论开发商在商品房套内建筑面积误差纠纷中的诉讼策略

金磊 国浩律师（合肥）事务所

商品房交付时实际面积与商品房预售合同中约定的面积发生误差，是商品房交易过程中经常发生的一种现象；鉴于《商品房买卖合同》中经常以建筑面积作为计价依据，而开发商与购房者容易疏忽于对套内建筑面积误差处理方式进行约定，或者对于相关约定的认识不一致，因此如套内建筑面积发生误差，极其容易引起争议，继而触发购房者对于开发商的诉讼。

考虑到，开发商开发商品房面向的销售对象众多，购房者数量庞大，且户型种类较为统一，如遇购房者以套内建筑面积误差为由提起诉讼，则大概率为群体性诉讼。在这种情况下，开发商面对诉讼一定要审慎处理，认真应对；否则一旦败诉，开发商将进行巨额赔偿，会对整个项目的开发产生严重不利的影响。

本文将结合笔者代理的具体案件，主要从原建设部发布的《商品房销售管理办法》能否在诉讼中适用的视角出发，探讨开发商处理类似案件的应诉策略及预防建议。

一、案例简述

2013年7月，A公司在安徽某县城开发的某住宅小区对外进行预售，因小区环境优美、房屋单价适中，且阳台、飘窗、空中花园等不计入建筑面积（或计入一半建筑面积）又可实际使用的建筑部位较多，故小区商品房预售火爆。在A公司与购房者签订的《商品房买卖合同》中，双方约定商品房以建筑面积计价，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，并标注了各户型建筑面积；同时，合同中对于套内建筑面积也进行了标注。

2015年5月，A公司向购房者交付房屋。房屋交付后，购房者发现房屋建筑面积均符合或超过《商品房买卖合同》中约定面积，但部分房屋有套内建筑面积小于合同标注套内建筑面积的现象发生；部分购房者以套内建筑面积存在短少为由，要求A公司退返差价，双方协商未果，30余户购房者诉至法院。

A公司此时面临的情况是，各案件原告要求A公司退返差价金额均在10-20万元之间，如该案件败诉，A公司给付金额将超过4000万元；同时极有可能引发连锁反应，该小区其他购房者将纷纷起诉A公司，A公司可能因此破产。

笔者接受A公司委托代理诉讼后,为了取得对于A公司有利的诉讼结果，笔者仔细审阅包括《商品房买卖合同》在内的各项证据，检索海量案例，制定了有针对性的应诉策略；该案历经基层法院一审、中级法院二审、安徽省高院再审、购房者重新起诉后的一审、二审共五轮诉讼程序，最终，笔者代理A公司取得全案胜诉。

二、类似案件中购房者起诉所依据的事实及相关规定

（一）购房者的主要诉求及理由

通过检索裁判文书可以发现，在类似案件的诉讼过程中，购房者主张的案件事实一般是，开发商实际交付的房屋套内建筑面积小于合同中标注的套内建筑面积；购房者诉求主要是要求判决开发商返还面积误差比在3%以内部分的价款及利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的价款。

购房者向法院提出的理由是，虽然双方签订的《商品房买卖合同》没有约定以套内建筑面积为计价和面积误差处理依据，但是依据《商品房销售管理办法》［1］规定，以建筑面积计价的，应该同时约定套内建筑面积发生误差时的处理方式，否则依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定属于约定不明，开发商应该返还面积误差比在3%以内部分的价款及利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的价款。

（二）购房者所依据的相关司法解释及部门规章

购房者引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［2］第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。

同时，购房者引用了原建设部于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》［3］第二十一条的规定“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”。

通过检索发现，确有不少地方法院在类似案件的裁判中，依据购房者引用的上述司法解释和部门规章，支持了购房者的诉讼请求；因此，如果希望取得对开发商有利的裁判结果，就必须做到使法院认定：开发商与购房者对于按照建筑面积处理面积差异属于约定明确，同时又能够排除《商品房销售管理办法》在该类民事案件中的适用。

三、合同中仅约定以建筑面积作为面积差异处理的依据，不对套内建筑面积出现差异约定处理方式，并不违反司法解释的规定

（一）《商品房买卖合同》对面积差异的解决办法，可以仅约定以建筑面积为依据

类似案件中的《商品房买卖合同》均为原建设部与工商总局颁布的示范文本（GF-2000-0171）版本[并非住建部2014年制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）]，而该文本第五条关于面积差异处理方式，必须与第四条中买卖双方选择的计价依据（建筑面积或者套内建筑面积）相对应，从两种计价依据中选择其一；否则会出现购房价款难以确定的问题，因为房屋面积如发生误差，就必然重新计算购房价款，面积误差问题归根究底就是价款计算问题。因此，既然买卖双方选择依据建筑面积计价，就只能依据建筑面积处理面积差异。

同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定的“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”；该《司法解释》在此处，强调使用的词汇是“或者”而不是“和”，这也说明，商品房买卖合同只要就“房屋套内建筑面积”或者“建筑面积”其中的一项进行了约定，即符合最高院该司法解释的规定，就应当认定买卖双方对于面积差异解决方式进行了约定。

（二）《商品房买卖合同》对面积差异解决办法的约定明确具体

类似案件中购房者常常称，合同中未对于套内建筑面积误差约定处理方式，属于约定不明。但所谓约定不明，指的是约定的内容产生理解上的障碍和歧义。根据《商品房买卖合同》[（GF-2000-0171）版本]第五条对于面积误差处理的约定，类似案件中买卖双方已经明确的约定:根据购房者使用以建筑面积为依据的购房款计算方式，采用“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，以建筑面积进行据实结算，而排除采用套内建筑面积为依据进行面积差异处理，不存在没有约定或约定不明的情形。双方对于该约定也不可能存在任何理解上的障碍和歧义，因此，该约定是明确具体的。

（三）按照购房者的主张，类似案件中事实上不可能适用“面积差异3%”的规则处理

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定在出现面积差异且没有约定或约定不明的情况下适用3%规则处理，对于价格的确定，使用的词汇是“按照”（如：“......面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算......”和“......买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足”......），而不是“参照”。因此，该条司法解释规定只能在出现误差的面积与计价依据的面积同为建筑面积或同为套内建筑面积时，才能够适用；在类似案件中《商品房买卖合同》没有约定套内建筑面积单价的情况下，事实上也无法适用该条款。

类似案件中不可能适用“面积差异3%”的规则处理的事实，说明购房者的主张不能成立，同时说明了《商品房买卖合同》只要就“房屋套内建筑面积”或者“建筑面积”其中的一项进行了约定，即符合最高院司法解释的规定。

四、《商品房销售管理办法》作为部门规章，不得作为民事诉讼裁判依据

（一）最高人民法院的规定

《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》［4］第4条规定，民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。第5条规定，行政裁判文书应当引用法律、法律解释、行政法规或者司法解释。对于应当适用的地方性法规、自治条例和单行条例、国务院或者国务院授权的部门公布的行政法规解释或者行政规章，可以直接引用。

比较上述两条规定，可以清晰的看到：人民法院在行政案件中可以引用部门规章；但是，在民事案件中，部门规章《商品房销售管理办法》是不得引用直接作为裁判依据的。

（二）关于《商品房销售管理办法》与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的比较

《商品房销售管理办法》是2001年3月14日通过，当年6月1日起施行，最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，是2003年3月24日通过，当年6月1日起施行。

比较上述部门规章和司法解释的发布先后顺序和具体内容，可以得出这样的结论：最高人民法院在制定司法解释时，采用了该规章的部分内容，但是，对于类似案件中购房者主张的该规章的第二十一条，即“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”，司法解释却恰恰没有采用。

这进一步说明：该部门规章没有被采用至司法解释的具体条款，即不得作为司法裁判依据。没被采用的部分原因就在于，部门规章的该具体条款在司法实务当中，缺乏操作性，难以实行，将导致房屋计价依据不统一，进一步诱发争议及纠纷的产生。

（三）部门规章不能否定合同效力

类似案件中买卖双方在《商品房买卖合同》中约定依据建筑面积计价，多退少补，据实决算，该约定合法有效，对双方产生了法律约束力；这一点，法院在具体裁判中是不能否认的。

因此，如果按照购房者的主张，法院依据部门规章认定商品房买卖合同的面积差价处理方式约定不明，认定类似案件适用“3%规则”来处理，则事实上买卖双方并未履行“以建筑面积计价，多退少补，据实决算”的约定；申言之，购房者的主张如果成立，则否定了《商品房买卖合同》以建筑面积计价约定的法律效力。

合同约定既然合法有效，合同当事人就应当履行。在类似案件中，无论套内建筑面积减少与否，都不影响买卖双方必须按照建筑面积进行结算。如果按照购房者的主张，则事实上否定了该约定的法律效力，就变成了以部门规章来否定合同效力，不符合合同法关于合同无效的相关规定，显然与法相悖。

五、结语

虽然笔者通过上述针对性极强的诉讼策略，帮助A公司取得了民事案件的胜诉结果；但鉴于民事诉讼结果有赖于法官对于案情的认定及相关规定的认识，案件的裁判当中不可避免地带有法官个体因素的影响，不同法官对于类似案情的案件完全可能存在不同的裁判结果。为了避免开发商因为合同约定问题，招致不必要的诉累，开发商在商品房预售时应对于预售合同内容做好审核工作，事前预防永远比事后补救更加有效。

《商品房销售管理办法》虽然不应被直接引用作为民事诉讼依据，但是该部门规章在行政管理过程中属于有效依据；为了避免开发商与购房者发生类似纠纷，开发商应该在以建筑面积计价的商品房买卖合同中，加入建筑面积不变套内建筑面积发生差异情况下的处理条款。具体约定，可以参考住房城乡建设部和国家工商总局于2014年联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）。该合同文本围绕建筑面积计价的商品房出现建筑面积及套内建筑面积差异，约定了十分详尽的处理方法，易于操作，条款内容对于开发商、购房者权利进行了平等保护；因此，开发商在商品房预售过程中，可直接采用该版本合同。