关于尽快实现商品房“网签即备案”的工作思路

胡渝清+汪永明

开展商品房网签是政府管理部门为保护购房者合法权益而采取的一种监管手段。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）之相关规定，购房者只要完成了网签，即刻产生对抗第三方的法律效力，称“网签即备案”。然而，重庆市主城区尽管已实现网签多年，由于各种客观原因，各登记中心并未真正实现“网签即备案”，形成了网签与备案两个时点，从法理上出现了漏洞，其时间差也给不法企业提供了操作空间。因此，笔者认为，应尽快改进手段，回归“网签即备案”的本质。

一、“网签即备案”的内涵

《条例》第十九条之规定，可理解为两层含义。

一是商品房买卖合同必须登记备案后产生对抗第三方的效力。

二是实行网签的地区应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传输给交易管理部门进行网上登记备案；未实行网签的地区预售人应在签约之日起十五日内向交易管理部门申请登记备案。

以上说明实行网签的地区，网签完成的同时即完成网上登记备案，产生对抗第三方的法律效力，网签与备案为同一时点；未实行网签的要以登记备案时点为准，而不以合同签订时点为准。这样，凸显了网签的真正内涵：是政府的一种监管手段，把登记备案行为通过网签进行了合一和前置，起到保护商品房交易中处于弱势地位的老百姓的利益。同时，也释义了为什么网签必须先付款才能签，与《民法》中规定的先签合同再付款不一致，因为网签已经包含了登记备案。

二、目前做法及原因

实际工作中，买卖双方网签后，还需要预售人提供合同、缴款证明等相关材料到登记中心办理登记备案。采取这种方式的主要原因是在特定的时期由于资金监管的需要，利用重庆市地、房合一的优势，从“登记”把关资金监管。但同时，也隐藏了较大的风险。

一是这种方式的后果产生了网签和登记备案两个时点，与《条例》规定的“网签即备案”的内涵有出入，从而在法律上难以认定哪一时点是产生对抗第三方效力的时点。

二是开发商与老百姓的不对称性得不到降低，老百姓尽管付了首付款并进行了网签，但备案的主动权仍然掌握在开发商手中。

三是政府的风险暗藏，老百姓会把网签当作受保护的时点，而两个时点的存在已经客观产生了诸多不确定性风险，一旦发生会带来较大的社会稳定问题，在过去已有教训。

因此，目前的做法应该尽快调整，回归“网签即备案”的本质。

三、调整思路

在稳定为大原则的前提下，按照市政府相关文件精神，充分发挥银行的资金监管职责，采取以最小成本换取最大效益的思路，在理清当前登记备案与网签两套系统具体流程及技术方法的基础上进行分别改进，过渡替换，最终实现“资金交易驱动网签的方式”实现“网签即备案”，同时，整合改进资金监管手段、方法，切实履行好市场监管职责。

一是要理清网签与登记的业务边界，合并信息系统上的网签与备案流程。将现有的合同备案从登记系统上剥离，预售人无需再前往登记中心办理备案登记；将现有的网签与备案合并到网签系统上，提交网签合同后直接完成备案，实现信息状态上的网签即备案，回归《条例》第十九条的规定。

二是要改进资金监管方法，实现带有资金监管功能的“网签即备案”。设计一套全新的网签与资金监管流程，通过同银行资金监管账户的信息联动，在购房款进入资金监管体系后，开发企业才能对对应房屋进行网签，并打印合同与备案证明交给购房者，形成通过网签合同的生成来监督购房款是否入账的闭环管理（见图1）。

三是要完善网签后资金的对账监管，确保购房款真正进入银行监管账户。银行的资金监管账户存在T+1入账的现实情况，购房款在网签前的T+0时点可能会进入监管账户外的银行管理账户。在资金真正进入监管账户后，需要开展网签信息同资金信息的对账管理，完成对最后环节的监管。

四、实施方式

按照调整思路的构想，需要对不动产登记系统、网签系统进行部分功能的调整：一方面，要修改目前的系统业务类别，将商品房网签和预售合同备案进行合并，修改房屋状态及相关业务的限制逻辑，改造开发企业并案办理的业务合并方式；另一方面，要同银行资金监管的信息系统进行衔接，实现网签同资金入户的协同办理，以及实现带有资金监管功能的“网签即备案”。

首先，取消登记系统中关于备案的并案办理流程，仅保留预告、抵押预告的并案登记流程；将网签系统中的“网签”调整为“网签及备案”，开发企业提交网签合同时，对应房屋的状态直接调整为网签备案状态，不再分设网签和备案两个状态；网签后，打印备案证明的环节放在登记机构，开发企业直接到登记机构打印证明，不再申请登记；对于购房资金的监管，放在打印备案证明时进行。

其次，通过一定时期的建设，实现同银行资金监管体系的信息对接；修改网签系统，开发企业办理预售许可后，自动将待售房源设置为“准备签约”状态，此状态下的房源不允许进行网签；待购买意向达成，需要网签时，由开发企业在待售房源上发起“开始接收购房款”操作，该房源信息同时传递至监管部门及银行资金監管账户，等待监管资金入账；待买方将购房款转入监管资金账户（或与监管资金联动的管理账户）后，触发网签系统解锁“准备签约”状态为“可以签约”状态，开发企业方可发起合同网签操作。网签完成后，可在直接开发企业售房部、签约中心处打印合同及备案证明，不再需要前往登记中心办理。

最后，在市场监管系统中提供银行资金监管账户对账信息同网签备案信息逐条、批量比对的功能，实现对网签合同金额与资金账户金额的精细化管理。endprint