新建商品房买卖合同网签备案的探讨

胡娥 遵义市住房和城乡建设局

《根据住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128 号）文件要求，房屋交易合同网签备案在全国城市规划区国有土地范围内全面实行，网签备案也得到了更多人的认可。网签备案从设想转变为现实经历了很长时间，网签备案具备的作用、价值也越发明显。国家层面将相应的网签备案作为了新建商品房买卖相关监管的一个重要途径，虽然全国范围内的全面实行时间不长，但通过分析不难发现，网签备案在贯彻和实施上也存在着一些问题，其理应具备的功能、作用也并未充分凸显出来。正因如此，探寻出新时期新建商品房买卖合同网签备案更好实施的策略十分必要和重要。

一、新建商品房买卖合同网签备案概述

全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋交易合同网签备案，加快推进房屋网签备案系统全国联网工作是一种基本趋势[1]。国家层面正在积极推动新建商品房买卖合同网签备案，而网签备案的作用也十分显著。新建房屋的合同交易数额相对较高，大部分消费者在面对房地产开发商时处于“相对弱势”的状态之中。在正式完成新建商品房买卖交易前进行合同备案能够对普通购房者的利益予以较好保障。此外，进行网签备案也能起到一个形式上的公示作用，这也是法律界很多学者较为支持相应网签备案的一个重要原因。北京、上海、天津、重庆等地已经陆续出台了相应政策来推动新建商品房的买卖合同网签备案事宜，合同网签相关规定也对新建商品房买卖双方提出了一些新的“要求”。但也要清醒的看到，相应的网签备案机制在运转上的状况并不理想，对合同网签相关规定进行重新的调整与优化也极为重要。

二、新建商品房买卖合同网签备案中存在的问题

（一）信息共享水平短时间难以迅速提升

新建商品房买卖合同网签备案具有很多优势，但网签备案中必然涉及很多数据信息的处理，其中，信息的共享状况通常会直接影响到网签备案状况[2]。房地产市场内新建商品房的需求一直较高，每年新建商品房买卖交易次数和交易金额也十分庞大。因此，进行买卖合同网签备案时必然涉及大量数据信息的处理。但对于多个地区而言，2019年与2020 年的两年时间里，大部分省份虽然陆续上线了相应的合同网签备案系统，但相应系统的服务性功能并不完善，数据信息短时间内迅速出来，不同地区相应数据的传输与共享速度也有待进一步提升。由于人工进行网签备案审核依然是一种主要的审核方式，信息共享水平在短时间内难以较好提升，这一问题的客观存在也表明新建房屋买卖合同网签备案机制本身还有进一步完善和优化的空间。

（二）部分民众对网签备案的认识与认可程度偏低

当前，部分民众对网签备案的认识与认可程度明显不足，这也成为一个网签备案进一步推广与实施的重要问题。在法学界，关于相应网签备案的争议便一直存在，一部分房企与民众也认为不动产登记实际上与相应网签备案的功能大同小异，而新建商品房买卖合同网签备案完全“多此一举”。不仅如此，备案的撤销以及备案信息变更的程序较为复杂，所需要提供的材料较为多样，对于很多购房者而言，这无疑会加大买卖合同签订，以及新建商品房买卖中的时间成本。加之国家层面并未较好进行新建商品房买卖合同网签备案信息的宣传，很多民众对网签备案的流程等并不了解，缺乏相应经验时，其必然会对网签备案事宜产生一些抵触心理和情绪。长此以往发展下去，新建商品房买卖合同网签备案推广与实施的良好环境也无法形成。

（三）网签备案相关政策法规不健全

网签备案相关政策法规不健全的问题也十分明显，这也对网签备案的具体落实产生了很大制约性影响。《城市房地产管理法》第四十六条，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但时至今日，更为具体的规定并不存在，这导致预购房的转让、合同备案撤销、网签撤销等工作都是“摸着石头过河”，一部分炒房者也有了“炒房操作空间”。此外，《北京市城市房地产转让管理办法》《上海市房地产转让办法》等地方性政策虽然不同程度上提及了新建商品房买卖合同网签备案事宜，但所进行的解读，作出的规定存在一些具体差异。整体上看，由于国家层面并未制定出一个宏观的，普适性强的，与网签备案事宜相关的政策法规体系，各个地区的新建商品房买卖合同网签备案推广与实施中便很难得到系统的指导与规范，这也是现阶段相应网签备案在落实上具有很大难度的一个重要原因。

三、新建商品房买卖合同网签备案更好推广与实施的建议

（一）加速进行合同网签备案平台建设

新建商品房买卖合同网签备案的更好推广与实施需要稳定且强大的线上平台作为支撑，加速进行相应平台的建设也十分可取[3]。互联网+政务的背景下，合同网签备案平台的建设中，住建部需要成为第一主体，且这一平台需要与现有的商品房买卖交易平台、系统保持较高的信息共享性。住建部为主导建设相应平台，并开放相应接口，要求各省级行政区及时上传相应备案信息可以逐步扩大相应数据库。不仅如此，一些子数据库的创设，以及相应数据信息上传、调用速率不断提升后，数据信息处理能力的提升也可以为网签备案事务处理效率的提升提供很大帮助。伴随着相应网签备案平台建设与运转状况的越发良好，新建商品房买卖合同网签备案在处理上也能更为简单，网签备案的进一步推广与实施难度也可以被较好弱化。

（二）以行业主体为媒介强化相应政策知识的宣传

当前，房地产行业内的房地产企业，商品房销售主体和购房者中，相当大一部分主体对网签备案事宜的认识程度较低，认可程度也有待进一步提升。这一现象的产生与相应政策知识宣传不到位有直接关联。因此，以行业内部分主体为媒介强化相应政策知识宣传的做法较为可行。一般来说，新建商品房买卖双方对合同网签备案的重要性、基本流程等形成了深入了解与认识后，其主动进行网签备案的积极性能够更好提升。此外，地方房管机构也可以通过微信公众号、具体App 进行网签备案相关知识的宣传，使得房地产行业内相关主体能够对网签备案事宜给予更多关注。这一情形下，良好的网签备案环境能够形成，新建商品房网签备案可以通过微信客户端，特定APP 进行处理时，网签备案的时间周期也能更好缩短，这也可以为网签备案的较好推广和实施提供良好支持。

（三）加强网签备案相关政策法规建设

加强网签备案相关政策法规建设也具有重要意义，这也是新建商品房买卖合同网签备案进一步推广和实施中的重要途径[4]。例如，国家立法机关可以结合最近两年时间里各地区的网签备案实际状况，以及所积累的相应经验，以《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》为参考，制定新建商品房买卖合同网签备案相关法律的制定，从法律层面规范相应网签活动的开展。与此同时，住建部也应当结合实际状况出台相应的网签备案政策，使得各个省区可以结合宏观的，普适性强的政策为基础，制定出符合地区实际状况的网签备案指导性政策。相应的政策法规体系越发健全后，网签备案也能更好的推广和实施，实际推广和实施中很多问题也能得到较好解决。

四、结语

可以看出，新建商品房买卖合同网签备案是一个基本趋势，而网签备案在推广和实施中存在的各种问题也需要得到及时解决。网签备案的功能和作用需要得到肯定，但相应政策中存在一定缺陷，理论界存在的各种争议也应当被更好消除。为此，国家层面需要对网签备案的推广和实施状况进行具体分析，掌握相应政策推广与实施的实际状况，相应阻力和具体问题。这一基础上进行的针对性调整、优化也可以加速推进网签备案事宜。