基于供给侧改革的房地产企业纳税筹划分析

罗热华

摘 要：随着我国经济陷入供需错位的矛盾，国家实行供给侧的结构性改革来解决此项问题，企图带领各行各业可持续性健康发展。而作为我国经济领域中起到重要支柱作用的房地产行业的受到了改革的重点照顾，我国近年来房地产进入寒冬期，外部压力的不断增大以及库存商品房数量众多的问题令各个房地产企业十分苦恼，房地产行业必须进行转型才能够提供给房地产行业可持续发展的动力。本文就基于供给侧改革的房地产企业纳税筹划做出探究，并提出浅显的意见，以望参考。

关键词：供给侧改革；房地产企业；纳税筹划

我国房地产行业面对巨大的外部以及自身商品房库存过多的压力，必须进行产业升级的自我探寻。作为一种合法节约税赋手段的纳税筹划，能够将房地产企业的税赋成本进行有效的控制，从而在房产行业寒冬时期为房地产企业进行有效的利润空间提升，避免房地产企业税款多缴、漏缴等其它税务风险问题的发生，充分规范了房地产企业的财务体系。与此同时，纳税策划能够与供给侧改革中“降成本”的要求相呼应。因此应当加大对房地产行业纳税特点的研究力度，契合实际，从中找出适合当下房地产发展的纳税筹划手段，对房地产企业的税收成本以及税负支出进行控制，将房地产企业的利润空间最大限度的提升，从而促进房地产企业可持续性健康发展。

一、供给侧改革

新常态是我国经济发展所处的重要阶段，市场产业机构迫切需要变革与升级，从而提高我国生产力水平，完善经济结构体系正是供给侧改革的根本目标。

供给侧结构性改革就是所谓的供给侧改革，是我国经济发展进入新常态形势下有效提升经济增长数量以及质量的有效途径。其根本理念就是将现有的存量通过增量的改革进行调整，将产业结构进行优化，以提升人们生活质量水平为根本目标，将高速提升我国经济作为基础实现我国经济的可持续性健康發展。供给侧对产权的优化是要实现民间活力与政府宏观调控之间互相促进；投资融资的优化是为了达到资源整合，确保资源的配置以及再生得到优化的目的；产业机构的调整是为了促进产业质量的提高，产品结构的优化是为了提升产品的质量；分配结构的调整是为了将消费变为生产力实现分配的公平；流通结构的优化是为了实现经济总量的提升以及交易成本的降低；消费机构的优化是为了实现升级消费品，生活质量的提高。供给侧改革就是以改革为基础，推进各结构的调整，将效果不甚明显以及相较低端的供给进行降低，将相较高端以及效果显著的供给进行提升，充分提升供给结构的灵活性以应对市场需求，同时也就是意味着我国的产业发展已经到了需要转变的历史时刻了。制度的创新是供给侧改革的重心部分，在我国当前的背景下，市场要素的全面改革势在必行，才能确保在资源配置中市场可以充分发挥其主导作用，从而使得经济社会的活力得到全面释放。营改增政策的实施能够给我国各个企业都带来十分积极地作用，重复征税的取消、缴纳增值税的政策都为企业的纳税支出形成完整的体系，能够有效的达到降低企业成本的作用。

二、纳税筹划

所谓的纳税筹划是指在企业进行纳税之前，以不违反法律法规为基础对纳税主体进行一些折税业务，从而使企业减少税务支出的手段。由Tax Planning意译过来，从字面上就可以理解为税收计划或税收筹划。纳税筹划不仅可以针对企业也可以在个人中进行，其灵活多样的形式有递延纳税类、区别税率类、降低税基类、税收范围类以及优惠政策类。

三、供给侧改革下房地产行业的发展现状

我国经济领域的支柱产业就是房地产，但是目前房地产行业进入寒冬，特别是库存商品房数量过高，也直接成为国家供给侧改革的重点照顾对象之一。对于总体上供大于求的房地产行业，我国相关政策已经出台，以图通过优化产业结构将无效供给的现象减少，将房地产库存危机化解，为我国房地产行业的可持续性发展做出保障。我国房地产行业的市场主要呈现出城市间的房地产市场分化严重现象，并且有较高的商品房库存。造成房地产行业库存商品房堆积的主要原因还是因为房地产行业出现了严重的供需错位。房地产市场受很大的地区因素影响，从而造成城市与城市之间的市场分化情况尤为严重。国内北京、上海、广州、深圳等发达的一线城市楼市热度久居不下，无数的外地务工者进入经济发达的一线城市谋求生活，而房子就成了他们的生活的必需品，从而造成一线城市房价持续高涨。房地产市场火热的一线城市也都出台了相应的政策来控制这种不健康的房地产市场，阻碍着炒房者向房地产市场进入。与此同时为了将房地产企业库存较高得压力降低也出台了一系列利民政策如开放二胎政策、住房公积金、房屋贷款购买首付与利息的下压等，都在刺激着人们的购房需求，是房地产行业逐渐走向正常。对于一些商品房库存压力过大的城市，商品房的出售当然不能全部指望当地人购买，因此部分地区就采取了有效的应对手段。

四、供给侧改革下房地产企业纳税策划的要点

（1）前期准备阶段的纳税筹划。资金问题是任何企业正式开始生产经营时要考虑的首要问题，而房地产行业的建设又需要投入大量的资金，由此可以看出，资金的筹集显得十分重要。目前房地产行业进行资金筹集有两种途径，可以将融资分为内外两部分。内部融资的好处是不需要付出利息，但是由于建设行业所用到的资金数额往往都非常的巨大，因此内部融资的方式大多在财力比较雄厚的大型房地产企业中使用，但是内部融资还需要大量现金流动来支撑，这个条件又使很多企业放弃而选择外部融资。在外部融资中，债券融资和股权融资是主要的融资手段，股权融资虽然在短时间内不需要支付利息，将资金留存在企业中进行生产以创造出更多地价值，但是要已派发股份利润的形式来回报股东的资金投入。而另外一种债券融资虽然需要一定的利息作为支出，但是综合考量其资金投入相较于股权融资要小很多，并且能将控制权把握在企业手中，并且企业所缴纳的所得税也可以将前期的专项借款利息所包含。房地产企业在进行前期的资金筹备工作时，对于资金筹集的渠道不同也会产生出不同的税务效果，可以参照土地增值税来计算税务利息的支出，以此作为扣除项目的一个部分。利息费用+（房地产开发费+土地使用权金额）×5%=扣除项目金额。在进行债券融资时需要注意利息支出的确认以及利息费用在归期化档时的问题。因此在进行房地产开发时，寻找一个有房屋需要的投资方合作建房是十分必要的。合作建房是指一方提供建房资金，一方提供建房土地，开发出的房屋可以按照双方签订的合同来进行房屋使用权的分配。免交土地增值税是合作建房的优势，因为没有在其名下发生房屋产权的转移，这样的方式是可以起到双方共同节省税务支出的共赢策略。

（2）开发建设阶段的纳税筹划。对建筑项目进行整体上的规划是房地企业在进行房产开发前需要做的工作。对项目目标土地上绿化、别墅、高档小区、普通小区都在建设开工前进行规划，房地产企业会因为一个合理的规划获得更高的财产收益，同时也能让企业享受到来自税收上的一定优惠。我国税法明确规定，普通住宅小区如果其为达到20%的增值率就可以免收土地增值税。如果超过了20%的增值率，那么就要依照我国土地增值税的四级超率累进税率来进行税务计算。因此，房地产企业可以再项目建设的过程中依照实际需要对普通住宅小区的建设比例进行扩充，以此来增长进行房地产开发中可以进行免税的扣除项目容量，从而减少成本投入，将20%的增值率当做界限，从而实现税务缩减。

土地增值税实行四级超率累进税率，当增值率大于200%时，税率达到60%，根据测算经验总结，房地产企业当增值税大于200%时，成本越大，利润越大，所以房地产企业需通过税务筹划将增值率控制在200%内，以达到利润最大化。

五、结语

本文抓住我国房地产行业在政策下的发展现状以及发展前景做出探究，并提出了浅显的意见，以望为我国房地产企业在供给侧改革背景下的房地产纳税筹划做出微薄贡献。

参考文献

[1]李宇嘉.“租赁崛起”对房地产行业的影响有多大？——基于房地产供给侧改革视角的分析[J].中国房地产，2018（7）：20-24.

[2]朱芬华.供给侧改革背景下房地产与新型城镇化耦合协调度研究——基于因子分析、格兰杰因果检验[J].沈阳工程学院学报（社会科学版），2018（03）：41-46.