非因买受人未办理过户登记的实务探讨

余耀辉

（广东金桥百信律师事务所，广东 广州 510623）

在签订购房合同时买卖双方知道该房产存在向某银行申请的按揭贷款且办理抵押登记手续，后该房产被业主的普通债权人申请查封，最终过户失败。购房者提起诉讼主张解除查封并确认所有权，根据法律规定需要同时满足四个条件，争议最大的是购房者是否满足对于未办理过户不存在过错这个条件。当下购买房屋仍是大部分家庭的头等大事，万一遇到上述案件的情况，如何认定购房者无过错就显得非常重要，否则购房者有可能面临巨额损失。

一、非因买受人未办理过户登记的法律适用

根据法律规定，排除强制执行需要同时满足四个条件，其中第四个条件即非因买受人自身原因未办理过户登记。[1]在实务中，上述第四个条件的法律适用存在较大差异，导致同案不同判。为了更好地适用第四个条件，可以从最高院裁判观点予以综合理解。[2]

二、非因买受人未办理过户登记的法律分析

（一）购买抵押房产的情形

根据最高人民法院在中国裁判文书网公开的（2017）最高法民申3536号再审案裁判观点，法律并没有禁止抵押房屋的流通，购买有抵押登记的房屋其行为本身不构成过错，法院不能据此直接认定购房者有过错，不过抵押登记会产生过户障碍，购房者需考虑可能面临的风险。

根据最高人民法院在中国裁判文书网公开的（2019）最高法民申1449号再审案裁判观点，购房者和业主签订购房合同时，购房者对于房屋有抵押登记是知情的，购房者在购房时需要对过户、还贷等作出安排，否则存在过错。

根据最高人民法院在中国裁判文书网公开的（2019）最高法民申4571号再审案裁判观点，如果购房者在签订购房合同时未了解房屋存在抵押情况，后房屋因为抵押而无法过户，购房者对此存在过错，这里可以看出购房者的过错与房屋未能过户存在因果关系。

就日常购房而言，多数在售房屋存在按揭贷款，但还是在正常出售及交易，最后正常过户，可见目前二手房交易市场中房屋存在按揭贷款是非常普遍而正常的情况。根据最高院的裁判观点，购房者购买有抵押登记房屋的行为本身不构成过错，不能据此直接认定购房者有过错，但要求购房者在购房时对可能面临的风险作出安排；反言之，购房者购买有抵押登记的房屋时未考虑可能面临的风险，其行为将被认定有过错。[3]

（二）不符合限购政策的情形

根据最高人民法院在中国裁判文书网公开的（2020）最高法民申1859号再审案裁判观点，购房者在购房时没有了解限购政策的行为对未能过户存在过错。

对于购房者而言，了解当地限购政策是基本要求，购房者在购房时需要详细了解当地限购政策，否则容易存在过错。需要注意的是，限购政策如果是购房后才颁布，不能以此认定购房者有过错。[4]

（三）购房者作出积极行为的情形

根据最高人民法院在中国裁判文书网公开的（2019）最高法民申5723号再审案裁判观点，购房者有作出积极行为的，包括向不动产交易中心提交过户申请材料或者要求过户；如果没有积极行为，但有合理的客观理由，均可以认定购房者无过错。

根据最高院的会议纪要，购房者只要有积极行为或者合理客观理由中的其中一种情形，即符合要求。这一行为的积极认定，可谓为购房者不存在过错的认定打开一扇大门，较之前有更准确、明确的认定标准。

三、非因买受人未办理过户登记的措施建议

为了防止被认定购房者有过错，我们可以从以下几个方面予以注意：

（一）购房者应尽到审慎注意义务

签订购房合同之前，购房者可以通过《不动产登记查册表》了解房屋基本情况，购房者看到查册表后即可了解房屋存在抵押登记的事实，以及有无法院查封，在明知有抵押登记但购房款足以覆盖未还房屋抵押贷款，购房者与业主继续交易，这种情况下购房者已尽到审慎注意义务。[5]

（二）购买抵押物时应当提前做好风险防范

《民法典》实施之后，明确没有禁止或者限制条件约定时，抵押房产可以自由转让。购买有抵押登记的房屋，购房者应当事先做好清偿按揭贷款、涂销抵押登记的安排，然后以书面的方式要求卖房者办理过户的申请书，做好风险防范措施。

（三）购房者对办理过户作出积极行为

购房者要作出积极行为，包括购房者通过短信、微信或者发函等方式催促业主办理过户登记手续，也包括协助业主解决按揭贷款的事宜，甚至包括协助业主清退租客等事务，相关积极行为的目的是成功过户。因此，对于积极行为的认定，可以其目的是否为过户来进行认定。

（四）购房者对未办理过户登记有合理的客观理由

商品房买卖过程中，无法过户的情况众多，但其理由需要合理且客观。例如，业主生病需要多次前往国外治病，导致购房者多次预约未成功前往房管局过户。另外，有些业主存在债务纠纷导致房屋查封，与抵押登记无关，与购房者无关，是业主的债权人突然提起诉讼及申请查封才导致房屋未办理过户登记，购房者根本无法防范购房者的债权人申请法院查封房屋。具体而言，导致无法过户的理由需要客观存在且合理，需要提交证据予以证明。

四、结语

买房本身不容易，万一在生活中遇到本文论述的情形时，购房者都容易陷入诉讼漩涡之中，但根据笔者处理案例而言，只要购房者做好上述措施，可以尽量减少损失，并争取房屋所有权的确认。简单而言，购房者可以向查封法院提起异议申请，要求解除法院查封。若法院驳回异议请求，还可以提起执行异议之诉。以上申请或者诉讼的关键一点是结合本文论述的非因买受人未办理过户登记进行举证质证和适用法律。在购房过程中房屋被法院查封的案例只增不减，带给购房者无法预估的风险，为了避免这个诉累，进一步理清购房者对未过户不存在过错是必需的，且具有实际意义。[6]