房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究

摘 要：国民经济的飞速发展使房地产开发项目蒸蒸日上，房地产开发项目的土地增值税也成为影响房地产企业利润的重要内容，这要求房地产公司进行纳税筹划。文章分析了房地产企业在土地增值税纳税规划中遇到的风险，在此基础上提出了一定的土地增值税的税收筹划策略。

关键词：房地产企业;土地增值税;纳税筹划

一、 引言

对于房地产企业来说，节制成本和费用是一件非常重要的工作。而在房地产企业的成本中，税费占很大一部分，对其而言，土地增值税是很重要的税种，如果没有有利的筹划，将对企业产生不利影响。因此，应对房地产开发企业土地增值税的筹划提出一定的策略。

二、 房地产企业纳税筹划的主要风险

（一）政策风险

为了少缴土地增值税，有时房地产企业的税收筹划人员在设计和实施相关方案的过程中会对税收法律法规欠缺考虑。一般而言，政策风险有两种主要形式：第一，由于需要调整而导致国家政策发生重大变化而引起的风险，企业税收筹划的雇员无法及时进行调整。第二，虽然企业的税收筹划人员可以及时洞悉税收政策的变化，但了解不够彻底，这肯定会使税收筹划计划偏离合法性特征。

（二）执法偏差风险

土地增值税属于地方税种，不同地区的税务机关会依据以往的工作经验来进行管理监督，土地增值税的清算工作较复杂，相关执法人员的综合素质又高低不等，对房地产的一些周期比较长的项目，执法人员无法做到对项目清算工作的严格监督。并由于税务机关的执法人员主要是对企业纳税行为进行事后的检查与处罚，但是在企业纳税行为发生前并不会对其进行统一的政策讲解，有时尽管企业制订了合规的税收筹划方案，但是由于税务机关的执法偏差导致企业的纳税筹划方案无法实施，从而造成了企业税负的增加。

（三）成本风险

房地产开发企业在税收筹划过程中容易产生成本风险，这种风险很容易为企业所忘却。企业在进行纳税筹划的过程中经常会走入一个误区，就是只是为了少缴税而进行纳税筹划，而忘记了企业进行纳税筹划最根本的目的即企业利润的最大化，如果走入这样一个误区，仅仅关注了少缴税这一个方面，就有可能导致企业的應纳税额减少了，但是其他的成本却增加更多，从而造成了企业的成本风险。

三、 房地产开发企业土地增值税的纳税筹划策略

（一）延缓确认收入，获得资金时间价值

房地产项目的销售与其他产品销售不一样。它通常不是一次性的房地产交付，而是通常采用预售，批量销售，分期收款等多种方式，其销售的时间一般较长。而在项目工程全部竣工结算之前企业是没有办法去精确地计算应缴纳的土地增值税有多少的。根据税收规定，企业应就预售收入预缴土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，再办理纳税申报手续。因此，企业在取得房地产项目销售的定金、意向金等款项时，尽量先不要收到的款项确认为收入，而是应把它确认为融资。等到向客户交付房产时，再确认为收入。这样就可以将纳税义务发生的时间向后拖延，从而延迟纳税的目标得以完成，资本时间价值也得到充分利用。

（二）利用税收优惠进行纳税筹划

我国为了减少企业的税收负担，在征收土地增值税的同时也有很多的税收优惠，因此企业可以利用税收优惠达成节约税款的目的，在土地增值税计算中，增值率的高低决定了适用税率的高低，而增值率的高低又取决于房地产开发收入和扣除项目金额。因此，企业可以通过调低一定价钱减少增值额，降低土地增值税的适用税率，为企业降负。税法规定，土地增值税纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率在20%以下就可以免征土地增值税，因此建造普通标准住宅的纳税人可以通过降价将增值率控制在20%以下，以达到减少税负，增加利润的目的。

（三）合理选择房地产开发费用计算方式

依据税法规定，房地产开发费用主要有两种计算方法，第一，纳税人能够按让渡房地产项目算出分派并且能够拿出金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用按照“利息费用+（得到土地使用权所付出的数额+房地产开发成本）×5%以内”算得，但是需要注意的是利息不能高于按商业银行同期贷款利率计算的数目。第二，纳税人不能按让渡房地产项目计算分派或不能拿出金融机构贷款证明的按照“（得到土地使用权所付出数额+房地产开发成本）×10%以内”算的。省级人民政府规定具体扣除的比例。因此，房地产开发企业在进行土地增值税的纳税筹划的申报时，应该要选择对自己有利的计算方法。

（四）从销售毛坯房转化为销售精装房

根据税法的规定，房地产开发企业买卖已精修的房屋，其装修花费可以加入房地产的开发成本。因此，房地产开发企业可以从销售没有装修过的房屋转化为销售装修的房屋，在增值额不变的情况下即适用的税率不变，增加可以扣除的开发成本，房地产开发企业在项目完成后，可将房屋进行简要的装修，而销售价格只是增加装修所耗费的金额，这样就可以使销售房屋的收入与成本同额的增加，增值额不变，但可扣除的开发成本增加，增值率变小，所适应的税率变化，企业的税负随之减少。

四、 结语

随着国家政策的发展变化，土地增值税纳税筹划成为房地产开发项目中越来越需要重视的问题。因此，企业应当紧密结合国家税收法律，根据实际情况合理进行纳税筹划，以使自身更好的发展。

参考文献：

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[3]曹红.我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实务操作及风险初探[J].财经界，2013（17）：244-245.

作者简介：

陈彤，女，河北魏县人，河北地质大学，研究方向：注册会计师。