基于EViews对江西省商品房价格影响因素的计量研究

王雨晨/文

一、引言

房价是群众非常关注的热点问题，这一民生问题一直受到政府和社会的重视。因为供给与需求不平衡，过高的房价会导致许多从农村到城市来打拼的年轻人生活质量下降，进而更会拉大城乡差距和贫富差距。特别是最近几年，江西省的商品房价格出现了疯狂式上涨，比如南昌市红谷滩黄金地段的房价高达40000元/平方米，其他区域的房价也在相继上涨，因此居民的压力越来越大。不过，江西省政府也出台了一些购房优惠政策、购房贷款政策等，能够让进城务工者也负担得起房屋首付。由于商品房价格受到很多方面的影响，比如城市消费价格水平、地区人口数、生产总值、房地产市场的发展等等，因此本文通过深入研究影响商品房价格的因素，旨在找出关键因素，提出合理的建议与方案，来改善江西省房价的波动。

二、多元线性模型的构建

（一）数据与变量的选取

本文从《江西省统计年鉴》选取了近15年的商品房价格影响因素的数据。对于变量，选取了5个影响江西省房价的指标，在宏观方面引入江西省年末常住人口；在需求因素方面引入江西省地区生产总值、城镇居民人均可支配收入和城镇居民消费价格指数；在供给因素方面引入住宅竣工面积。

由此构建多元线性模型，设Yi为江西省商品房平均售价，X1为年末常住人口，X2为江西省GDP，X3为城镇居民人均可支配收入，X4为城市居民消费价格指数，X5为住宅竣工面积，β0、β1、β2、β3、β4、β5为参数，Ui为随机扰动项。

（二）OLS 估计参数

假设此多元线性模型中的随机项满足计量经济学的基本假定，估计结果如图1所示。

图1 参数估计图

由结果可知，X1、X4、X5均未通过 t检验，相反 X2、X3在给定显著性水平α=0.05时，拒绝原假设，即X2、X3的参数估计值显著不为零，这说明了解释变量江西省地区生产总值和城镇居民人均可支配收入在5%的显著性水平下，对江西省商品房价格的影响是显著的。对于总体显著性F检验来说，在5%的显著性水平下，模型总体是显著的。经过经济意义检验后，X1的符号经济意义不合理，因此模型存在多重共线性。

（三）检验与修正模型

1.多重共线性检验

变量X3对被解释变量的经济影响相反，这与理论事实并不相符，因此本文选取了逐步回归法对模型进行多重共线性检验。

表1 各解释变量之间相关性检验结表

如表 1 所示，以 X2、X3、X1、X5、X4的顺序依次引进解释变量，可以看出，X2、X3的各统计量均显著，但是在引入解释变量X1后，t检验统计量不显著，X1与X2、X3三个变量之间可能存在多重共线性。所以从模型中剔除解释变量X2，又引入X5、X4，从模型中剔除解释变量X4，以尽可能消除回归方程的多重共线性，江西省平均房价与地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、住宅竣工面积三个变量的回归结果为：

由结果可知，变量的经济意义全部符合理论，说明模型拟合程度较好，各解释变量和常数项的t检验值均通过，不存在多重共线性。

2.异方差检验

本文利用White检验，构造辅助函数，结果显示F检验p值为0.2487，因此F检验不显著，接受原假设，即原模型中不存在异方差。故原模型满足多元回归同方差基本假定，模型的假设检验有效。

3.序列相关性检验

进行拉格朗日乘数检验与偏相关系数检验，从表2可以看出p值为0.5338，因此在显著性水平5%的条件下，拒绝存在自相关性的原假设，即模型不存在序列自相关性。

表2 拉格朗日乘数的检验图

4.拟合优度检验

由结果可知，修正的样本决定系数R2=0.992986，说明该模型对数据拟合程度较好，解释变量对江西省商品房价格的解释能力为99.23%，只有0.08%其他因素的影响。

（四）模型拟合回归

Fitted曲线与Actual曲线进行对比发现，表明关于江西省商品房价格影响因素的多元线性模型拟合效果较好。

图2 拟合值曲线图

（五）模型结论分析

通过检验和修正得到最后的三元回归模型为：

GDP每增加1亿元，江西省房价就会增加0.59元/平方米；城镇居民人均可支配收入减少1元，房价就会增加0.21元/平方米；住宅竣工面积每增加1万平方米，商品房平均售价就会增加0.09元/平方米。

三、结语与启示

本文对影响房价的5个主要因素进行了多元回归分析，并进行了多重共线性、异方差性、自相关的检验与修正，使其满足多元回归的基本假定。最终得出3个影响因素对房价均具有显著影响。结合江西省各地出台的关于调控商品房价格的一系列政策，分析模型后得出的结果，提出江西省调控房价的建议：

1.调整土地供需数量

我国的房地产市场处于过度膨胀的状态，并且开发规模盲目扩大，但土地资源没有得到充分的利用。相关部门应该完善土地供应制度，管好闲置土地，提高土地的利用率，控制房地产商的价格供应。

2.落实“去库存”政策

首先，给予利率、税收等方面的优惠鼓励人们购买房屋，刺激住房需求；其次，提高进入房地产市场的门槛，加大投机者进入房地产市场的成本，减小其带来的房地产市场泡沫；最后，采取多种措施响应“去库存”政策，持续推进库存商品房改廉租房、保障房，实现存量商品房和缺量保障房的互补，实现租售并举。

3.完善租房政策，完善江西省房产市场

由于江西省房产市场没有系统的租房规范，只有不断加大的购房活动，导致很多本可以租房的百姓也去买商品房，这样一来购房的人越来越多，供不应求，房价飙升。其次是人们的旧时观念，觉得一定需要买一套房才安全，这样导致购房压力加大。因此政府可以结合租房与购房，采取一定的措施，使得租房市场也有很大的需求量，缓解房价的攀升，必要时也可以采取一定的优惠政策，使人们愿意租房。

4.提高住房质量

目前随着贷款政策的放松，很多居民有能力购房，但是许多商品房的配置并不达标，比如缺少足够的公共设施、没有房产证、没有良好的物业等，使人们会去再购买其他商品房。因此必须加强房屋质量监管，提高房屋质量，才能让人们安心居住。