论房屋买卖合同网上签约备案对房屋效力的影响

文/李阳，西南政法大学

1 制度概述

1.1 何为“网签”

“网签”最开始是商品房买卖合同网上签约备案制度的一种约定俗成的说法，该制度于2006年在全国范围内逐步实施，其目的主要是为了确定房源、防止“一房二卖”、维护商品房交易市场秩序，在商品房上实施“网签”后，存量房也开始逐步推行“网签”。自实施“网签”制度以来，积极效果明显，政府也不在不断规范该制度。

1.2 何为“网签房”

顾名思义，“网签房”即经过“网签”的房，本文主要研究房屋“网签”后的效力问题，因此本文所指“网签房”也是指商品房网签与存量房网签。“网签房”在时间区间中存在的时间一般是有限的，即“网签”之后，过户之前。

2 “网签”的债权效力

在实践中会出现“一房数卖”的情况下，一房“网签”，其余人未网签的情形。在没有“网签”的“一房数卖”情形下，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。那么在存在“网签”的情况下又如何确定实现债权的优先权呢？在司法实践中对于这一问题已经有判决，四川省南充市中级人民法院2014南中法民终字第168号判决书中认为对于“一房数卖”，在合同均为有效的前提下，买受人均要求履行合同的，由于均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签等因素，第三人张淑芬已经足额支付了房屋价款且办理了合同网签，而周飞雄既未缴纳房屋价款，也未办理合同网签。张淑芬当然取得案涉房屋的优先购买权。从该判决书的观点可以看到，南充市中级人民法院认为在“一房二卖”的情况下，“网签”一房在债权上具有优先购买权。对于四川省南充市中级人民法院的观点，我认为是合理的，其将“网签”结合了已有的法律规定，来考量债权履行的顺序，对于解决有“网签”的情形下的“一房数卖”问题具有积极意义。

3 “网签”的物权效力

与“网签”的债权效力相比，“网签”的物权效力更加复杂。我国关于不动产物权权属的确定是根据登记来确认，在为登记转移之前，还有预告登记制度来保护买房利益。预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。从该表述可以很清晰的得出一个结论，即预告登记制度限制了卖方的物权以保护买房的利益。在司法实践中，法院认为“网签”与预告登记不一样，“网签”不具有创设物权权利的功能。

福建省厦门市中级人民法院认为二手房买卖合同网签制度是买卖双方将自愿达成的房屋交易结果，通过房管部门网上系统录入备案，系监管部门对民事行为达成合意提供的一个交易平台，不具有创设物权权利的功能。故购房人只办理了二手房网签备案，不能取得房屋产权，也不足以推定抵押权人取得担保物权时存在恶意。因此，抵押权人可以善意取得房屋抵押权。

可以看出，法院对于“网签”不具有物权效力是具有统一观点的，但是也如上文所述，这种观点是依据现有法律与“网签”的性质做出的，其具有合理性。但是，在此种观点下，小业主的权利没有得到妥善的保护，尤其是当标的物为房屋这个特殊的标的时，这种观点会导致买房即小业主面临钱房两空的境地，在“网签”后将房屋处分的情形下，开发商与卖方一般是处于资金短缺的的情况，甚至是资不抵债的情况，这也就意味着买房维权是困难的，当上述情况出现的次数多了，也不利于“网签”制度的推行与发展。鉴于这种情形，我认为需要赋予“网签”类似预告登记的权利，以保护小业主的利益，然而简单的赋予“网签”物权效力，则会使“网签”制度成为房屋所有人的挡箭牌，比如甲欠乙钱，到期未还，乙主张以甲的房屋抵债，此时发现，甲的房屋已经与丙进行了“网签”，由于赋予了“网签”物权效力，乙的主张无法实现，而想要证明甲与丙是恶意串通是很难的，这就使得甲可以以“网签”来逃避责任。

鉴于“网签”物权效力的复杂性，我认为可以根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条来确定“网签”物权效力的范围，该法条可以用以下顺序来表示，先行受领交付＞先行支付价款＞成立在先合同。“网签”状态是存在于签订合同之后，不动产登记之前，按照重庆“网签”流程来看，“网签”的同时会支付房款，全款的全部支付，贷款的缴纳规定数额的首付，但是在实践中并不是严格按照如此流程进行，特别是存量房买卖，

4 总结

从第二、三节对于“网签”债权、物权效力的讨论，我认为也可以明确“网签房”的效力，因为“网签房”的效力是由“网签”赋予的，当“网签房”的效力明确，买卖双方对于“网签”制度的信任也会进一步加强，从而会使“网签”制度的本质职能得到更好的体现。

经过查询资料可以发现，商品房买卖合同网上签约备案制度发展比存量房买卖合同网上签约备案制度要早，前者操作主题是开发商而后者一般是中介，这就导致两者规范程度也不同，且我国目前并没有统一的网上签约备案登记规范，这不利于“网签”制度的进一步发展，也不利于“网签房”效力后果的确定，因为不同地区有不同政策就会导致当地法院有不同的判决，司法结果不统一。统一网上签约备案制度对于确定“网签房”的效力也有重要意义，可以在法律上明确其债权。物权效力，从而保护交易双方。