衣食住行，民之所存，居住问题历来都是连接婚姻家庭关系的重要纽带。一般情况下，婚姻中居住问题的社会现实往往表现为由婚姻当事人一方提供婚姻住所。如今，在高房价的压力下，通常由父母出资为一方购买房屋，成为婚后夫妻共同生活的居所。离婚时，绝大部分夫妻已不能继续共同生活，此时就需要考虑未取得房屋者的居住问题。从数据上看，2018年全国婚姻登记机关共办理离婚登记380万对［11］，2019年上升至415.4万对［12］，这还不包括通过法院诉讼离婚的人群，对于离婚后的无房者而言，其居住问题始终无法回避。

事实上，在婚姻家庭领域，我国司法机关已经进行了居住权制度的探索和尝试。据《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条规定，离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋居住权或者是所有权。仅就实际需求来看，需要设立居住权的情况并不鲜见。居住权制度可以对离婚时的无房一方且其生活困难者进行特殊保护，在对财产分割后为无房一方且其生活困难者设立居住权，既不妨碍所有人对房屋的所有权，又保证了原配偶的居住需求。在原配偶有自己的住房或再婚后，终结居住权即可。

再次，设立居住权制度的社会价值还表现在城市化、城镇化建设方面。近年来，在城市化，城镇化建设的时代背景下，大量农村劳动力进入城市，据统计，2019年农民工总量达29 077万人［13］，这部分人群数量庞大，家庭经济基础薄弱，基本没有在城市购买房屋的能力。他们居住需求较强，需要在城市有长期稳定的居所，加之各城市落户政策严格，商品房屋限购，致使农民工在城市生存缺乏归属感，基本的长期稳定的居住需求无法实现。因此可以说，在农民工进城后，通过消费性居住权制度，在不购买房屋所有权的情况下，满足农民工的居住需求实为良策。现在探索的一种途径是：政府保留房屋所有权，或者与购买者按份共有，同时为购买者设立居住权，在居住一定年限后，居住者可以回购房屋。例如颁行于2016年的《上海市共有产权保障住房管理办法》（沪府令39号）第三十四条第一款就作出了“本市城镇户籍家庭或者个人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额，但购房人、同住人拒不履行区住房保障行政管理部门作出的有关房屋管理的行政决定或者有违约行为未改正的除外。上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房”的规定。虽然上海市将主体限制为“本市城镇户籍家庭或者个人”具有一定局限性，但是在肯定与政府按份共有并设置居住权的模式具有显著的社会适用价值，可以预见，这一制度在今后具有较大的探索空间。

最后，虽然我国保障性住房项目多样，但其仅仅是针对特殊的社会群体，诸如家庭住房困难户，孤、老、病、残等困难家庭或单位内部职工、地方引进的特殊人才等。从渠道上看，须当事人向政府部门申请，经审查后批准，具有社会福利性，需求数量大而政府能提供的保障性住房有限，极易出现无法满足居住需求的情况。以我国民政机构为低保人群提供住房保障为例，从数据上看，2020年4季度民政机构提供床位510万张［14］，2019年4季度民政机构提供床位457万张［15］，这一数据在2018年为408万张、2017年为419万张、2016年为414万张、2015年为393.2万张。2018年城市低保人数为1 007万人［16］。可见，潜在对居住有需求的低保人群数量众多，而民政机构提供的床位有限且增长缓慢，国家保障水平现阶段又较低，无法满足如此庞大的需求群体。

（二）居住权制度的司法价值

进入文明社会后，民众交往多种多样，存在利益冲突在所难免。只有当这种利益冲突需要法律制度去调整时，方是创立该制度的价值之一。建设法治社会，一个无法回避的代价就是，时刻发生的新的民事行为应如何用法律去调整。民众利益冲突在法律层面最直观的表现就是司法纠纷。

如据曾大鹏教授在《居住权的司法困境、功能嬗变与立法重构》中所统计，2015年1月1日至2019年8月1日，全国法院涉及居住权的司法纠纷案件31 740件。其中，属于物权纠纷案件的共计12 044件，占比37.95%，在婚姻家庭和继承领域发生的居住权纠纷案件共计9 410件，占比29.65%。从审理法院层级来看，绝大部分居住权案件由基层人民法院判决，占比63.16%，中级人民法院审理的案件占比34.94%，两个数据对比之下可推知当事人上诉比例较高，居住权纠纷的一审判决难以息讼。从涉及居住权的案件纠纷数量上看，2008年、2009年和2010年的增长速度均为两倍，2013年相较于2012年的案例数量再次增长近一倍，2014年相较2013年案例数量增长了近2倍，此后五年全国的居住权案例基本维持在每年五千件左右。

上述数据可以看出，实践中因居住权引起的纠纷并不鲜见，而且数量较大，增幅明显。司法实践处理此类纠纷多通过法律原则在或物权或债权的意义上予以保护，但弊端明显，法律规范无依据而另寻他法的做法违背了科学立法的精神，通过其他制度或者规范替代解决该类问题又难以服众。创设居住权，恰好可以解决司法困境，回应司法实践之需。

（三）居住权制度的不可替代性

考察现有民事领域立法，与居住权有关联的规定主要是附条件的遗嘱、遗赠及赠予、家庭成员之间的赡养与扶助义务、离婚时一方的扶助义务、债权上的租赁、社会保障性住房体系等等，通过比较不难发现，居住权制度的功能具有不可替代性。

其一，附条件的遗嘱、遗赠及赠予相较居住权存在局限性。具体而言，附条件的遗嘱、遗赠及赠予，在条件未达成时，遗嘱、遗赠及赠予并未生效，遗嘱相对人、受遗赠人或受赠人的居住权利处于不确定状态，是否能实现该权利取决于“条件”是否成熟，无法稳定保障相对人的居住利益。附条件的遗嘱、遗赠及赠予主要处理被继承人的遗产问题，而居住权不仅可以实现遗嘱自由，还能满足房屋所有人生前的资金需求，在保留居住权而出卖房屋的情况下获得资金支持［17］。

其二，家庭成员之间的赡养与扶助义务无法实现居住权对家庭弱势群体的居住需求保护。法律规定了家庭成员之间的赡养与扶助义务，但违反赡养与扶助义务的法律后果多为给付赡养费或扶养费，给付赡养费或抚养费的标准只能维持基本生活，几乎不可能满足居住需求，且大部分裁判案例均未涉及保障困难一方的居住权（通过在中国裁判文书网上以“赡养”“居住权”为关键词检索，共有案例5 739件，而以“赡养”“赡养费”为关键词检索，共有案例61 981件。可见在涉及赡养纠纷案件中，涉及居住权的案例占比非常小）。设立居住权制度则可以避免家庭困难群体流离失所，法院可依法定居住权制度判决为困难成员设定居住权。

其三，离婚时一方的扶助义务也无法实现居住权的功能。离婚时对困难一方的扶助义务通常为经济性义务，无法保证困难一方的居住需求。最高人民法院的司法解释在此创设的居住权，也证实了仅帮助义务无法实现对困难一方的居住帮助，需要居住权制度来保障离婚中困难一方的居住需求。

其四，与债权上的租赁相较，二者存在巨大差异。租赁权只能约束出租人和租赁人，无法实现作为物权的居住权的对世性，租赁权设定和终止相对随意，只要双方达成合意即可，存在不稳定因素，难以满足居住权人长期稳定居住的需求。

其五，社会保障性住房体系亦无法发挥居住权的作用。如前所述，社会保障性住房多为买卖关系或者房屋租赁关系，目前我国在房屋方面的社会保障并未覆盖所有需要人群，社会保障制度无法完全取代居住权，须借助二者的功能互补性以协力实现特殊群体的居住目的［18］。在保障性住房的产权上，当事人享有的权利为单独所有权、共有权、租赁权或居住权，有时产权界定不清晰，导致纠纷不断产生、判决见解不一。

由此，居住权破解特定群体居住困境的作用显而易见，其并未因为时代变迁而黯然失色。在具有广泛的社会需求背景下，在《民法典》中设立居住权制度无疑是对时代要求的现实回应。

三 《民法典》中居住权制度的检讨

通过对设立居住权制度的价值分析，构建居住权制度的意义自可见一斑。既然有必要设立居住权制度，就应讨论居住权的权利应然构造。虽然目前《民法典》已付诸施行，但作为一项在我国法律上新设立的民事制度，仍有必要通过法理分析，在《民法典》对居住权规定的基础上，厘定其应然的权利构造。

（一）法定居住权的缺失

《民法典》第三百六十七条规定“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”，第三百七十一条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。《民法典》将居住权的设立方式限于依照合同约定和遗嘱，体现了民事法律自治精神，此即意定居住权。但《民法典》却忽视了一个极为重要的问题，即当权利人就居住权的设立存在争议时，法律应当如何保障当事人的居住需求？为解决此问题，可设立法定居住权。

在双方无法达成设立居住权的合意时，为实现居住权的特定保障目的，有必要设立法定居住权。尽管学界存在观点认为无须创设法定居住权，可以通过亲属法制度解决特定群体的居住难题。然而，亲属法中的抚养、赡养义务或继承制度是否能解决特定群体的居住问题尚有疑问。在现行法律规范中，亲属之间的抚养义务未涉及亲属的住房保障，《民法典》婚姻家庭编中也无补充制度，空白规范如何解决现实问题？又如在继承编中存在多个继承人时，各继承人按照相应的继承顺位继承财产，如果财产继承人分别继承了房屋的份额后，又要求对房屋分割，此时无房可住的继承人的居住需求被剥夺。可见亲属法上的制度无法解决特定群体的住房需求，基于此创设法定居住权实有必要。

法定居住权应限于家庭成员之间或双方存在特殊身份关系的社会性居住权。基于监护、赡养、婚姻关系而产生的有房一方归无房一方设立法定居住权，生存配偶、离婚后原配偶生活困难的，也应创设法定居住权。父母和未成年子女之间应互相享有法定居住权，未成年子女应包含继子女。被继承人的丧偶儿媳或女婿对被继承人尽了赡养义务的，于被继承人死亡时没有居所，被继承人的房屋无论由谁继承，均享有居住权［19］。

也有学者认为，在司法实践中，还应允许法官在无遗嘱继承、无家庭财产分割或者住宅权益难以界定时，通过裁判为当事人设立居住权，避免法院寻求抽象的公序良俗原则之支持，而行使司法的自由裁量权，平衡各方当事人的利益［20］，即应当设立裁判居住权。我们认为设立裁判居住权实属多余。原因在于，在涉及继承、离婚等与身份相关的社会性居住权的情况时，依法定居住权处理即可，在涉及投资性（或消费性）居住权时，投资性（或消费性）居住权通常依合同设立，毋须再通过裁判设立此类居住权。考虑到法定居住权由法律直接规定的局限性，可采用技术手段，不完全列举法定居住权的种类，由法院在法定居住权框架内判决设定居住权。换言之，法院裁判设立居住权乃是对法定居住权的个案应用，没有必要再另行设立裁判居住权。

（二）权利主体与客体有待厘定

居住权人应限于自然人。居住权人的家属以及提供医务或者家务等服务的人员作为实际居住人，是居住权的间接受益人，而不得直接将其设定为居住权人。居住权设立之后出生的子女、继子女、养子女或再婚的配偶也应当是居住权的间接受益人而享有居住权利。有学者认为居住权人虽然是自然人，但居住权的设立人并不一定是自然人，还可能包括法人［21］，在投资性（或消费性）居住权中，法人作为投资人或者居住权的提供人可依合同为自然人设立居住权，未有不妥。《民法典》第三百六十七条第（一）项将居住权合同包含的条款列为“当事人的姓名或者名称和住所”，也说明立法者认同法人可以设立居住权。也有学者认为，法人、非法人组织不仅可以为他人设立居住权，其自身也可以成为居住权人，尤其在投资性居住权的情形［22］。我们认为法人不能成为居住权人，其一，从功能上看，居住权是为保障特定群体的生活居住利益，法人的营业场所不应为生活居住需求，法人也不属于居住权制度功能上需要保障的特定群体。其二，法人的营业场所，完全可以用房屋租赁制度代替，通过房屋租赁可以实现法人对营业场所的需求。居住权的客体，应不仅限于房屋，房屋主体以外的“附属设施”也属于居住权的效力范围，应予增加［23］，居住权也可以设立在住宅的一部分之上，此时权利人有权共同使用为居住所必需的设施和设备，并按比例承担相应的费用。

（三）权利内容过于单薄

《民法典》对居住权的权利内容未作详尽规定，仅在第三百六十六条规定了占有、使用的用益物权，但如何占有及如何使用仍然不明，且尚有诸多权利内容未作规定。

占有与使用权。居住权的实现以占有和使用为前提，设定居住权后，居住权人应事实上占有并控制房屋，同时在不妨碍所有权的前提下依自由意志使用房屋，并以善良管理人的身份来要求自己，以权利取得和合理使用为限。

修缮权。居住权人占用、使用房屋期间，发生需要修缮的事由时，可以对房屋进行必要的修缮。修缮应限于必要，不得损害所有权，同时非紧急情况，应当经所有权人同意方得修缮。修缮的费用以修缮是否“重大”为标准，重大修缮通常涉及房屋构造改造及重建，费用应由所有权人承担，非重大修缮是为保障基本生活居住的日常维护，费用应由居住权人承担。

收益权。居住权人原则上不享有对房屋的收益权，否则就背离了居住权制度的设立初衷。但是既然可以依合同设立居住权，双方若意思一致地认为居住权人可以利用居住权获取少量或一定限额内的收益，则法律不必干涉意思自治行为。

优先购买权。房屋所有权人出卖房屋时，鉴于经济流通价值，并比照房屋租赁制度，居住权人在同等条件下也应有优先购买权。在多个优先购买人之间，居住权人的优先顺序应次于房屋共有人，优先于房屋租赁人。

物上请求权。居住权作为一项物权，具有对世性，对权利客体的房屋享有独立支配权，有排他的优先效力和物上请求权［24］。在居住权受到不法侵害时，居住权人可行使物权请求权。物权请求权的种类应适用《民法典》物权编中“物权的保护”一章的内容。在居住权非因不法侵害而损害或消灭时，应有获得补偿的权利，如房屋经所有权人同意而被拆除，在所有权人获得赔偿时，应给予居住权人适当的补偿。

（四）权利消灭事由尚未详尽

《民法典》规定的居住权消灭原因只有两种，即居住权期间届满或居住权人死亡，显然无法涵盖居住权消灭的事由。居住权消灭，至少有以下几种原因。

1.居住权人死亡。居住权人死亡的，应考虑到特殊情况，如果居住权同时为两个或两个以上的自然人设立，居住权的期限没有约定或约定不明的，应以最后死亡的自然人的生存期限为居住权的存续期间。

2.居住权期间届满。对于因合同约定而设立居住权的，约定了居住权期间的，在约定期间届满后居住权消灭，在未约定居住权期间或约定不明时，应视为无期限的居住权。在社会性居住权中，对基于赡养、养老、弱势群体扶助等而设立的居住权均不应设置期限。但是，对于离婚纠纷案件中所涉及的居住权，由于其设立目的是对于经济困难的一方给予帮助，这种帮助应当具有期限性，以表征在一定期限内帮助经济困难的一方渡过难关［25］。

3.所有权人撤销居住权。为保护所有权，应赋予所有权人撤销权，如居住权人恶意使用居住权而侵害所有权、居住权人私自出租房屋等。因行使撤销权可能导致居住权人失去居住地，撤销权的行使应严格限制，以向法院起诉为必要，行使撤销权应有期限，期限内不行使的，撤销权消灭，期限的起算点应为知道或应当知道存在撤销事由时。

4.发生法定事由。如房屋灭失、离婚后原配偶享有居住权后又再婚的等。

5.依合同设立的居住权，合同无效时，居住权无效。居住权是用益物权，作为设立用益物权的原因，合同无效时，居住权失去了合法来源，当属无效，已经登记的，在合同被宣告无效后，权利人可申请注销登记。其他原因诸如居住权与所有权混同、居住权人抛弃权利、居住权人长期不行使权利的，也能造成居住权消灭。

6.所有权人陷入破产。当设立居住权的住宅所有权人陷入破产的，如果该住宅依法被纳入破产财产的范畴，此时在住宅之上设立的原居住权自然应当让位于破产债权人的利益（此涉及破产程序中居住权的法律定位及规则厘定的问题。限于篇幅，本文仅作观点阐述）。

四 解释论视角下居住权制度的民法表达

（一）我国居住权制度的立法脉络

在我国，居住权进入公众视野并出现在法条中，是在2002年1月28日公布的《物权法（征求意见稿）》，后在2004年8月3日、2004年10月15日及2005年6月26日的《物权法（草案）》中均有涉及，几次草案之间也进行了调整，至2007年10月1日正式生效的《物权法》删除了居住权的规定。进入民法典编纂期，居住权制度再次进入立法者的视野，2018年3月公布的《民法典各分编（草案征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）以专章规定了居住权制度，经立法机构两次审议又分别于2018年8月公布了《民法典各分编（草案一次审议稿）》（以下简称“《一审稿》”）、2019年4月公布了《民法典物权编（草案二次审议稿）》（以下简称“《二审稿》”），至2019年12月16日公布了《民法典（草案）》。几经修正和完善，体现的是立法机关对居住权的认知变迁和价值取舍。如今，《民法典》正式遵循了最终草案的居住权构造规则，至此，我国的居住权制度得以正式厘定。

从《物权法（草案）》到如今的《民法典》，对居住权的规定可谓是越来越粗糙。2005年的《物权法（草案）》以十二条规定的居住权，基本涵盖了居住权的重点内容，《征求意见稿》和《一审稿》缩减为四个条文，到了《民法典》仅有六条，对居住权的内容大幅删减，尤其是诸多核心问题均未予涉及。虽然立法机关回避了居住权的许多问题，但从制度创立来说，从“胎死腹中”到“获得新生”，是立法机关对居住权制度的重新认可，至少在创设居住权制度方面，是对学术争论的立法回应。抑或是对争论的妥协，可以权且理解为：可先创设居住权制度，对争论的问题，先行回避，待学术界继续研究后再另行补充，至于其他，可留作司法解释予以填补。

（二）完善居住权制度的司法解释建议

鉴于私人自治的核心地位，居住权立法应以任意规范为主。同时从科学立法的角度考虑，应首选多编协同立法［26］。从权利本位出发，我们认为在《民法典》施行的背景下，应当在司法解释的表达上对《民法典》的居住权规则进行如下完善（考察《物权编解释（一）》的条文内容，并未有涉及居住权制度的解释条文，笔者认为，应当在后续关于物权编的司法解释中对居住权制度的不足作以相应回应或优化。为直观展现本文观点，我们针对《民法典》中有关居住权制度规定的不足直接分条提出司法解释建议）。

第一条［居住权客体］

《民法典》第三百六十六条所称的“住宅”，是指用于生活居住的房屋及为了生活居住而使用的房屋附属设施。

［说明］本条对《民法典》第三百六十六条中“住宅”的含义进行文义解释，将“住宅”的范围定义为用于生活居住的房屋及为了生活居住使用的附属设施。仅住宅的空间范围可能不足以满足生活居住的需要，对于房屋的附属设施，居住权人为实现居住目的当然可以使用，同时房屋的附属设施并未超出住宅的基本含义。

第二条［居住权设立主体］

设立居住权可以是自然人，也可以是法人或非法人组织，法人或非法人组织仅可为自然人设立居住权。

［说明］从《民法典》第三百六十七条第（一）项中“名称或住所”可推知，居住权的设立主体可以是法人或非法人组织。因法人不存在生活居住的需要，故法人只能为自然人设立居住权，不能为法人设立居住权。

第三条［居住权主体的扩张］

居住权人的近亲属及其他为了居住权人的利益必须与居住权人同住的人可以合理居住使用住宅。

［说明］“满足生活居住的需要”可以是物质需要也可以是精神需求，应允许居住权人的近亲属一同居住或者保姆、医生等为了居住权人的利益合理居住使用以满足居住权人的居住需求。

第四条［为第三人设立居住权］

房屋所有权人和合同相对人可以约定为第三人设立居住权，第三人享有居住权人的权利并承担义务。

［说明］通过合同设立居住权的原因多样，所有权人可以和合同相对人约定为第三人设立居住权。此时，第三人是居住权人，但该居住权合同只能约束合同当事人双方。

第五条［所有权人的协助义务］

所有权人应当按照合同约定，为居住权人对住宅及其附属设施的占有、使用提供必要的协助。

［说明］为实现居住权，住宅所有权人应当为居住权人对住宅的占有、使用提供必要的协助。

第六条［居住权人的义务］

居住权人有权按照合同约定，合理使用住宅及其附属设施，并进行必要的修缮或日常维护。

［说明］本条解释民法典第三百六十六条中“使用”的含义。因房屋具有重大价值，居住权人应负担合理使用义务及日常维护修缮。

第七条［房屋修缮的费用承担］

对住宅及其附属设施修缮的，应当征得住宅所有权人同意，但当事人另有约定的除外。

住宅及其附属设施因日常维护产生的费用由居住权人承担，但当事人另有约定的除外。

在住宅及其附属设施需要重大修缮时，所有权人应当及时修缮，并承担因此产生的费用，但双方当事人另有约定的除外。

［说明］居住权人的合理使用义务衍生出的修缮和日常维护义务，同时明确修缮和日常维护产生的费用负担。对于住宅的重大修缮，是对住宅的所有权的保护，应由所有权人为之，并承担重大修缮的费用。

第八条［居住权合同约定不明的处理］

当事人在居住权合同中约定不明的，按下列情形分别认定：

（一）对居住的条件和要求约定不明的，应认定为须满足住宅所在地的基本生活居住需要的条件。

（二）未约定居住权期间或约定不明时，应视为无期限的居住权。在离婚时设定的居住权未约定期限的，一方又重新结婚的，视为居住权期间届满。

（三）对解决争议的方法约定不明的，当事人可以向住宅所在地的调解组织申请调解或向人民法院起诉解决争议。

［说明］本条对居住权合同约定不明的情况作了规定。居住权合同自然应适用合同编的一般规则，但仍具有特殊性，具体表现在：（1）居住的条件和要求系居住权人的主观需求，双方约定不明时，按照房屋所在地的基本生活居住条件较为适宜；（2）对居住权期间约定不明时，基于居住权制度设立的目的，为保证居住权人的居住利益，应视为无期限，直至发生法定消灭事由。夫妻离婚时设立了居住权，原配偶又再婚的，居住权的意义不复存在，居住权应当消灭；（3）对于争议的解决办法，考虑到居住权多涉及无房者的居住利益，具有一定的人身依附性，应允许适用人民调解组织调解。

第九条［附条件的居住权合同］

当事人可以在居住权合同内约定居住权设立或消灭的条件，在约定条件达成时居住权设立或者消灭。但是违反法律强制性规定的除外。

［说明］在法定主义的框架下，存在当事人意思自治的空间。当事人双方在居住权合同内约定居住权设立或消灭的条件，是对法定消灭事由的补充，应予认可。

第十条［有偿设立居住权］

当事人对居住权是否有偿约定不明的，视为无偿设立居住权。

当事人明确约定有偿设立居住权的，其约定的给付金额不应超过房屋所在地的最低房屋租赁标准。

［说明］《民法典》第三百六十八条规定了居住权以无偿设立为原则，同时允许当事人另有约定。在约定不明时应推定为无偿设立。对于有偿的标准，居住权制度设立的初衷为保障特定人的居住需求，以不超过房屋所在地最低房屋租赁价格为标准。

第十一条［设立居住权的住宅出租］

当事人约定设立居住权的住宅可以出租的，居住权人仅能出租除自己居住使用外的一部分，该部分应具有独立居住生活功能。

［说明］《民法典》第三百六十九条规定了设立居住权的住宅不得出租，但允许当事人另有约定。在设立居住权的住宅存在多个独立空间时，在出租时应仅限出租除自己居住使用外的一部分，该部分应具有独立居住生活功能。

第十二条［公共区域的使用］

居住权人和承租人可以共同使用住宅的公共区域和设施并分担费用。

［说明］设立居住权的住宅之一部分出租后，对公共区域或设施居住权人和承租人为生活目的自然可以共同使用，产生的使用费用或者维护费用应共同承担。

第十三条［租金的归属］

住宅出租的租金应由居住权人所有，但双方另有约定的除外。

［说明］因居住权及于住宅全部，均由居住权人享有，如若出租，租金应归属于居住权人，但双方可以另行约定租金的归属。

第十四条［登记效力］

通过合同设立居住权的，居住权自登记时设立，未经登记的，不影响居住权合同的效力。

［说明］立足于物债二分性，应考虑未经登记但合同已生效时的情况。

第十五条［居住权合同无效］

当事人双方订立的居住权合同无效时，居住权无效。已经登记的，住宅所有权人或居住权人可向登记机关申请注销登记。

居住权合同无效的情形，适用《民法典》合同编的规定。

［说明］当事人双方订立的居住权合同存在《民法典》合同编规定的无效情形时，居住权归于无效，因居住权实行登记主义，合同无效时，登记的居住权应撤销登记。

第十六条［居住权消灭的特殊情况］

同一个住宅为多人设立无期限居住权的，至最后一人死亡时，居住权消灭。

设立居住权的住宅所有权人被依法宣告破产的，如该住宅属于破产财产，居住权消灭。

［说明］在同一住宅为多人设立居住权时，多人均享有居住权。有期限的居住权至居住权期间届满时归于消灭，无期限居住权的存续期间应至最后一人死亡。当住宅所有人破产，如果该住宅属于破产财产，基于破产皆上的利益平衡原则，居住权当让位于破产债权人的利益。

第十七条［权利保护］

房屋所有权转移的，不影响居住权的效力。

居住权非因不法侵害而受到损害，可以要求相应的补偿。

［说明］居住权设立于住宅之上，住宅所有权人依所有权可自由处分房屋，但房屋的处分不能影响到居住权。因拆迁等非不法侵害造成居住权无法继续存续时，居住权人可以要求所有权人补偿。

第十八条［所有权人的撤销权］

居住权人恶意使用房屋或未按照约定的用途使用房屋的，所有权人可向人民法院起诉撤销居住权并要求居住权人承担赔偿责任。

［说明］在居住权人恶意或未按照约定的用途使用房屋时，所有权人应当具有撤销权以平衡所有权和居住权。因行使撤销权可能导致居住权人失去居住地，撤销权的行使应严格限制，以向法院起诉为必要。此时居住权人存在过错，应承担责任。

五 结语

平衡和保护各方当事人的利益是我国民事立法的宗旨和价值尺度［27］。在新的社会基础下，社会公众对居住权的需求日益剧增，无论是理论基础还是实践意义，均足以为创设居住权制度提供支撑。然而立法者在创设居住权制度上过于谨慎和保守，从《物权法》最终删除居住权制度就可见一斑，即便《民法典》又创设了居住权制度，但立法者似乎心存芥蒂，寥寥数款回避了绝大部分核心问题。面对居住权立法，不管是立法者还是学术界，应有勇气突破限制，不局限于居住权的传统定位，抓住《民法典》掀开我国民商事立法新篇章的有利契机，适时通过司法解释以及相关配套制度完善居住权制度，以回应时代的需求。